國慶長假的最后一天,，長租公寓品牌「青客公寓」向美國SEC正式遞交了IPO文件,，準備在納斯達克上市，股票代碼為“QK”,。

青客成立于2012年,，定位地鐵邊、租得起,、有管家的青年公寓,，立志為1000萬青年人才解決住房問題。截止2018年底,，房源量近10萬間,，青客業(yè)務范圍覆蓋上海、蘇州,、杭州,、南京、北京等城市,。

長租公寓領域一直不缺玩家,。

這也是巨大的萬億級藍海市場，左暉,、王石,、雷軍這三位，都相繼成了二房東,，先后成立了品牌公寓自如,、泊寓,、YOU+,。

作為行業(yè)龍頭，去年估值200億元的自如,，A輪就融到了40億,，捅破了該領域天花板。

此前自如和蛋殼相繼傳出過赴美上市的消息,，但都無疾而終,，青客無疑將成為長租公寓第一股。

一邊是龐大的市場，資本爭相追捧,，一邊卻是長租公寓頻繁的爆雷,。從去年開始，長租公寓因租金貸,、甲醛等問題不斷被推上風口浪尖,，爆雷跑路的平臺也一個接一個。這種局勢下,，長租公寓的未來還穩(wěn)嗎,？

對「青客公寓」來說，此前它名不見經(jīng)傳,，這次率先上市后,，是曇花一現(xiàn)還是有黑馬的實力實現(xiàn)彎道超車，市場反饋是最好的試金石,。 

為年輕人提供住房問題,，入住率接近90%

“青客”意為“青年客人”，旨在為年輕人提供住房問題,。

2012年,，「青客公寓」成立于上海，主要目標市場也瞄準以上海為中心的長三角的大城市,。截止目前,，「青客公寓」在包括上海、蘇州,、杭州,、南京、武漢,、北京等6個城市提供租房服務,。

「青客公寓」的模式和自如一樣，也是從房東處收房,，經(jīng)過改造后租給年輕人,。根據(jù)IPO文件，目前青客公寓96854間房間可供出租,，其中上海的房源占據(jù)了三分之二,，達到62719間。

今年7月發(fā)布的《 2019 年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》顯示,，在分散式長租公寓中,，青客的規(guī)模排名第四，與第一名自如的85萬間房源還有8倍多的差距,。

不過,，青客在招股書中提到了另一個維度的數(shù)據(jù),，他們與房東的平均租賃合同鎖定期為63.3個月，為行業(yè)最長,。截止2018年,，租戶在青客的平均居住時長是8.5個月，也是中國分散式長期公寓中最長的,。

從官方介紹和招股說明書中,，可以發(fā)現(xiàn)青客的運營方式：公司在嘉定、閔行等地區(qū)承租閑置房源,，包括“群租”整治后空出的房子,，然后精心設計裝修后出租給青年白領，采用“五年一租”方式租賃,。

大部分房子都按照原有房間數(shù)出租,，僅對部分面積較大的客廳隔成房間，1個房間基本上只租給1個青年白領,，每人每月支付800-1200元的租金,。

青客公司從學歷、工作,、收入等方面對租客進行信用評估,、資料審查，“房,、人”信息實行動態(tài)管理,。

每個租客在入住前須提交個人身份證，統(tǒng)一輸入公司租房信息系統(tǒng),，做到人房信息一一對應,，如果租客更換，信息系統(tǒng)將在24小時內更新數(shù)據(jù),，確保人房信息準確無誤,。

在整個租賃過程中，青客公司采取門卡和密碼雙重設置的電子門禁系統(tǒng),，提升居住安全性,。

同時配備有專職物業(yè)維護和保潔人員，租客遇到物業(yè)維修問題,，只需撥打24小時物業(yè)熱線電話,，能得到及時回應解決，在體感上為租客提供性價比高,、便捷舒適的酒店式服務,。

依靠這套商業(yè)模式，「青客公寓」的入住率一直保持在90%左右,，這或許說明，雖然規(guī)模有限，但其在運營上仍有可取之處,。

租一間房虧3800,，上半年凈虧損3.73億

反映到財務數(shù)據(jù)上，「青客公寓」2017年和2018年的營業(yè)收入為5.23億元和8.90億元人民幣,，同比增長70.3%,，截至2019年6月30日，財報季前 9個月青客公寓的營收為8.98億元,，超過2018年全年,，同比增長51.4%。

不過,，與其他長租公寓一樣,，青客仍處在燒錢換市場的階段，2017年凈虧損為2.45億元,，2018年達到4.99億元,，截至2019年6月30日，凈虧損為3.73億元,，高于2018年同期的3.24億元,。

平均到每間房間，2017年每間房虧損5543元,，2018年是5180元,，到了2019年，虧損相對收窄到3800元,。

從招股說明書看,，虧損比例逐年降低，2019年第二季度,，青客的單季度虧損率約為40%,，而2018年同期單季度虧損率超過51%。

雖然規(guī)模上相比行業(yè)頭部玩家,，青客還差上不少,，但從入住率和時長來看，它仍不失為一個區(qū)域性受歡迎的品牌,。虧損收窄也說明,，公司進入一個良性發(fā)展的新階段，上市或許能成為一個助推器,，加速成為一匹真正的黑馬,。

逃不開的 “雷”

以黑馬之姿率先上市的青客，需要直面長租公寓的一個“雷區(qū)”：租金貸,。

租金貸通常以按月付房租以及各種優(yōu)惠補貼的形式呈現(xiàn)在租客面前,。但實際上,，背后的真相卻是租客與金融機構簽訂貸款協(xié)議，房款一次性交給“青客”這樣的平臺,，而房客則按月給金融機構還貸款,。

如果三方都守約，這確實能解決不少問題,。租客不用一次性交很多錢,，減輕經(jīng)濟壓力，平臺也能夠有充足的現(xiàn)金流進行運營,。

但問題就出在平臺對租金的運用,。這個提前預付的租金原本是要按月付給房東的，利用時間差可以盤活現(xiàn)金流,。但多數(shù)平臺將這筆錢挪作規(guī)模擴張的資本,，導致資金鏈斷裂。

去年8月,，杭州的鼎家公寓就因為盲目擴張導致資金鏈斷裂,，最后直接跑路，最后的結果是,，房東收不回房租,，房客沒有房子住還欠了一年的債。

事實上,，租金貸相當于平臺拿租客的信用換回了資金流,，但資金鏈一旦斷裂后又無法承擔后果，結果鍋都給租客背了,。

雷軍旗下順為資本投資的長租公寓“寓見”也因租金貸問題爆倉,。

“青客”同樣也在使用租金貸的形式，IPO文件顯示,，他們與11家金融機構有合作,，平臺上65.2％的租金付款是以這種分期付款的形式進行的。

讓人詬病的是,，青客的租客不管租期多久,，都要辦理一個租金24個月的分期。很多租戶在不知道的情況下,，被貸了款,。

去年5月就有媒體報道，有租客明明與青客簽的是1年的合同,，平臺卻隱瞞著貸了兩年的租金貸款,，租戶退租后還被金融機構扣了錢。

“租金貸”雖然是擴張的利器,，但也卻帶來了很多投訴問題,。黑貓投訴顯示,，青客公寓有505項投訴，多數(shù)糾紛都是租金貸引起的,。

為此 ,，去年9月,，包括青客公寓在內的16家上海企業(yè)被約談,，并責任整改。

不過,，也有專家認為,，租金貸是一種創(chuàng)新的方式，不能一棒子打死,。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦就說,，“租金貸是新事物，一棒子打死可能會抑制行業(yè)的發(fā)展,，但是放任不管也不可取,。”

青客在招股書上說明,，他們會為租戶向金融機構支付分期付款產(chǎn)生的利息,，并且作為用戶的擔保人，還可能以保證金的形式提供額外的信用增強,。

這意味著,，如果因為平臺的問題導致租戶不能繼續(xù)分期付款了，平臺作為擔保人將承擔相應的責任,。

這不一定是最好的破解方法,，但多少讓租戶少了一點擔憂，如果公司上市,，那財務的透明度更能夠保證資金的合理使用,。

為什么要上市？

長租公寓是個差錢的行業(yè),，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示,，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%—4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上,。仲量聯(lián)行分析,，當前租金的回報率不足2%。

而青客的招股書顯示,，目前其資產(chǎn)只有20.3億,，但是負債達到27億，且每年營收都補不了虧損,。

從成立之初,，青客就靠著融資擴張,，2012年拿到了紐信創(chuàng)投的天使投資，2014年,、2015年由達晨,、賽富等機構注資。2018年4月,，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領投的數(shù)千萬美元C輪融資,。至此，公司累計融資超1億美元,。

此次IPO,，青客打算募集1億美元，主要用途包括擴大公寓網(wǎng)絡,、支持銷售營銷活動以及用于技術系統(tǒng)和基礎設施的持續(xù)投資,。

青客在招股書中提到，未來的想象力在于市場的廣闊和模式的可行性,。青客公寓屬于分散式模式,，與自建或者購買整棟樓的集中式模式相對應。與集中式相比,，分散式長租公寓更加靈活也有更大的增長空間,，預計將以52.7％的復合年增長率繼續(xù)增長。

而在中國,，隨著城鎮(zhèn)化的進程和國家對租賃市場的支持,，租金滲透率未來有望從2018年的1.8%上漲到到2024年的11.2%，市場前景廣闊,?！蹲赓U崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口,租房市場規(guī)模達5萬億元,。

現(xiàn)狀是,，從2018年長租空余爆雷、倒閉后,，目前是一個整合時期,，一方面行業(yè)對手減少，另一方面更大的市場需求仍然存在,。

青客在這個時候赴美上市,，不僅是募集資金更是為自己打造品牌效應。

財經(jīng)評論員嚴躍進在《科創(chuàng)板日報》采訪就提到,，“相對A股而言,，長租公寓這類輕資產(chǎn)的模式或在美股上市更便利，成本更小。另外,，此類企業(yè)希望在當前行業(yè)魚龍混雜的環(huán)境下,，通過上市來實現(xiàn)較好的發(fā)展，尤其是更好的品牌價值,?！?/p>

嚴躍進稱，若沒有上市機制,，此類企業(yè)可能就停留在簡單的規(guī)模疊加上,，成本很高。通過上市,，從過去的加法模式變?yōu)槌朔Ｊ?，成長性得到釋放,。另外,，當前行業(yè)存在集中度上升的趨勢，上市后可以形成一波收并購潮,。

事實上,，探索戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購機會也被列入了青客上市后的戰(zhàn)略規(guī)劃。未來,，青客還計劃擴展增值和新零售產(chǎn)品和服務,。服務包括寬帶網(wǎng)絡、公共事務以及類似于電商的青客優(yōu)選,。

之前租賃收入在青客的收入來源中占比90%左右,，到2019年，增值服務的占比不斷提升,，已接近12%,。

除了并購和增值服務，青客還將繼續(xù)推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,，同時通過技術提高效率,，降低擴張成本，繼續(xù)優(yōu)化資本結構,。

上市后的青客不一定會彎道超車,，但也將成為長租公寓一股重要的勢力。