調(diào)控升級(jí),，“限購”提升門檻，“限售”擴(kuò)大區(qū)域

事實(shí)上,，早在2019年5月11日,，蘇州市人民政府就曾發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，本次發(fā)布的政策主要是對(duì)原有意見的補(bǔ)充和完善,。

二者對(duì)比,，我們發(fā)現(xiàn)變化主要體現(xiàn)在以下幾方面：

首先，提升了限購門檻：對(duì)非蘇州市戶籍居民新增了在蘇州市區(qū),、昆山市,、太倉市范圍內(nèi)首套房限購要求，即3年內(nèi)須連續(xù)交2年社保,。

其次,，擴(kuò)大了限售區(qū)域：新房限售（限3年）區(qū)域從原來蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大到蘇州市區(qū)范圍,；二手房限售（限5年）區(qū)域蘇州工業(yè)園區(qū)全域擴(kuò)大到蘇州市區(qū)范圍,。

最后，調(diào)整住宅用地競買保證金區(qū)間,，調(diào)整為30%～50%,，鼓勵(lì)實(shí)行“限房價(jià)、限地價(jià)”,。

新房,、二手房成交大熱，吳中,、相城為主力支撐

不得不說,，此次蘇州調(diào)控升級(jí)既在意料之外，也在情理之中,。從最近蘇州火熱的市場行情我們不難看出端倪,，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來蘇州商品住宅持續(xù)供不應(yīng)求狀態(tài),，前6月新增供應(yīng)面積316萬平方米,，同比增加10%；成交面積514萬平方米,，同比增加42%,，整體新盤去化率達(dá)到86%，多數(shù)項(xiàng)目能夠達(dá)到開盤售罄,。二手房市場同樣如此,，4、5,、6三個(gè)月成交量高位維持,，基本都在110萬平方米以上，顯著高于去年同期水平,。

從上半年的區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看,，也呈現(xiàn)出顯著的冷熱不均現(xiàn)象，吳中區(qū),、相城區(qū)是成交的主力支撐,，成交面積占比分別高達(dá)32%和24%，而從同比變化來看,，除園區(qū)在售項(xiàng)目較少成交量有所下滑外,，其他區(qū)成交量均有不同程度的增加，姑蘇,、新區(qū)漲幅顯著,，均在75%以上。

房價(jià)走高,，姑蘇,、園區(qū)破3.5萬元/平方米，相城領(lǐng)漲

眾所周知,，4-5月,，住建部連續(xù)對(duì)漲幅過大的城市預(yù)警提示，明確將房地產(chǎn)長效機(jī)制考核目標(biāo)落實(shí)到年度,、季度甚至月度,，足以說明房價(jià)已成為調(diào)控政策是否跟進(jìn)的重要指標(biāo)之一，蘇州在被住建部點(diǎn)名房價(jià)預(yù)警提示之后,，曾緊急召開座談會(huì),，明確2019年房價(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)，從目前落實(shí)的情況來看,，蘇州的房價(jià)趨高已成為不爭的事實(shí),，據(jù)CRIC監(jiān)測，6月蘇州商品住宅成交均價(jià)達(dá)21245元/平方米，雖然環(huán)比下降了3%,，但同比仍增長9%,。整體2019年上半年蘇州月度房價(jià)漲幅基本都保持在11%左右。分區(qū)域來看,，姑蘇,、園區(qū)均突破3.5萬元/平方米,，相城區(qū)領(lǐng)漲，房價(jià)同比漲幅高達(dá)26%,。

土拍大熱,，吳中成交量最大,，園區(qū)樓面價(jià)已近2.7萬元/平方米

同時(shí)我們也關(guān)注到此次調(diào)控同樣涉及住宅用地出讓,，提高競拍門檻等相應(yīng)措施,，與近期蘇州土拍市場大熱密不可分，因供應(yīng)受限（2019年上半年蘇州涉宅用地的成交量僅為306萬平方米,，不及去年同期）,，房企競爭激烈,，樓面價(jià)持續(xù)走高，2019年二季度已達(dá)15231元/平方米,，處于歷史高點(diǎn),，中海在4月以總價(jià)35.63億元拍下的蘇州園區(qū)奧體地塊，需現(xiàn)房銷售,，樓面價(jià)突破3萬元/平方米,，創(chuàng)下園區(qū)土地樓面價(jià)新高,。從2019年上半年成交結(jié)構(gòu)來看,，吳中區(qū)的涉宅用地成交建面最大，為125.86萬平方米,，占成交總量的37%，而樓面價(jià)最高的當(dāng)屬園區(qū)，已近2.7萬元/平方米,。

此外,，值得關(guān)注的是，蘇州土拍市場高溢價(jià)地塊頻出,，榮盛,、碧桂園、路勁,、中南在蘇州土拍市場均有斬獲,，部分地塊溢價(jià)率都高于45%。

剛需,、改善需求持續(xù)爆發(fā)，人才新政為樓市“回暖”提供動(dòng)力

如果說房價(jià)趨高，土拍大熱直接導(dǎo)致了蘇州樓市調(diào)控政策升級(jí)，那蘇州市場在沉寂多年后回暖的根本動(dòng)力究竟是什么呢？我們認(rèn)為,，還是剛需和改善型需求的持續(xù)釋放,。

從蘇州2019年上半年成交結(jié)構(gòu)情況來看，90-120平米二房和100-140平米三房占據(jù)了整體成交的“半壁江山”,，對(duì)比2018年，占比增長最為顯著的當(dāng)屬90-120平米二房和三房，漲幅基本都在6.8pts。由此我們不難推斷,，購房主力群體集中在剛需和剛改客戶,，這樣的面積段和戶型設(shè)計(jì)基本滿足了三口之家“一步到位”的需求,，同時(shí)兼顧了居住功能性和舒適度,。

此外,，蘇州近年來常住人口增長顯著,，從2015年開始逐年走高,，2018年常住人口增量達(dá)3.81萬人,，也為樓市成交“回暖”提供穩(wěn)固的需求支撐,。加之近年來蘇州在“搶人大戰(zhàn)”中的表現(xiàn)也可謂不遺余力,，相繼頒布了針對(duì)高等人才的優(yōu)先購房,、折扣補(bǔ)貼等多重鼓勵(lì)政策，也使得蘇州對(duì)外來人口的吸附力不斷增強(qiáng),。而從居民購買力情況來看,，房價(jià)收入比自2016年以來小幅下挫趨穩(wěn),，2018年維持在9.51年,，基本在當(dāng)?shù)鼐用窨沙惺芊秶畠?nèi)，隨著“控房價(jià)”相關(guān)類政策出臺(tái),，未來仍存在小幅下行的可能。

綜上我們認(rèn)為，對(duì)當(dāng)前過熱的蘇州樓市而言,，升級(jí)調(diào)控基本符合預(yù)期,，一方面完成了中央“房住不炒”的政治任務(wù)，另一方面也有利于為整體市場“降溫”,，打擊投資,、投機(jī)性需求。政策走向來看,，“精準(zhǔn)打擊”目前已經(jīng)成為常態(tài),，對(duì)蘇州市場,，穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期將成為最終的目標(biāo),。