區(qū)域價(jià)格體系分化,，并不是都在降價(jià)

鄭州房市調(diào)控周期已達(dá)兩年有余,，對(duì)于每個(gè)區(qū)域的拷問(wèn)也進(jìn)入白熱化階段。

我們通過(guò)走訪,、調(diào)查發(fā)現(xiàn)關(guān)于降價(jià)與抗跌,，目前鄭州房市出現(xiàn)“一個(gè)局面兩種分化”的態(tài)勢(shì)。

一個(gè)局面是指,，針對(duì)鄭州市場(chǎng)上的樓盤,，在2016年行情火爆的時(shí)候，的確是“豬,，都能飛起來(lái)”,，而調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)的時(shí)候,，就是看具體樓盤的品牌,、產(chǎn)品、性價(jià)比等實(shí)力真正較量了,?？梢钥闯霈F(xiàn)在開盤去化良好的基本特點(diǎn)是品牌和性價(jià)比兼?zhèn)涞臉潜P。

兩種分化是指,，在目前市場(chǎng)行情下,，鄭州不同區(qū)域不同樓盤的抗跌能力是不同的。

對(duì)于東區(qū),、金水區(qū),、管南而言,，這里是抗跌的。

對(duì)于中原區(qū)西三環(huán),、經(jīng)開濱河國(guó)際新城,、惠濟(jì)北區(qū)、白沙綠博而言,，這里是下跌的,。但這里存在的現(xiàn)實(shí)情況是，部分樓盤價(jià)格堅(jiān)挺,，部分樓盤價(jià)格下跌,。

所以，鄭州房市的基本面準(zhǔn)確表達(dá)應(yīng)為“不同區(qū)域不同樓盤價(jià)格體系分化嚴(yán)重”,。

對(duì)于部分區(qū)域部分樓盤的價(jià)格下跌,，比如和昌灣景國(guó)際、鄭地美景東望二期,，也代表著該區(qū)的價(jià)格底線已經(jīng)堅(jiān)實(shí),，接下來(lái)只能是上浮，而不會(huì)下調(diào),。而經(jīng)開濱河國(guó)際新城在門可羅雀之后,，上周我們?nèi)?shí)地后發(fā)現(xiàn)，不少售樓部已經(jīng)熱鬧非凡,。

而對(duì)于管南,，14000-15000元/㎡的價(jià)格吃透未來(lái)兩年溢價(jià)。接下來(lái)這樣的區(qū)域價(jià)格會(huì)有所松動(dòng),。

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新拍樓面價(jià)遠(yuǎn)低于周邊在售房?jī)r(jià)

我們來(lái)看下2019年1-4月鄭州新近土拍市場(chǎng)的部分?jǐn)?shù)據(jù)：

1月份,，除北龍湖地塊外，其余高新區(qū),、常西湖,、金水區(qū)的土拍價(jià)格都是底價(jià)成交。

2月份,，二七區(qū)3宗,、惠濟(jì)區(qū)1宗地塊土拍，前者三宗地塊樓面價(jià)不足3000元/㎡,，后者地塊樓面價(jià)不足4000元/㎡,。

3月份，金水區(qū)瀚海思念城摘地,，鄭政出(2018)41號(hào)(網(wǎng)),，位于水科路北、西沙路西,，使用面積15687.64㎡,，70年城鎮(zhèn)住宅用地,，容積率>1.0<3.0，成交價(jià)16992萬(wàn)元,，單價(jià)751.52萬(wàn)元/畝,，樓面價(jià)3610元/平。

4月份,，管南三宗地競(jìng)拍出讓,，分別為鄭政出〔2019〕24號(hào)，25號(hào)和26號(hào)地,，共計(jì)188.48畝地,，最終三地塊均被碧桂園和名門的聯(lián)合體鄭州中貫新城置業(yè)有限公司摘得，樓面價(jià)分別為3463元/㎡,、3455元/㎡,、3492元/㎡。

以上只是部分,，當(dāng)我們盤點(diǎn)完1-4月份所有土拍后發(fā)現(xiàn),，它們的樓面價(jià)只是周邊在售房?jī)r(jià)的三分之一，乃至四分之一,，遠(yuǎn)低于周邊在售房?jī)r(jià),。

這個(gè)方面，表明今年以來(lái)土拍市場(chǎng)一直穩(wěn)定,，沒(méi)有出現(xiàn)“樓面價(jià)狂飆,，逼近或者超越周邊房?jī)r(jià)”的情況。

3

鄭州多家樓盤開盤,，開盤去化率80%占比6成

我們統(tǒng)計(jì)了鄭州1-4月份主要樓盤的開盤去化率——

1月6日鄭地美景東望高層開盤去化率100%;

1月12日碧桂園思念翡翠城開盤去化率29%;

1月16日融信江灣城開盤去化率55%;

2月24日鄭州孔雀城開盤去化率80%;

3月2日正商蘭庭華府開盤去化率49%;

3月6日正弘府開盤去化率100%;

3月8日謙祥興隆城開盤去化率88%;

3月12日金輝濱河云著開盤去化率52%;

3月16日鄭西鑫苑名家開盤去化率72%;

3月22日富田城·九鼎公館首開去化率達(dá)93%;

3月22日福晟謙祥錢隆城開盤去化率100%;

3月22日碧桂園雙湖城開盤去化率100%;

3月22日融信奧體世紀(jì)開盤去化率86%;

3月23日正商家河家開盤去化率96%;

3月23日碧桂園中央公園開盤去化率100%;

3月27日興港和昌云著開盤去化率93%;

3月28日世茂璀璨熙湖開盤去化率76%;

3月29日正商匯航佳苑開盤去化率68%;

3月30日碧桂園國(guó)控天譽(yù)開盤去化率100%;

3月30日國(guó)控碧桂園天瀾開盤去化率81%;

3月30日瀚海航城開盤去化率86%;

4月6日保利心語(yǔ)開盤去化率78%;

從以上數(shù)據(jù)來(lái)看,，鄭州近三個(gè)月來(lái)開盤去化率數(shù)據(jù)在70%，去化率80%以上的占比5成,，開盤售罄的樓盤有6個(gè),。

并且，他們基本上是以降價(jià)的形式,，完成了開盤熱銷,。

事實(shí)的確如此，如果沒(méi)有調(diào)控政策的放松,，開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)銷售去換取良好的開盤去化,，是大概率事件。

也就是說(shuō),，開盤回暖的是成交量，而非價(jià)格,。

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鄭州的調(diào)控處于深度實(shí)施期間,，松動(dòng)是局部

從調(diào)控周期方面而言,，鄭州房?jī)r(jià)的反彈還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。

熟悉鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的人們都知道,，在上一輪周期中,，即2014年8月鄭州宣布取消了房市限購(gòu)，頓時(shí)造成轟動(dòng),。

但當(dāng)年下半年以及2015年的全年來(lái)看,，鄭州市場(chǎng)持續(xù)低迷。

直到2016年的3月北區(qū)的萬(wàn)科天倫紫臺(tái)搶先開盤,，以及夏天鄭紡機(jī)地王,、金科城、融創(chuàng)象湖壹號(hào)的熱銷瘋搶,，才宣告了牛市行情的到來(lái),。

給我們了什么啟示?

鄭州從真正取消限購(gòu)到市場(chǎng)火爆，中間經(jīng)歷了將近一年半的時(shí)間,。

我們反觀當(dāng)下,，雖然“鄭州取消限購(gòu)”、“經(jīng)開區(qū),、高新區(qū)等區(qū)域限購(gòu)放松”的消息一度不絕于耳,，但并未實(shí)質(zhì)性放松，依然處于深度調(diào)控期,。

即便今年下半年出現(xiàn)放松,，等鄭州市場(chǎng)行情再現(xiàn)，也至少需要一年半時(shí)間,。

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鄭州供需,，庫(kù)存在7個(gè)月之上

2018年鄭州土地供應(yīng)量在958萬(wàn)方左右，庫(kù)存在7個(gè)月以上,。

在當(dāng)下情況下,，鄭州房?jī)r(jià)不會(huì)有任何大跌的可能。

因?yàn)楣?yīng)量相比2016-2017年,，已大幅減少,。

新的供應(yīng)卻沒(méi)有繼續(xù)再跟進(jìn)。

恭喜各位,，鄭州今年的房?jī)r(jià)相當(dāng)穩(wěn)定!

6

持幣客戶量背后的人口紅利

前段時(shí)間,，官宣鋪天蓋地的慶賀2018年鄭州城市人口突破1千萬(wàn)、GDP過(guò)萬(wàn)億的“雙萬(wàn)”,，很是熱鬧了一陣子,。

作為承載北上廣外溢的省會(huì)城市，鄭州作為中原城市群核心,，近年以來(lái)流入人口位居全國(guó)前列,，是一個(gè)典型享受人口紅利的城市,。

人口紅利的背后，代表了什么?

究其原因,，城市框架擴(kuò)張的迅速,、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的集聚，東區(qū),、航空港,、常西湖的崛起，都需要人口,，而鄭州最具備的便是人口紅利,。

其實(shí)當(dāng)下，鄭州房市中的購(gòu)房需求遠(yuǎn)未透支,。

你會(huì)發(fā)現(xiàn),，自住、投資,、改善等各項(xiàng)購(gòu)買需求十分旺盛,，市場(chǎng)上的持幣客戶量依然有很多。

尤其是當(dāng)惠濟(jì)北區(qū)的部分低價(jià),、特價(jià)房出現(xiàn)后,，在價(jià)差關(guān)系的巨大利益吸引下，購(gòu)房客戶量陡然增多,。

近期我們采訪了惠濟(jì)北區(qū),、經(jīng)開濱河國(guó)際新城，這些之前市場(chǎng)比較冷的區(qū)域,，目前購(gòu)房者增多后發(fā)現(xiàn),，“相當(dāng)一部分是來(lái)自河南其他地市”。

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