八月份整體成交不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng),，跟七月持平為大概率事件,。

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政策

7月份中央層面鮮有政策出臺(tái)，但在7月27日,，政治局首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”,，很顯然政府也關(guān)注到快速上升的房?jī)r(jià)和地價(jià)，希望釋放這樣一種信號(hào),，來(lái)維穩(wěn)地價(jià),、房?jī)r(jià)的非理性上漲。地方上,，政策調(diào)整主要集中在信貸層面,，廈門、合肥都在7月份執(zhí)行差別化信貸政策,，而蘇州,、南京屢有限貸傳聞。

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市場(chǎng)

一般來(lái)說(shuō)7月份是傳統(tǒng)的銷售淡季,，加上供應(yīng)量相對(duì)較少，因此也是一年中成交最低的月份之一,。

從今年成交情況來(lái)看,，32個(gè)重點(diǎn)城市重點(diǎn)城市成交環(huán)比下跌10%，同比則上漲5%,。具體來(lái)看,，一線城市同環(huán)比分別下跌15%和14%，二三線城市成交環(huán)比下跌10%,，同比上漲5%,。其中，熱點(diǎn)城市走勢(shì)分化明顯,，部分城市成交量保持高位上漲,，例如南京、重慶,、佛山等,；而合肥、廈門成交則有所回落,，主要是受到供應(yīng)下滑和政策收緊影響,，7月合肥、廈門供應(yīng)量分別較6月份下滑20%和61%,。另外,，青島、天津等成交雖環(huán)比下滑,，但顯著好于去年同期,。

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整體來(lái)看,，7月多數(shù)城市仍保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中超過(guò)8成城市存量環(huán)比下降,，合肥,、南京庫(kù)存僅為200萬(wàn)方左右；消化周期方面,，得益于上半年市場(chǎng)火熱,，合肥、南京,、上海均不足4個(gè)月,，其中最低的是南京，僅為1.3個(gè)月,，市場(chǎng)上基本無(wú)房可賣,。

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土地

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交來(lái)看，7月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,。成交建面2620萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降10%，成交總價(jià)1256億元,，環(huán)比下降29%,。值得關(guān)注的是，7月上海土地市場(chǎng)尤為火熱,，在虹口涼城地塊刷新全國(guó)單價(jià)地王之后,，上周五金地以88億元奪得祝橋地塊，成為今年上?？們r(jià)地王,。另外，新江灣城地塊52840元/平方米的樓板價(jià)也能排進(jìn)全國(guó)前三,。

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房企銷售

從目前情況來(lái)看,，恒大一枝獨(dú)秀，7月銷售額超過(guò)400億元（歷史上房企單月銷售額超過(guò)400億只出現(xiàn)過(guò)兩次,，分別是綠地在2014年12月和萬(wàn)科在2016年6月）,，而萬(wàn)科、碧桂園則超過(guò)250億元,，均保持在高位,。其他房企則由于上半年拼的過(guò)猛，7月份銷售有所回落,。整體來(lái)看,，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局沒(méi)有發(fā)生改變。

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展望

對(duì)于8月份市場(chǎng)走勢(shì),，我認(rèn)為：

1. 政策方面還會(huì)繼續(xù)保持真空態(tài)勢(shì),。政治局上發(fā)出的的信號(hào)要轉(zhuǎn)化為具體政策難度很大,。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用去杠桿這種殺傷力巨大的手段也幾無(wú)可能，最多在個(gè)別熱點(diǎn)城市實(shí)施差別化信貸政策,。

2. 由于8月份仍然處在市場(chǎng)銷售淡季,，因此整體成交不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)，跟7月持平為大概率事件,。而各城市供不應(yīng)求的局面不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變,，庫(kù)存和消化周期也將保持現(xiàn)狀。

3. 根據(jù)上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看,，全年供應(yīng)住房用地(包括保障性住房)800公頃,，但上半年實(shí)際供地不到20%，也意味著下半年會(huì)迎來(lái)供地的高峰期,。隨著上海,、北京、深圳推出更多土地,，屆時(shí)土地單價(jià),、總價(jià)排行榜的座次也將發(fā)生巨大的改變。

4. 規(guī)模房企的銷售競(jìng)爭(zhēng)還將繼續(xù),。萬(wàn)科在7月份銷售落后恒大之后,，應(yīng)該還會(huì)奮起直追，萬(wàn)科恒大將在銷售端引發(fā)激烈角逐,。