無杠桿，不地產(chǎn),！

過去的中國房企,，大多是靠“高融資、高負(fù)債,、高杠桿”推動的,，加上地產(chǎn)上半場的超級行情，最終造就一個又一個“地產(chǎn)黑馬,、千億新秀” ,！

2020年8月，一道名為“三道紅線”新政,，猶如一道“晴天霹靂”,，炸醒了正在“三高”（高融資，高負(fù)債,，高杠桿）的激進(jìn)房企,。

• 有人說，三道紅線就是三高房企的“催命符”,、“生死劫”,！

• 有人說，三道紅線是房企二度洗牌,、進(jìn)退分化的“分水嶺”,！

• 還有人說，三道紅線是地產(chǎn)進(jìn)入下半場,，新規(guī)則的“起點(diǎn)”,！

三道紅線威力，為何如此巨大,？

核心在于它就是一個房企負(fù)債的“緊箍咒”,，緊緊箍在“三高”房企頭上，勒得頭痛,！同時這個緊箍咒,，又從源頭上限制了當(dāng)前各個梯隊(duì)房企的業(yè)績增速。

比如許多負(fù)債高的大中型房企增速不得不從過去40%到50%開始業(yè)績放緩到10%到20%,，甚至不少百強(qiáng)房企開始負(fù)增長,；而一大批“壯志滿懷”的中小房企，當(dāng)被按住了財(cái)務(wù)杠桿這一超級支點(diǎn)后,，規(guī)模再難逆襲了,！

百億房企“3年沖千億”休已！

未來黑馬故事,，再也難出現(xiàn),！

同時,，疊加集中供地、“新兩道紅線”,、乃至“投資占銷售40%紅線傳聞”等系列政策,，今天房企所面臨的問題，其實(shí)已不是“正負(fù)增長”的問題,，而是更為可怕的“生死問題”。

而三道紅線,，正是這一變局的導(dǎo)火索,！

比如即使按照三道紅線發(fā)布當(dāng)時的達(dá)標(biāo)率，我們會發(fā)現(xiàn),，即使頭部4強(qiáng)碧桂園,、萬科、恒大,、融創(chuàng),，他們也個個“踩線”。而放到行業(yè)更大范圍看,，百強(qiáng)房企滿足綠檔標(biāo)準(zhǔn)也僅僅是“個位數(shù)”,，比如華潤、中海,、金地,、龍湖和濱江等。

果然,，三道紅線發(fā)布后不到1年,，爆雷的房企就迅速增多，而且更恐怖的是爆雷企業(yè)的能級也在提升,，房企大而不倒的“鐵律”,，或許正面臨挑戰(zhàn)！

比如前幾年爆雷房企都以中小企業(yè)為主,，如2018年中弘股份,，2019年三盛宏業(yè)、銀億等,，但三道紅線后,，爆雷的規(guī)模品牌房企越來越多。統(tǒng)計(jì)表明：僅僅2021年前5個月,，已違約爆雷房企就多達(dá)12家,。而且，其中大中型房企面孔越來越多,。

• 比如千億級房企有“泰禾,、藍(lán)光”,。

• 比如十強(qiáng)房企有華夏幸福，恒大,。

他們普遍都有一個共同特征,，就是“三高”病：高融資,，高負(fù)債,、高杠桿。

同時,，債務(wù)爆雷外,，行業(yè)“大魚吃大魚”的故事也在陸續(xù)上演。比如先是2021年初融創(chuàng)收購“廣西一哥”廣西彰泰,，而后是上個月遠(yuǎn)洋收購百強(qiáng)紅星地產(chǎn),。或許下一個被收購者，也不會太久,！

寫稿此刻,，又傳出一家曾提沖千億的實(shí)地集團(tuán)，也出現(xiàn)違約爆雷的傳聞,！

那么,，到2021年到底有多少房企會面臨違約爆雷風(fēng)險(xiǎn)？對此,，某金融高層人士最近也給出一個醒目答案：“如果金融政策收緊維持到2021年年底,，可能百強(qiáng)房企會有10家以上出現(xiàn)資金困境，如果有黑天鵝事件出現(xiàn),，可能這個比例會更高,。”

2021年將大概率成為房企的“爆雷年”,！而三道紅線則是很多三高房企爆雷的“催命符”,！

理性的看，我們常常放大悲觀的情緒,。事實(shí)上,，一個新政之后有跌落者、有出局者,，這也算正常,，這也是行業(yè)進(jìn)入下半場的一個“正常表現(xiàn)”！

以三道紅線舉例,，一方面,，它是“三高”房企的催命符，另一方面,，它又是優(yōu)秀房企的春天,！借用孫宏斌的判斷：“三道紅線等一系列政策之后,，一些房企會在2年后逐漸出清，而一些優(yōu)秀房企也迎來盛世年華”,！

的確,，類似龍湖，中海,、金地等一大批大型國企央企以及戰(zhàn)略前瞻穩(wěn)健,、拿地自律的民營房企，他們成為地產(chǎn)新時期的“彎道超車”選手,，他們正在“逆勢生長”,！

很多人都說行業(yè)已告別彎道超車，其實(shí)這個論斷有點(diǎn)“一刀切”,，核心還得看個體！

一個常識是,，行業(yè)低增長,，并不意味著所有房企“低增長”！

以金地為例,，這是一家被認(rèn)為過去一直穩(wěn)健甚至保守的房企,，核心還在于它是反“三高”，而且一直反“三高”,，它是一家“過去5年都在三道紅線綠檔范圍內(nèi)卻依舊保持中高速增長”的房企,。

金地近5年穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)

比如2016年，金地剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率57.9%,，而凈負(fù)債率才28.4%,，現(xiàn)金短債比2.47。比如從2016年到2020年,，金地三道紅線都是百分百的“綠檔”,！換句話說，即使沒有三道紅線新政,，金地的財(cái)務(wù)天然就是“綠檔”,！

但更值得關(guān)注的是，金地過去5年實(shí)現(xiàn)了600多億到2427億的業(yè)績高增長,！

2016年金地首破千億,，到2019年破兩千億（2106億），而后即使三道紅線后2020年金地依舊增幅“15.4%”達(dá)2427億,；同時2021年前6月勁銷1628億,，同比大增60.22%，完成58.04%全年目標(biāo),，可以推斷的是

金地2021年“破3000億”將是大概率事件,！

加上招蛇的崛起,，房地產(chǎn)重回“招保萬金”新時代！

所以,，解讀金地近6年成長路徑,，無論三道紅線頒布前還是三道紅線推行后，金地始終沒有財(cái)務(wù)高杠桿,，但業(yè)績依舊實(shí)現(xiàn)了6年5倍左右的高增長,！而這與大多“三高”催生的黑馬房企有本質(zhì)的不同。

反過來說,，三道紅線后的金地,，不僅沒失速，反而進(jìn)取姿態(tài)更強(qiáng),！為何如此評價,？核心在于三道紅線之后的投資拿地力度，可以看出金地房企的“雄心”,！

好的,，業(yè)績逆生長說完了。再說說“拿地逆生長”,！

為何說“拿地”,？核心是拿地強(qiáng)度其實(shí)最能反映房企對未來的信心和態(tài)度。

正如旭輝總裁林峰所言：“正常情況下,，房企近6個月新增投資貨值至少應(yīng)該與銷售持平,，如果要保持增長，補(bǔ)的貨要更多過于銷售才行,。如果過去6個月不買地,，說明業(yè)務(wù)正在高度收縮，或是資金鏈承壓較大,?！?/strong>

的確如此。三道紅線后,，規(guī)模房企拿地已是更嚴(yán)峻分化,，老潘形容為“冰火兩重天”！

一方面,，眾多“三高”房企強(qiáng)行降負(fù)債,，嚴(yán)控支出，而首先嚴(yán)控的就是控制拿地強(qiáng)度,！也因此,，2021年拿地榜，一些昔日拿地“明星”竟然消失在百強(qiáng)拿地榜！

典型如2021年類似恒大,、泰禾,、富力、藍(lán)光等基本已拿地甚少,。

比如2021上半年恒大拿地竟然突然消失在“半年百強(qiáng)拿地榜”,，拿地百強(qiáng)門檻最后一名金額只是37億，但恒大依舊沒有入榜,。而對比去年,、前年同期2019上半年,，2020上半年,，恒大拿地金額都是行業(yè)前三，是拿地“明星”,。

同樣是富力,，2021上半年拿地也是急速收縮,。

比如前年同期2019年1~6月拿地是903億貨值，2020年同期是293億貨值,，而2021年同期則是拿地100億貨值,。拿地貨值從900億大幅度收縮至100億。

而對比之下2021年上半年,，萬科，保利,、融創(chuàng),、龍湖都拿地兇猛。

根據(jù)中指院2021年房企1~6月拿地排行榜,。

中指院2021年1~6月拿地排行榜

具體而言,，三道紅線之后,，綠檔房企都在拿地“逆生長”！

比如金地去年權(quán)益投資額690億,，但今年2021年前6月金地權(quán)益投資額就高達(dá)446億,，接近2020全年投資額的65%。同時，金地拿地榜位列行業(yè)第8,，相對金地自己銷售業(yè)績榜11名,，領(lǐng)先3名！

綜合對比之下,，今天綠檔房企和三高房企的拿地形成了“冰火兩重天”局面,。

相對之下，類似綠檔優(yōu)秀房企“萬科,、保利,、金地、龍湖”等更有逆勢投資力,、增長力,！

進(jìn)一步講，最近網(wǎng)傳“拿地額占銷售額不超過40%”的紅線政策,，看似嚴(yán)峻,，但事實(shí)上，這些優(yōu)秀房企,，其實(shí)都是在40%紅線框架下“自由跳舞”,。比如

你看，都在40%紅線以內(nèi),！

顯然,，無論三道紅線，還是拿地總額的40%紅線,，綠檔優(yōu)秀房企都在安全線內(nèi)上演“穩(wěn)健進(jìn)取”角色,！

三道紅線之后，房企的發(fā)展思路和競爭邏輯也在巨變,。

• 比如房企發(fā)展思路明顯從“增量”向“提質(zhì)”轉(zhuǎn)變,，強(qiáng)運(yùn)營、高質(zhì)量,、均衡發(fā)展成為房企一致的目標(biāo),。

• 比如房企競爭優(yōu)勢也從外在的規(guī)模優(yōu)勢、拿地優(yōu)勢向內(nèi)在的融資優(yōu)勢,、管理優(yōu)勢,、組織優(yōu)勢過渡！

萬科就表示：“三道紅線后房企邏輯開始由原來的可以靠土地,、靠金融這些要素去賺錢轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅芰?、以勞動掙錢的邏輯轉(zhuǎn)變。在新邏輯下，房企競爭烈度比以前強(qiáng)很多,，未來企業(yè)不可能再靠一,、兩樣關(guān)鍵資源就能打贏、獲勝,，均好無短板 是這個新時代的必然要求,。”

同樣,，金地集團(tuán)副總裁王南也表示,；“行業(yè)過去發(fā)展最快的企業(yè)往往多是高負(fù)債率的，但三道紅線后,，未來整體發(fā)展最均衡,、管理最精細(xì)的房企會發(fā)展的更好，而金地則會通過產(chǎn)品創(chuàng)新,、周轉(zhuǎn)率提升,，靠系統(tǒng)經(jīng)營能力去提升ROE！”

今天,，強(qiáng)運(yùn)營,，精細(xì)運(yùn)營、數(shù)字化運(yùn)營已經(jīng)成為一種房企必修課,。

尤其在地產(chǎn)行業(yè)類制造業(yè)化,，利潤率進(jìn)入個位數(shù)新時期后，運(yùn)營力水準(zhǔn)開始成為房企“利潤保衛(wèi)戰(zhàn)”,、“高ROE保衛(wèi)戰(zhàn)”的關(guān)鍵,。

那么此刻標(biāo)桿房企是怎么做的了？

以萬科為例,，萬科認(rèn)為行業(yè)正在回歸制造業(yè)屬性，而且萬科認(rèn)為習(xí)慣了地產(chǎn)黃金時代的房企往往對真正制造業(yè)經(jīng)營管理做法并沒有深入理解,。對此,，萬科提出一個“赤字接單，黑字出貨”制造業(yè)管理方法,。

“赤字接單,，黑字出貨”8字格言，其實(shí)最早出自富士康2000年競爭產(chǎn)品事業(yè)群“降低成本”動員大會上的講話,。即富士康要有'赤字接單,，黑字出貨’的競爭能力！即以低于競爭對手的價格接受訂單,，同時,，通過富士康制造、營銷各環(huán)節(jié)的努力，壓縮和節(jié)省成本,，最終又以競爭性價格將貨交給客戶,。”

通俗的解讀就是,，“制造企業(yè)可能在接單那一刻初看是賺不到錢的,，但富士康在出貨那一刻卻因?yàn)樽陨韮?yōu)秀能力而奇跡般實(shí)現(xiàn)了難得的盈利?！?/span>

這個故事落在房地產(chǎn)行業(yè),，就好比杭州拿地一樣，即其他房企杭州拿地可能大多是虧損,，但濱江憑借自身優(yōu)勢,，或許還可以掙到1%到2%凈利率，濱江或許就有這個類似“赤字接單,，黑字出貨”的賺錢能力,。

同樣以金地為例，王南表示：“為了追求高質(zhì)量ROE和精細(xì)運(yùn)營,，金地推出了以銷定產(chǎn)基于大中小庫存的R值管理體系,，以及基于數(shù)字化的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)“一城一圖”管理辦法，也是一種精細(xì)運(yùn)營的創(chuàng)新,?！?/strong>

事實(shí)上，以銷定產(chǎn)在很多房企是個概念口號,，但金地真正做到了精細(xì)化“機(jī)制管理”,。

比如房企區(qū)域一線可售資源去化率更多是個失真數(shù)據(jù)，很多一線開工資源即使達(dá)到預(yù)售條件也沒有及時取證,，最終開工和銷售資源存在脫節(jié)管理的弊端,，對此，金地通過明確“達(dá)預(yù)”（達(dá)到預(yù)售條件的簡稱）可售資源,，通過明確大中小庫存標(biāo)準(zhǔn),，創(chuàng)新了一個R值管理體系。

即金地確定“小庫存”去化周期在3到9月為合理值,。一旦小庫存僅剩3個月,，那么盤算中庫存每個月即將進(jìn)入到小庫存的總量有多少，以此決定大庫存資源開工多少,，最終讓小庫存從3個月提升到比如6個月的目標(biāo)合理數(shù)值,。

同樣，金地為提升全國各地一線項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率,，啟動 “一城一圖”正態(tài)分布管控評價體系,，輕松實(shí)現(xiàn)了區(qū)域一線“一城一標(biāo)準(zhǔn)”的拿地到開盤的領(lǐng)先效率管理,。

怎么做？即金地根據(jù)每個城市,、不同項(xiàng)目類型（樓層高低條件）,、不同施工條件（冬歇期），通過城市眾多外部房企“拿地到開盤”3000多組歷史大數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì),，得出當(dāng)?shù)爻鞘心玫氐介_盤的平均值正態(tài)分布圖,。

那么，金地一線項(xiàng)目效率到底是高還是低,？其實(shí)與各個城市開盤效率進(jìn)行正態(tài)分布對比,，結(jié)果就一目了然。比如2020年之后,，金地項(xiàng)目大部分城市基本占據(jù)了所在城市開發(fā)效率前5,。比如最新數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度金地在上海開盤效率做到第1名,！

同樣是碧桂園,，從2019年到2021年碧桂園連續(xù)3年以“全周期競爭力提升”作為主題年，進(jìn)一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力,，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段,。

經(jīng)過2年多發(fā)展，碧桂園總裁莫斌最近表示：“全競提升已進(jìn)入深水區(qū),，但仍有提升空間,。接下來，要把標(biāo)桿變成標(biāo)準(zhǔn),，鼓勵標(biāo)桿再突破,。”

的確，三道紅線,，正成為房企下一步分化洗牌的 “加速器”,。

• 比如房企首先因?yàn)槿兰t線“踩線數(shù)量”的不同，直接帶來融資增量的分化,，進(jìn)而直接影響拿地分化,，這是外在的分化；

• 比如,，三道紅線對房企內(nèi)在運(yùn)營效率、周轉(zhuǎn)效率,、現(xiàn)金流管理提出更高要求,，標(biāo)桿房企領(lǐng)先的、精細(xì)的運(yùn)營水平也將是一個分化點(diǎn),。

如今三道紅線實(shí)施正好1周年,，但它的威力已高度顯現(xiàn),，它一方面成為三高房企的催命符，生死劫,；一方面又成為優(yōu)秀央企國企和戰(zhàn)略穩(wěn)健,、財(cái)務(wù)穩(wěn)健大型民營房企“逆生長”的機(jī)遇期！

此刻,，房企分化洗牌正在加速,，而整個行業(yè)也正逐步回歸理性，越來越正常了,。

即有人跌落衰敗,，有人逆勢生長！

地產(chǎn)總裁參考

每年對話100位地產(chǎn)創(chuàng)新者

2小時總裁訪談

盤點(diǎn)創(chuàng)新,、傳播創(chuàng)新,，助力房企良性進(jìn)化