編輯｜曹蓓今年年中的時候,，河南建業(yè)的一名員工遠(yuǎn)赴西北某市，開拓代建業(yè)務(wù),。“現(xiàn)在代建很有前景,，建業(yè)的代建以前只集中在河南周邊6省，去西北是因為有合作方去了,，主動說想和我們合作,，再加上當(dāng)?shù)氐暮幽掀髽I(yè)家很多,，我們認(rèn)為是有機(jī)會的?！彼嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》,。建業(yè)是布局代建領(lǐng)域較早的幾家房企之一。今年9月,，建業(yè)成功分拆代建板塊“中原建業(yè)”赴港上市,。除了建業(yè)，綠城,、藍(lán)城,、萬科等數(shù)家房企也深耕代建多年，綠城旗下從事代建的綠城管理2020年7月登陸港交所,，是“中國代建第一股”,；萬科則是較早學(xué)習(xí)美國鐵獅門“小股操盤”的先行者。今年以來,，房企銷售普遍不佳,，經(jīng)營性收入持續(xù)疲軟，“不躺平”的開發(fā)商試圖尋找新的現(xiàn)金流機(jī)會,。代建,，這個規(guī)避了大額資金風(fēng)險、輸出人力和品牌即可比傳統(tǒng)開發(fā)更快獲得收入的賽道,，進(jìn)入了眾多開發(fā)商的視野,。
龍湖、旭輝,、華夏幸福,、陽光城、中梁等房企今年紛紛表示布局代建,。龍湖在2022年中期業(yè)績會上官宣代建品牌——龍湖龍智造,，旭輝直接將代建業(yè)務(wù)升至戰(zhàn)略級，由執(zhí)行副總裁陳東彪親自掛帥,。據(jù)中金公司今年7月的一份報告統(tǒng)計,，2021年銷售額TOP50的房企中，已有37家涉足了代建,。短時間內(nèi),，這個曾經(jīng)的小眾賽道從藍(lán)海變成紅海。代建確實擁有廣闊的市場,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”,，中小房企商業(yè)代建、資方代建,、政府和平臺公司代建,，看起來到處都是機(jī)會,。尤其是近兩年在集中供地中走向舞臺中央的地方城投平臺，它們的項目甲方風(fēng)險低,，成為代建的主流爭搶標(biāo)的,。不過，看起來很“香”代建業(yè)務(wù),，房企想依靠它像以前那樣賺大錢是很難的,。代建的收入天花板在未來幾年不過千億，它真正吸引房企的,，更多是“越冬”的選擇,。
房企代建走上臺前
代建，簡單來理解就是“代為建設(shè)”,，土地由委托方來出,。代建方主要收取代建費，它和建筑商的承包施工有重疊,，但含義更廣,，提供從項目定位、規(guī)劃設(shè)計,、成本招采,、工程管理、成本管理,、營銷管理,、竣備交付甚至物業(yè)服務(wù)等。從大的概念來說,，代建可涵蓋的產(chǎn)品有住宅,、工業(yè),、商辦,、學(xué)校、政府公建,，按代建模式來分主要是三種：政府代建,、商業(yè)代建、資本代建,。這三種模式,，主要是委托方也就是“甲方”不同，分別是政府,、企業(yè),、金融機(jī)構(gòu)。政府代建起步最早,，包括體育館,、大型醫(yī)院等公共設(shè)施,，還有保障房、公租房等住房項目,。目前華潤置地,、中海地產(chǎn)等央企開發(fā)商，做政府代建最為成熟,。其中華潤置地走在幾乎最前沿,，不僅代建還代運營各類場館，甚至將范圍擴(kuò)大到一整個片區(qū),，比如深圳市南山片區(qū)統(tǒng)籌,。商業(yè)代建的甲方是拿了地的企業(yè)，包括開發(fā)商和地方城投平臺等,。商業(yè)代建是最先市場化的類型,，中原建業(yè)和綠城管理的委托類型大多是中小開發(fā)商的商業(yè)代建，綠城管理的商業(yè)代建占比一度曾高達(dá)90%,。資本代建的甲方是金融機(jī)構(gòu),，早些年在AMC拿地時就很常見，比如泰禾在深圳的第一個代建項目“坪山金尊府”,，就是信達(dá)拿地,，泰禾代建。2015年12月,，信達(dá)30.3億拿下坪山地王,，樓面價2.72萬元/平方米。彼時有分析稱,，泰禾的產(chǎn)品口碑在業(yè)內(nèi)較佳,，信達(dá)選擇泰禾很大可能是為了更高的溢價。開發(fā)商在代建上具有得天獨厚的優(yōu)勢,。
“市場,、客戶、產(chǎn)品,、運營四大難點,，沒有專業(yè)公司很難解決。雖然市場和客戶可以找代理公司,，產(chǎn)品找設(shè)計院,，運營找商業(yè)團(tuán)隊，但是一系列歸總的能力只有開發(fā)商才具備,。成本,、招標(biāo)、采購,、施工那些施工單位都學(xué)會了,，唯獨上述四點不是一時半會可以學(xué)會的,。”一家上海房企的中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹,。不過,，代建的領(lǐng)域看起來五花八門，如今真正有吸引力的并不多,。首先排除門檻較高的政府代建,，“醫(yī)院、學(xué)校這些公共設(shè)施確實很好,，但更傾向于央國企,。政府代建的公租房、保障房這些市場認(rèn)可度不高,，變現(xiàn)困難,，我們不是很感興趣?！鄙鲜錾虾７科蟮闹袑痈嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》,。“政府代建確實會挑企業(yè)。我們有一個代建事業(yè)部,，有三四百人,，里邊兒有設(shè)計、施工,、招標(biāo),，很完整的一個體系，類似一個小的城市公司,，專門對接整個深圳的代建業(yè)務(wù),。”華潤置地深圳公司的一名員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹,。商業(yè)代建里,，地方平臺項目是近些年新增的亮點。城投公司這些年在各城托市拿地,，積攢了不少需要開發(fā)的土地,，開發(fā)能力弱于專業(yè)開發(fā)商。中泰證券統(tǒng)計,，2022年1-9月，城投拿地金額占全國土地出讓金比重為11.77％,。至于現(xiàn)在業(yè)內(nèi)最關(guān)心的代建“保交樓”項目,，大概率無法成為主流。比如今年9月,，華夏幸福代建中標(biāo)沈陽恒大文化旅游城,，不少人疑惑,，一家爆雷房企為另一家爆雷房企代建“保交付”，錢從哪兒來呢,？據(jù)沈陽當(dāng)?shù)卣袠?biāo)文件,，“沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目（恒大文化旅游城住宅部分）-工程管理及造價咨詢”，項目資金來源為自籌資金1200萬元,。“自籌就是指的城建局自己想辦法籌錢,，可以是局里的收益，也可以找銀行貸款,。愿意自籌的機(jī)關(guān)單位很少,，難度大、風(fēng)險也大,?！币患以谥薪ㄏ倒矩?fù)責(zé)投標(biāo)工作的員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，“最好的當(dāng)然是政府專項債,，但政府專項債一般傾向用于基礎(chǔ)設(shè)施,、市政、水利,、民生工程等,，文旅類除非是市里重點工程，不然發(fā)改委一般不會批,?！?/span>也就是說，華夏幸福這一標(biāo)很難復(fù)制,。還有很多人關(guān)注的AMC進(jìn)場紓困,。中信建投證券在報告中稱，保交樓帶來增量市場空間,，資方代建需求激增,。2021 年下半年地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷以來，部分房企資金狀況緊張,， 旗下不良項目部分交由 AMC 接手進(jìn)行后續(xù)推進(jìn),。由于 AMC 公司缺乏開發(fā)能力，急需找綠城管理控股這樣的獨立第三方代建,，推動公司資方代建業(yè)務(wù)的發(fā)展,。“爆雷項目如果有不良資產(chǎn)公司收了再運營，換個開發(fā)主體,，我們也可以去談代建,。”上述建業(yè)的員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。 關(guān)鍵還是在于它的營業(yè)收入和開發(fā)商不在一個量級上。代建的市場能有多大,？旭輝管理層的判斷是,，到2025年， 整個市場2億平方米的代建面積,，300億的收入規(guī)模,。金地的判斷是，2025年規(guī)模過千億,。據(jù)海通證券測算,，“十四五”（2021年到2025年）期間，代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模,。整個代建市場1000億的收入規(guī)模,，在2021年的房地產(chǎn)銷售排行里，也只能排到第32名,，2000億是第15名,。真正讓開發(fā)商趨之若鶩的，恐怕另有其他原因,。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，代建企業(yè)收取代建費大概有兩種模式,，一種是簡單的收取代建費,，與施工進(jìn)度掛鉤；另一種比較復(fù)雜,，和銷售額掛鉤分成,，共擔(dān)風(fēng)險，收費更高,。“我們代建簽約就收取首筆費用,，一個普通項目大概300萬左右,，銷售完畢收取最后一筆?！鄙鲜鼋I(yè)員工說,。“現(xiàn)在大家都摒棄了規(guī)模，能掙錢就行,，誰也不知道后續(xù)的發(fā)展（如何）,?！苯鸬匾幻麊T工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說,。另一個很現(xiàn)實的好處是“保住團(tuán)隊”,。
如今民營房企幾乎隱身土地市場，不拿地,，投資,、開發(fā)很多部門的員工就多出來了，從這個意義上來說,，代建至少能避免更多的裁員,。“相對于原來的開發(fā)主業(yè)，開發(fā)商想靠代建賺大錢的可能性不大,。我覺得代建這個業(yè)務(wù),，養(yǎng)團(tuán)隊的意義更大?！币幻褫x的中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱,。“代建行業(yè)具有逆周期的屬性，和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)不同,，代建項目前期不需要設(shè)備,、材料等資本投入，整體商業(yè)模型輕,。在開發(fā)周期下行階段,，土地持有方由于面臨更大的財務(wù)壓力，一般更傾向選擇代建服務(wù)以托舉產(chǎn)品價格,、加速項目周轉(zhuǎn),。”平安證券在報告中稱,。“大家對未來都充滿了不確定,，又不甘心躺平?，F(xiàn)在優(yōu)先找政府平臺項目談，在一個城市鋪開,，是為后手做準(zhǔn)備,。萬一以后行情好了，平穩(wěn)了,，和政府平臺關(guān)系熟悉了,，其他工作都好開展。中國那么多城市,，總有機(jī)會,。”上述上海房企的中層說。再退一步講,，如果開發(fā)商終究將摒棄過去“投資,、開發(fā)、建設(shè)”三位一體的模式,，走向分工,、專業(yè)化，那么代建是一個非常值得期待的賽道,。“目前地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種投資與開發(fā)分離的趨勢,，專業(yè)的開發(fā)管理市場在加速擴(kuò)大?！泵髟吹禺a(chǎn)研究認(rèn)為,。中信建投在報告中稱，國內(nèi)代建的商業(yè)模型正從小股操盤向輕資產(chǎn)模型轉(zhuǎn)變,，綠城管理開創(chuàng)了輕資產(chǎn)管理模式,。這種模式比萬科從鐵獅門學(xué)來的小股操盤更復(fù)雜。公開資料顯示,，以綠城的代建4.0為例,，既包括事前的基金安排與銷售約定機(jī)制，也包括事中的各種管控,，更涵蓋了樓盤交付之后的各種服務(wù),。還有藍(lán)綠雙城的“共建”模式，不是簡單的按銷售額提點,，而是和“甲方”形成“業(yè)主,、投資人、事業(yè)合伙人”的事業(yè)生態(tài),。達(dá)到更多的風(fēng)險共擔(dān),，更多的利益分成。“我們認(rèn)為,，代建的黃金發(fā)展時間已然到來,。”中信建投證券稱,。
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