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來源：懂懂筆記 近日，深圳五大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明,，堅(jiān)決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式,。 消息一出，在網(wǎng)上引起了軒然大波,。有知情人士宣稱,，中介機(jī)構(gòu)內(nèi)的從業(yè)者走私單現(xiàn)象泛濫，最終成為本次抵制活動(dòng)的導(dǎo)火索,；也有網(wǎng)友指出,，中介之所以發(fā)起抵制活動(dòng)，是因?yàn)榻谝恍╅_發(fā)商的新營(yíng)銷模式動(dòng)了自己的奶酪,。所謂聯(lián)名抵制,，實(shí)際上是為了壟斷中介市場(chǎng)，不允許外人進(jìn)場(chǎng)賺錢,。 目前所謂的“全民經(jīng)紀(jì)人”模式,，指的是無論是否為專業(yè)中介，只要能為開發(fā)商,、地產(chǎn)商介紹購(gòu)房買家,，都能夠拿到承諾比例的傭金。尤其近一年以來,，采取“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式的開發(fā)商,、地產(chǎn)商越來越多，也因此誕生了大量與傳統(tǒng)中介競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和線上“掮客”,。這個(gè)群體對(duì)中介行業(yè)內(nèi)的正規(guī)軍，確實(shí)造成了一定的沖擊,。 為了更好的了解這一行業(yè)事件,，懂懂筆記以購(gòu)房者身份，在二手電商平臺(tái)和社交網(wǎng)絡(luò)上聯(lián)系了幾位自稱“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”的人士,，試圖了解深圳五大中介抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷背后的原因,，以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一些不為人知的行業(yè)“故事”,。 低傭金高收入的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人 六月的深圳，驕陽(yáng)似火,。 在深圳龍崗區(qū)一開發(fā)中的新盤附近,，懂懂筆記等待了半個(gè)多小時(shí)，才見到在閑魚上溝通過的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人小宋,。他滿臉流汗,，騎著一臺(tái)“小電驢”急急駛來，一見面便自嘲了一番以緩解尷尬的局面,。 “不好意思啊,，剛才臨時(shí)有顧客要看房所以遲到了，做獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人沒有服務(wù),，但也沒有套路,。”停好“小電驢”,，小宋馬上帶著懂懂筆記進(jìn)了營(yíng)銷中心,，駕輕就熟地走向了樣板房。 與營(yíng)銷中心內(nèi)正在帶顧客到訪的正規(guī)中介銷售員形成鮮明對(duì)比的是,，小宋并不穿著中介“標(biāo)配”的正裝,，而是上身一件休閑T恤，腳上一雙灰色“洞洞鞋”,。他在聊天時(shí)透露,，最近中介機(jī)構(gòu)在抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，因此他也盡量避免與中介人員有任何的沖突,。 “這個(gè)盤沒有全民營(yíng)銷,，但你可以看到那些中介是用什么眼神看我的，這又是何苦呢,?！苯≌劦男∷握f道，他之所以會(huì)入行成為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,，也是陰差陽(yáng)錯(cuò),。一年多前他還是一名創(chuàng)客，但是由于自己的區(qū)塊鏈項(xiàng)目失敗,，就在網(wǎng)上尋找起個(gè)人房源和租客,，成了一名在線租房的中間人。 一年來通過為個(gè)人房東介紹租客,，他賺取了一些微薄的租房傭金,，“無論租房還是二手房買賣，我們獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人收取的傭金遠(yuǎn)比正規(guī)中介低得多,?！?/span> 小宋介紹,，即便是賣新樓盤，開發(fā)商給他們的傭金也要比正規(guī)中介稍微低一些,?！拔乙灰娒嬲f的沒有服務(wù)，并不是說不幫顧客跑辦相關(guān)購(gòu)房手續(xù),，而是沒有空調(diào)洽談室給看房者休息,，也無茶水供應(yīng)?！?/span> 而他說的沒有套路,，則是向顧客介紹新盤的簡(jiǎn)況后，購(gòu)買的優(yōu)惠,、政策,，內(nèi)容都是開發(fā)商的實(shí)際情況?？捶亢?，顧客只能通過線上再咨詢?cè)斍椋耙坏┏山涣?，無論是二手房還是新房,，手續(xù)都會(huì)幫你辦妥的，大可放心,?！?/span> 當(dāng)被問及獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的傭金收入時(shí)，小宋毫不忌諱的透露,，實(shí)際上做好了還蠻可觀的,。深圳正規(guī)中介的租房業(yè)務(wù)，會(huì)各收取房東,、房客半個(gè)月租金做為傭金,，但他只收取租客五百元即可?！岸址總蚪鹞覀円仓皇辗靠畹?~1.2%,，新房的話開發(fā)商給的是1~2%的傭金?！?/span> 至于他每月的收入,，小宋笑了笑說道，如果遇到畢業(yè)季,、租賃旺季,，光靠租房業(yè)務(wù)的傭金收入每月大約有四五千元。如果運(yùn)氣好些，比如有較好的新盤發(fā)售,，那么每月的傭金收入甚至可以高達(dá)七八萬(wàn)，“一年下來可以全款買套福田的二手小公寓了,?！?/span> “中介機(jī)構(gòu)的傭金雖然高，但是公司至少拿走了六成,，所以個(gè)人到手不一定比我多,。”小宋強(qiáng)調(diào),，中介機(jī)構(gòu)之所以抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”,，或許是看獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的收入太高了，沖擊到了自身的市場(chǎng)份額,，影響了旗下銷售人員的士氣,。 “拿什么行業(yè)規(guī)范、政策法規(guī)嚇唬人,，你看看,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下要得看顧客選擇誰(shuí)對(duì)不對(duì)？公平競(jìng)爭(zhēng),，誰(shuí)行誰(shuí)上,！”小宋堅(jiān)定地表示，機(jī)構(gòu)的抵制是看不得別人賺錢的行徑,，“我知道的部分新盤,，現(xiàn)在甚至有已購(gòu)房顧客在介紹新客，開發(fā)商也會(huì)有提成,?！?/span> 小松介紹，在網(wǎng)站上發(fā)布房源中介信息的“個(gè)人”來路復(fù)雜,，里面會(huì)有一些不厚道的中介,，拿著公司的資源做私單。而大部分獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,，都像他一樣每天自己跑房源,，然后在閑魚、豆瓣,、知乎上發(fā)布房源信息,。“我們每天就是等著客戶主動(dòng)找上門,，客源上與正規(guī)中介機(jī)構(gòu)并沒有太大的沖突,。” 既然資源不沖突，那么中介機(jī)構(gòu)到底在害怕什么,？ 渠道被卡,，借“土中介”發(fā)力 “中介機(jī)構(gòu)是專業(yè)一些，但也要看他們的技能傾注在顧客身上有多少,?！?/span> 相比小宋這樣的“土中介”，湯海（化名）則是一位專業(yè)中介出身的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,。他告訴懂懂筆記,，自己在專業(yè)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)五年，由于經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)“穿小鞋”,，去年年中他毅然離職,，成為了一名獨(dú)行俠。 在帶領(lǐng)懂懂筆記了解惠州惠陽(yáng)一處新盤時(shí),，湯海顯得比小宋更加專業(yè),。湯海透露，除了剛進(jìn)社會(huì)尋求租房的應(yīng)屆畢業(yè)生,，以及初次買賣房地產(chǎn)的普通投資者會(huì)選擇中介機(jī)構(gòu),，一般有經(jīng)驗(yàn)的顧客都會(huì)選擇自行租房、買賣,，期間只是尋求獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人作為見證,。 “我現(xiàn)在有很多顧客之前都被所謂正規(guī)中介坑過，有的是買到了債權(quán)房,，有的是房子被中介壓價(jià),、捂住了?！睖Ｍ嘎?，新人入職中介機(jī)構(gòu)時(shí)都要經(jīng)歷一段時(shí)間培訓(xùn)，其中有專業(yè)知識(shí),，也有營(yíng)銷“套路”,。在他看來，基本上所有中介人員都具備一定的房地產(chǎn)知識(shí),，可在實(shí)際的操作當(dāng)中,，這些知識(shí)并不會(huì)運(yùn)用在顧客、買家身上,，他們只是想著盡快完成交易,，一旦顧客簽約（無論買房租房）后，中介就都會(huì)成了“甩手掌柜”,。 “除了必要的手續(xù)之外,，一般的糾紛他們都不予理睬。”湯海認(rèn)為,，顧客與其去找這種“甩手掌柜”,，不如尋找同樣是沒有售后服務(wù)但傭金更低的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，“反正都不會(huì)做盡職的產(chǎn)調(diào),，購(gòu)房的過程區(qū)別不是很大,。” 至于越來越多的開發(fā)商為何推動(dòng)“全民經(jīng)紀(jì)人”,，他認(rèn)為就是因?yàn)榭刂茽I(yíng)銷成本，導(dǎo)致開發(fā)商的營(yíng)銷渠道受阻,，也是無奈之下的舉措,。湯海告訴懂懂筆記，開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)合作,，看中的是機(jī)構(gòu)的客源,，以及自己節(jié)省下來的人員工資。 “由中介機(jī)構(gòu)介紹客源,，可以省下許多的廣告費(fèi)用,，對(duì)開發(fā)商而言逐漸成了一種依賴?！彼麖?qiáng)調(diào)這樣的合作模式已在行業(yè)內(nèi)存在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,，而中介口中所謂“遠(yuǎn)低于市價(jià)、內(nèi)部房源,、獨(dú)家優(yōu)惠”,，其實(shí)都是開發(fā)商開放合作的資源，實(shí)際單價(jià)并不比在開發(fā)商營(yíng)銷中心直簽更便宜,、更實(shí)惠,。 “通常情況下，開發(fā)商需要支付中介機(jī)構(gòu)一定的傭金,，這個(gè)傭金最終要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,。比例通常在2~3%之間?！睖Ｌ寡?，近幾年一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商極度依賴自身的客源，便以此卡開發(fā)商的脖子,，同時(shí)漫天要價(jià),。 因此，為了擺脫中介機(jī)構(gòu)的要挾,，有部分開發(fā)商才會(huì)試水“全民經(jīng)紀(jì)”,，并逐漸形成了一種新的營(yíng)銷渠道。 “說白了，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,、顧客,、有人脈的路人等等，都可以成為開發(fā)商的經(jīng)紀(jì)人,?！睖１硎荆l(fā)動(dòng)全民一起成為“經(jīng)紀(jì)人”,，大大損害了中介機(jī)構(gòu)的利益,，因此才導(dǎo)致了這次的聯(lián)名抵制，“用資質(zhì),、專業(yè)說事兒,，很可笑。我敢說很多機(jī)構(gòu)里的中介,，大都沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì),，專業(yè)上能比我強(qiáng)的更不多見?！?/span> 有業(yè)內(nèi)人士透露,，機(jī)構(gòu)所擁有的資質(zhì)，主要是房管局核發(fā)給中介機(jī)構(gòu)的資格證,，很多沒有拿到“經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)”的新員工都是緊急上馬,。 那么，獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人推介經(jīng)辦房屋買賣是否合法呢,？湯海對(duì)此避而不談,，只一味強(qiáng)調(diào)說，在“全民經(jīng)紀(jì)人”環(huán)境下,，是個(gè)人就能賣房,。 “何況我考取了（房地產(chǎn)）經(jīng)紀(jì)人資格證，客源也是網(wǎng)上自己找到的,，有什么不對(duì)呢,？”他激動(dòng)地說道，那些中介機(jī)構(gòu)坐擁大量的顧客資源不假,，但聯(lián)合抵制全民營(yíng)銷吃相太難看,。“這種舉措最多只能管管利用機(jī)構(gòu)資源跑私單的業(yè)務(wù)員,，管不住顧客和開發(fā)商的未來選擇趨勢(shì),。” 在南方很多城市,，部分小開發(fā)商已經(jīng)全面采用了全民營(yíng)銷的方式,，以此發(fā)展購(gòu)房客戶,，他們?cè)诖蟠蠼档蜖I(yíng)銷支出之余，也充分發(fā)動(dòng)了社會(huì)力量提高成交效率,，“這個(gè)趨勢(shì)說明,，要怪只能怪一些中介自己不爭(zhēng)氣，整天搞套路營(yíng)銷,，結(jié)果套路了自己,。” 那么,，似乎仍未“名正言順”的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,，是否會(huì)成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的新力量？ “全民經(jīng)紀(jì)人”短期內(nèi)難成氣候 “我看（全民）經(jīng)紀(jì)人難成氣候,，其實(shí)我也只是業(yè)余做做,。” 在豆瓣上,，懂懂筆記約到了一位東莞的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人阿超。他告訴懂懂筆記,，自己并不是專職經(jīng)紀(jì)人,，而是一名網(wǎng)約車司機(jī)，平時(shí)只是利用跑單積累下的人脈圈,，兼職做一做房屋經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù),。 聊及中介機(jī)構(gòu)抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”事件，阿超顯得有些無奈,。和小宋的看法一樣,，他也認(rèn)為中介只是看不得別人賺錢?！爸薪閷?duì)于（獨(dú)立）介紹人的打壓相當(dāng)嚴(yán)重,，為了不讓我們賺到傭金，甚至還經(jīng)常威脅業(yè)主,?！?/span> 阿超主要從事二手房業(yè)務(wù)，幾乎不碰租房的活,。他認(rèn)為在中介機(jī)構(gòu)眼里,，只要不通過中介成交的行為，都會(huì)被視為是跳單,，破壞了行業(yè)規(guī)則,。而他介紹成交的顧客中，還有幾位曾遭到中介的騷擾,、報(bào)復(fù),。有部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)跑單了,，甚至?xí)扇耸卦谛^(qū)大門，攔截認(rèn)識(shí)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,，并且是威逼利誘,，讓其放棄帶客看房，“有時(shí)候業(yè)主會(huì)將自己的房源放在小區(qū)保安那,，保安也會(huì)遭到他們的騷擾,。” 據(jù)說有的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人在線上尋找客源,，還會(huì)遭遇中介的“釣魚”,。見面之后，才發(fā)現(xiàn)對(duì)方是中介機(jī)構(gòu)的人員,，浪費(fèi)時(shí)間不說,，還有人身安全方面的擔(dān)憂?！罢?yàn)橛羞@些難題,，我一般都只做認(rèn)識(shí)的，有過實(shí)際交流的顧客,?！?/span> 即便是閑魚上找上門的顧客，他也會(huì)先仔細(xì)進(jìn)行甄別,，看對(duì)方是否實(shí)名,，信用狀況如何，“尤其是要仔細(xì)翻看成交的記錄,，沒問題我才會(huì)約了見面,。”阿超嘆氣道,，由于中介機(jī)構(gòu)的打壓,，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人一直都是夾縫生存，很難會(huì)有發(fā)展,，更別說“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式了,。 阿超坦言，制約獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人發(fā)展的因素與目前中介行業(yè)的痼疾相似,，就是個(gè)別“老鼠屎”壞了行業(yè)名聲,，“不能一棍子打死，說中介機(jī)構(gòu)都不好,、有問題,，有個(gè)別中介機(jī)構(gòu)的個(gè)別從業(yè)人員還是比較負(fù)責(zé)任的，也很專業(yè),?！?/span> 而獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也一樣,，失去了機(jī)構(gòu)和行業(yè)部門的約束和監(jiān)管，部分獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也有套路租客,、買家的情況發(fā)生,，甚至有人騙取顧客高額定金之后人間蒸發(fā)，導(dǎo)致顧客連維權(quán)對(duì)象都找不到,。 “中介總是宣傳,，如果不在中介買房容易有糾紛。雖然有些環(huán)節(jié)是夸大其詞,，但也確實(shí)是有這樣的事情發(fā)生,，但是有多少糾紛發(fā)生后，中介機(jī)構(gòu)真的幫著解決了呢,？”阿超認(rèn)為,，無論是獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，還是不負(fù)責(zé)任的中介機(jī)構(gòu),，那些不守規(guī)矩的行為都是在破壞行業(yè)環(huán)境,，誰(shuí)也不比誰(shuí)高尚。 有行業(yè)人士指出,，八年前綠地地產(chǎn)曾提出過“全民經(jīng)紀(jì)人”的營(yíng)銷模式,，結(jié)果遭到了中介機(jī)構(gòu)的圍追堵截。今年受疫情因素影響,，部分房企的新盤銷量下滑，數(shù)據(jù)顯示,，一季度商品房銷售額下滑了24.7%,，因此部分開發(fā)商再次推出“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，希望以高額的傭金獎(jiǎng)勵(lì)提振商品房銷量,。 此舉一方面是開發(fā)商積極自救,，另一個(gè)方面也是為了擺脫中介機(jī)構(gòu)的客源渠道束縛。但結(jié)果都是動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)的“奶酪”,，繼而引發(fā)五大機(jī)構(gòu)聯(lián)合抵制的行為,。無論孰對(duì)孰錯(cuò)，但在消費(fèi)者眼里,，自己的選擇都是最實(shí)惠的,、最簡(jiǎn)單的消費(fèi)方式。 【結(jié)束語(yǔ)】 在廣東,、福建等地區(qū),，部分消費(fèi)者寧可選擇費(fèi)“專業(yè)”的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，也不選擇“專業(yè)”的中介機(jī)構(gòu),。這其中的原因,，除了傭金的因素,，還是值得行業(yè)內(nèi)人士深思的。盡管全民房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有一部分性質(zhì)是游走在灰色地帶,，但行業(yè)規(guī)范總會(huì)逐漸到來,，深圳部分中介機(jī)構(gòu)全盤的抵制，真的能夠阻擋趨勢(shì)的發(fā)生嗎,？ 
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