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有傳言說:“東京奧運會結束后，首都圈的公寓價格會下降,?！笔钦娴膯?日本styleactor的代表沖有人說:“這是完全沒有根據(jù)的說法。因為對日本房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的是日本銀行的金融緩和政策?！?/span> 迄今為止,，日本房地產(chǎn)大幅下跌的時機只有二戰(zhàn)后兩次。一個是泡沫經(jīng)濟崩潰時期,，另一個是雷曼危機時期,。兩者發(fā)生的原因都是資金無法流向房地產(chǎn)。泡沫經(jīng)濟的崩潰是由總量限制引起的,?？偭肯拗剖?990年由當時的大藏省對金融機構進行的行政指導，是為了抑制流向土地交易的貸款而開始的,。暴漲的房地產(chǎn)價格停止了上漲,，由于大規(guī)模實行不貸款、貸款剝離政策,，導致之前貸款的房地產(chǎn)的擔保價值下降,，產(chǎn)生了很多不良債權。在這個時期房地產(chǎn)價格的下跌持續(xù)了10年以上,。 此外,，據(jù)專家認為，對日本房地產(chǎn)有直接或間接影響的是政府官員和金融機構,。其一,，無論是官員還是金融機構，都是房地產(chǎn)價格波動的主角,，但民眾對房地產(chǎn)的長遠投資眼光卻完全沒有,。銀行貸給個人1億日元買土地時，如果貸給下一個人只貸5000萬日元,，銀行錢貸少了有可能就會沖擊房地產(chǎn)價格的下滑,。因為幾乎沒有人會愿意動用自己手頭的資金購買房地產(chǎn)。 另一個是,，只要是政府官員說的話,，金融機關就必須嚴格遵守。現(xiàn)在,，原先的大藏省變成了財務省和金融廳,。指導金融機關的是金融廳。其嚴格的監(jiān)督和管理使得被稱為“13家商業(yè)銀行”,、“20家大型銀行”的各大銀行已重組為3家大型銀行,。因此，政府對于金融政策的調整,，會拿捏的更穩(wěn),。 相反，房地產(chǎn)價格上漲的主要原因是固定的。現(xiàn)在是金融機構愿意向房地產(chǎn)貸款的時候,。如果買1億日元的房產(chǎn),，9成左右都是貸款。懂會計的人會認為,，資產(chǎn)負債表上的資產(chǎn)為1億日元,，負債9000萬日元+自有資金1000萬日元是平衡的。也就是說,，債務容易收回,，資產(chǎn)就會通貨膨脹，債務難收回,，資產(chǎn)就會通貨緊縮。 最近的日本房地產(chǎn)價格上漲是從2013年開始的,。安倍經(jīng)濟學的三支箭之一是金融緩和,。金融緩和之后，日本銀行向市面上的商業(yè)銀行提供了大量的資金,。銀行如果不把這筆貸款借給別人,，就會損失利息。在這種情況下,，房地產(chǎn)貸款必然會增加,。也就是說，貨幣寬松必然導致資產(chǎn)通貨膨脹,。再加上2013年9月東京申奧成功,。在奧運會之前，建設需求的旺盛,，建筑單價上漲,，房地產(chǎn)價格也會上漲，這并非完全是謊言,。 不過,，最近有不少人認為東京過了奧運會后，房價應該會開始下跌了,，但與預想相反的是,，反而最近房地產(chǎn)價格卻在暴漲。因新冠疫情,，日本人對房子的需求發(fā)生了變化,。隨著參與購房的家庭增加，無論是公寓還是獨棟公寓房地產(chǎn)開發(fā)商的供應量反而趕不上家庭購買,。 因此,，認為日本房地產(chǎn)價格會下降，從目前來看是不太可能發(fā)生的。此外,，對日本房地產(chǎn)價格造成更大影響的,，無疑是在另一個維度，實施貨幣寬松政策的日本銀行,。為了實行安倍經(jīng)濟學,，日本首相任命的日本銀行總裁黑田東彥的任期原定到2018年。這一貨幣寬松政策宣稱將持續(xù)到通貨膨脹率達到2%,，但目前與2%相距甚遠,。隨著黑田再次當選日本銀行總裁，金融緩和也將持續(xù)到2023年,。如果通貨膨脹率達不到2%,，那么到2023年為止，購買土地的資金將繼續(xù)充裕,，經(jīng)過2年后的建設周期,，到2025年為止，價格持續(xù)上漲的概率最大,。 從2013年開始,，這8年里，東京首都圈的公寓價格上漲了6成,，地方的公寓價格暴漲到2倍以上,。在國民年收入不變的情況下，單純來講,，現(xiàn)在東京的房價是比較貴的,。 但是，對于日本國家,、政治家,、日本銀行、官僚(特別是財務省)來說,，這樣的操作被認為是在設想的范圍內,，政府故意對資產(chǎn)通貨膨脹的副作用放任不管。其理由是日本的少子化和高齡化,。日本老年人雖然賺不到錢,，但卻擁有大量的不動產(chǎn)和股票等資產(chǎn)，政府可以通過繼承稅回收,。這些資產(chǎn)在通貨膨脹的時期,，對于日本國家債務有起到償還作用。相反,，通貨緊縮的話只會加重國家債務,。但是利弊也都有,，由于這種反作用，日本的富人和窮人之間的資產(chǎn)差距在這8年里產(chǎn)生了3000萬日元左右,。 |
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