個人用土地對外投資要交哪些稅

嚴穎

一,、增值稅

如果該土地是個人在2016年5月1日前取得的,，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務,、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規(guī)定,，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

如果該土地是個人在2016年5月1日后取得的,，則應以取得的全部價款和價外費用為銷售額按照3%的征收率計算繳納增值稅,。

二、個人所得稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）規(guī)定，個人以非貨幣性資產投資,，屬于個人轉讓非貨幣性資產和投資同時發(fā)生,，對個人轉讓非貨幣性資產的所得，應按照“財產轉讓所得”項目,，依法計算繳納個人所得稅,。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后,，自發(fā)生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅,。

《國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第20號）規(guī)定，非貨幣性資產投資個人所得稅以發(fā)生非貨幣性資產投資行為并取得被投資企業(yè)股權的個人為納稅人,。

納稅人非貨幣性資產投資應納稅所得額為非貨幣性資產轉讓收入減除該資產原值及合理稅費后的余額,。非貨幣性資產原值為納稅人取得該項資產時實際發(fā)生的支出。納稅人無法提供完整,、準確的非貨幣性資產原值憑證,，不能正確計算非貨幣性資產原值的，主管稅務機關可依法核定其非貨幣性資產原值,。合理稅費是指納稅人在非貨幣性資產投資過程中發(fā)生的與資產轉移相關的稅金及合理費用,。

納稅人非貨幣性資產投資需要分期繳納個人所得稅的，應于取得被投資企業(yè)股權之日的次月15日內,，自行制定繳稅計劃并向主管稅務機關報送《非貨幣性資產投資分期繳納個人所得稅備案表》,、納稅人身份證明、投資協(xié)議,、非貨幣性資產評估價格證明材料,、能夠證明非貨幣性資產原值及合理稅費的相關資料。

三,、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《財政部,、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規(guī)定，個人用土地投資應按“產權轉移書據(jù)”征收印花稅,，按協(xié)議所載金額萬分之五貼花,。

四、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人,，應當依照本條例繳納土地增值稅,。

根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號)規(guī)定，個人在改制重組時以房地產(國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物的簡稱）作價入股進行投資,，對其將房地產轉移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

需要注意的是,，財稅〔2018〕57 號文件上述條款在實際執(zhí)行中，有的稅務機關要求納稅人享受上述優(yōu)惠必須提供第三方出具的企業(yè)改制重組證明,，否則不能享受上述政策規(guī)定,。

綜上，個人以土地對外投資,，要征收增值稅,，符合條件的可以差額納稅，征收率為5%,，不符合差額征稅條件需要全額征稅的,，征收率為3%；要征收個人所得稅,，按財產轉讓所得征稅,，稅率20%，可以申請分期繳納,；要征收印花稅,，按產權轉移書據(jù)，以所載金額萬分之五貼花,；土地增值稅暫不征收,，但如被稅務機關認定為不屬于“改制重組”，則需就增值額按30%,、40%,、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅,。