目前,中國(guó)的個(gè)人房地產(chǎn)交易涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅費(fèi)有7種。其中,，賣方涉及營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,、土地增值稅,、個(gè)人所得稅5種稅收和類似稅收的教育費(fèi)附加；買方涉及契稅和印花稅2種稅收,。上述稅費(fèi)均由地方稅務(wù)局根據(jù)有關(guān)法律,、行政法規(guī)和財(cái)政、稅務(wù)部門以及地方政府的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)征收管理,。筆者現(xiàn)將有關(guān)情況簡(jiǎn)要介紹如下,。

　　營(yíng)業(yè)稅

　　征收營(yíng)業(yè)稅的基本法律依據(jù)，是國(guó)務(wù)院1993年12月13日發(fā)布,、2008年11月10日修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。

　　在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)的個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)一般為納稅人銷售房地產(chǎn)的時(shí)候向賣方收取的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用,，適用稅率為5%,。

　　例：張某出售一處房地產(chǎn)，取得收入200萬元,，其應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝200×5%＝10（萬元）,。如果個(gè)人銷售其購(gòu)置的房地產(chǎn)（購(gòu)置時(shí)間不足5年的住房除外），可以以其全部銷售收入扣除該房地產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)以后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,。例：張某出售的上述房地產(chǎn)處購(gòu)置時(shí)間為5年以上,，原價(jià)為100萬元，其應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝（200－100）×5%＝5（萬元）,。因?yàn)?，個(gè)人自建自用的住房和購(gòu)買5年以上的普通住房，銷售的時(shí)候可以免繳營(yíng)業(yè)稅,。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　征收城市維護(hù)建設(shè)稅的基本法律依據(jù),，是國(guó)務(wù)院1985年2月8日發(fā)布、2011年1月8日修改的《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局以及各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定,。

　　在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營(yíng)業(yè)稅的個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人,，計(jì)稅依據(jù)為納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額，按照納稅人所在地實(shí)行差別稅率,。市區(qū)的適用稅率為7%,，縣城、建制鎮(zhèn)的適用稅率為5%,，其他地區(qū)的適用稅率為1%,。

　　例：張某出售的上述房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)，出售的上述房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為10萬元,，其應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝10×7%＝0.7（萬元）,。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅可以隨同營(yíng)業(yè)稅征收、減免,。由于免征,、減征營(yíng)業(yè)稅而發(fā)生的退稅，可以同時(shí)退還已經(jīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,。

　　印花稅

　　征收印花稅的基本法律依據(jù),，是國(guó)務(wù)院1988年8月6日發(fā)布、2011年1月8日修訂的《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定,。在房地產(chǎn)交易中,，交易雙方都是印花稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額,，適用稅率為0.5‰,。

　　例：張某向李某出售上述房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為200萬元,，張某和李某各自應(yīng)納印花稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝200×0.5‰＝1000（元）,。此外，購(gòu)買房地產(chǎn)者取得政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候,，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅5元。

　　目前,，個(gè)人銷售,、購(gòu)買住房可以暫免繳納印花稅。

　　土地增值稅

　　征收土地增值稅的基本法律依據(jù),，是國(guó)務(wù)院1993年12月13日發(fā)布,、2011年1月8日修改的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定,。

　　在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人為土地增值稅的納稅人,，計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額,。

　　上述規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：

　　一,、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　二,、經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格,，指轉(zhuǎn)讓已經(jīng)使用的房屋和建筑物的時(shí)候，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率以后的價(jià)格,。

　　三,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候交納的教育費(fèi)附加，可以視同稅金扣除,。

　　如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑蛘唠[瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的,、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段,、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征收土地增值稅,。

　　如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格,，但是能夠提供購(gòu)房發(fā)票,，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購(gòu)房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用的扣除,，可以按照發(fā)票所載金額，從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止,，每年加計(jì)5%,。納稅人購(gòu)房的時(shí)候繳納的契稅可以扣除，但是不作為加計(jì)5%的基數(shù),。

　　如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物,，既不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征稅,。

　　土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,，適用稅率為30%,；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%~100%的部分，適用稅率為40%,；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%~200%的部分,，適用稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,，適用稅率為60%,。

　　在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額,，計(jì)算得出增值額,。再按照增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率,，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額,。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額,。

　　例：李某出售一處房產(chǎn),，售價(jià)500萬元，可以扣除的各項(xiàng)成本,、費(fèi)用和有關(guān)稅金等共計(jì)200萬元,，其應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法為：增值額＝500-200＝300（萬元），應(yīng)納稅額＝100×30%＋100×40%＋100×50%＝120（萬元）,。

　　目前,，個(gè)人出售住房可以暫免繳納土地增值稅,。

　　個(gè)人所得稅

　　征收個(gè)人所得稅的基本法律依據(jù)，是1980年9月10日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過,、2011年6月30日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議第六次修改的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。

　　個(gè)人出售房地產(chǎn)取得的所得屬于個(gè)人所得稅征稅項(xiàng)目中的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,；納稅人為出售房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人,；計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，即納稅人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得的收入減除被轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的原值,、合理費(fèi)用和在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中繳納的有關(guān)稅費(fèi)以后的余額,；適用稅率為20％。

　　例：張某出售原值100萬元的住房一套,，取得收入200萬元,，可以扣除有關(guān)費(fèi)用和稅金為50萬元，其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅所得額＝200－100－50＝50（萬元）,，應(yīng)納稅額＝50×20%＝10（萬元）。

　　轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額的時(shí)候,，納稅人憑原購(gòu)房合同,、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核以后,，可以從其轉(zhuǎn)讓住房收入中減除房屋原值,、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用。

　　關(guān)于房屋原值的規(guī)定如下：

　　一,、商品房：購(gòu)置該房屋的時(shí)候?qū)嶋H支付的房?jī)r(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi),。

　　二、自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用和建造,、取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)候?qū)嶋H繳納的相關(guān)稅費(fèi),。

　　三、經(jīng)濟(jì)適用房：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款,、相關(guān)稅費(fèi)和按照規(guī)定繳納的土地出讓金,。

　　四、已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款,，加原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款,、按照規(guī)定向財(cái)政部門或者原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益和相關(guān)稅費(fèi)。

　　五,、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等法規(guī),，其原值分別按照下列規(guī)定確定：1.房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償以后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi),；2.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi),；3.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除了取得所調(diào)換房屋,，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償以后的余額,；4.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的,，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款,，加上所支付的貨幣和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金,，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)候依法繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅,、印花稅和類似稅收的教育費(fèi)附加,。

　　轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的合理費(fèi)用，指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費(fèi)用,、住房貸款利息,、手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　1.裝修費(fèi)用,。納稅人能提供支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓以前發(fā)生的裝修費(fèi)用,，可以在下列規(guī)定比例以內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房,，最高扣除限額為房屋原值的15%,；商品房和其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%,。

　　2.貸款利息,。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行支付的住房貸款利息,，可以憑貸款銀行出具的有效證明扣除,。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等，可以憑有關(guān)部門出具的有效證明扣除,。

　　納稅人沒有提供完整,、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法中的相關(guān)規(guī)定核定征稅,，即按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額,。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置,、建造時(shí)間,、房屋類型和住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%~3%的幅度以內(nèi)確定,。

　　仍然以上述張某出售住房,，取得收入200萬元為例，如果張某沒有提供完整,、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以按照其住房轉(zhuǎn)讓收入200萬元和當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收率計(jì)算其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額,，1%即為2萬元,，3%則為6萬元。

　　目前,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，可以暫免繳納個(gè)人所得稅。

　　契稅

　　征收契稅的基本法律依據(jù),，是1997年7月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。

　　在房地產(chǎn)交易中購(gòu)買房地產(chǎn)的個(gè)人為契稅的納稅人,；計(jì)稅依據(jù)為上述交易的成交價(jià)格（指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格,，包括承受者應(yīng)當(dāng)支付的貨幣,、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益）,；實(shí)行3%~5%的幅度比例稅率,。各省、自治區(qū)和直轄市的適用稅率,，由當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況,，在上述規(guī)定的幅度以內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案,，目前各地規(guī)定的稅率多為3%,。

　　例：李某購(gòu)買一處房地產(chǎn)，成交價(jià)格為200萬元,，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅適用稅率為3%,，其應(yīng)納契稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝200×3%＝6（萬元）。個(gè)人購(gòu)買普通住房,，且該住房屬于家庭（成員包括購(gòu)房人,、配偶和未成年子女,，下同）唯一住房的，可以減半繳納契稅,。個(gè)人購(gòu)買90平方米以下普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的，可以減按1%的稅率繳納契稅,。

　　教育費(fèi)附加

　　征收教育費(fèi)附加的基本法律依據(jù),，是國(guó)務(wù)院1986年4月28日發(fā)布、2011年1月8日第三次修改的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》和財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定,。

　　在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營(yíng)業(yè)稅的個(gè)人為教育費(fèi)附加的繳納人，以納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù),，附加率為3%,。

　　例：張某因出售的房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為10萬元，其應(yīng)納教育費(fèi)附加的計(jì)算方法為：應(yīng)納教育費(fèi)附加＝10×3%＝0.3（萬元）,。

　　此外,，2010年11月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求,，財(cái)政部發(fā)出《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》,，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一開征地方教育附加，以單位和個(gè)人繳納的增值稅,、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅為計(jì)征依據(jù),，附加率為2%。據(jù)此,，上例中的張某還應(yīng)當(dāng)繳納地方教育附加0.2萬元,，計(jì)算方法同上。