作者：段志堅(jiān)

土地是以股東個(gè)人名義購(gòu)買的,，股東個(gè)人將此地投資到公司中,，涉及到的稅種主要有、增值稅,、土地增值稅,、契稅、個(gè)人所得稅,。

一,、增值稅

營(yíng)改增后以土地投資需要繳納增值稅。

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,，為增值稅納稅人，為增值稅納稅人,，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅,。

（1）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅,。

根據(jù)以上規(guī)定，出售或出資土地使用權(quán)應(yīng)繳納增值稅,。如果股東個(gè)人以2016年4月30日前取得的土地出資,，可以選擇按購(gòu)銷差價(jià)5%計(jì)算增值稅。

如以500萬元購(gòu)入土地使用權(quán),，股東評(píng)估后以1500萬元,，則應(yīng)繳增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－土地使用權(quán)的原價(jià)）÷（1+5%）×5%

（1500-500）÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

(2)股東個(gè)人以4月30日后取得的土地使用權(quán)出資,，則應(yīng)繳增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷（1+3%）×3%=1500÷（1+3%）×3%=43.69萬元,。

個(gè)人以土地出資可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票,。

二,、土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）規(guī)定第四條規(guī)定， 單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地,、房屋進(jìn)行投資,，對(duì)其將國(guó)有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

因此,，對(duì)以土地進(jìn)行投資的股東個(gè)人，以投資非房地產(chǎn)公司暫不征增值稅,，凡所投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，也要按規(guī)定繳納土地增值稅。

提請(qǐng)注意：財(cái)稅[2015]5號(hào)執(zhí)行期限為2017年12月31日止,，故需要提前與稅局進(jìn)行相關(guān)溝通,，保持政策連續(xù)性。

三,、契稅：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的行為，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,，要按規(guī)定繳納契稅,。契稅稅率為3-5％。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕17號(hào)）六,、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：　同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間,，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),，免征契稅,。

個(gè)人所得稅

股東個(gè)人以土地出資屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)出資。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）第一條規(guī)定,，非貨幣性資產(chǎn)投資個(gè)人所得稅以發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資行為并取得被投資企業(yè)股權(quán)的個(gè)人為納稅人,。

第四條規(guī)定納稅人非貨幣性資產(chǎn)投資應(yīng)納稅所得額為非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額。

第五條非貨幣性資產(chǎn)原值為納稅人取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出,。納稅人無法提供完整,、準(zhǔn)確的非貨幣性資產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算非貨幣性資產(chǎn)原值的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其非貨幣性資產(chǎn)原值,。

　 根據(jù)《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）第一條規(guī)定個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人“轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)”和投資同時(shí)發(fā)生,。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得,，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅,。

第二條個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資,，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額,。

第三條規(guī)定個(gè)人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后,，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅,。

五、印花稅：

投資合同不是印花稅的征稅對(duì)象,，但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）第三條規(guī)定,，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,。稅率為萬分之五,。