我要開始裝逼說點正經(jīng)事了哈，前段時間沒咋個寫你們就當我在峨眉山練武功嘛,。

大概還是在八九月之前我的讀者里頭有好幾種畫風,，不敢全說是粉絲只敢說讀者。

因為有一種覺得我把價格說高了,，一邊看我文章一邊看我不順眼,，你能怎么辦難道要來弄死我。

關(guān)于價格,，我在三月份就通過土地市場的情況預(yù)測過八九月份高樓面價項目會逐步入市,，并且大膽的猜了一哈大概價格。

3月份文章截圖

那個時候的排版咋個這么邵

現(xiàn)在

有的人瞌睡才睡醒以為在產(chǎn)幻

有的人捶胸頓足不能接受

有的人覺得生活就像XX

如果不能反抗就好好享受

有的人嘴上說不要身體卻在交資料

都是因為一個原因：

預(yù)售價格有點那個

價格這個款式該咋個選房子就很打腦殼了,，也有很多人私信我問我某某幾個樓盤之間該咋個選,，尖雞哥就粗暴的分享一哈選房方式。

錯誤示范

預(yù)售價格高前段時間拿預(yù)售的項目也不少,，很多人也莫得精力清楚了解每一個項目的身體構(gòu)造和優(yōu)勢,。

導(dǎo)致有的人把僅有的房票越捏越緊都要捏生蛆了。

正常思路

到底該咋個選是莫得標準答案的哈,，既然快要吃不到價格的欺頭了,，就要盡量滿足地段、品牌和產(chǎn)品三個維度,，如果要求再豐富一點一定要加上物管,。

當然有價格便宜的欺頭肯定是撿欺頭哈哈哈哈哈哈哈，還能撿一哈,，只是撿不到好久了,。

突然開始

??

適合自己的地段就是好地段

只買得起龍泉再看好金融城還不是等于零；

在溫江生活工作的并不適合住大源,，否則上班就像異地戀,；

對于不用坐班客戶灑滿整個成都的商務(wù)精英來說，市區(qū)是很適合他的,，因為他無法規(guī)定客戶必須在哪個方位,。

從需求來說，不同的預(yù)算,、不同的生活圈子對好地段的判定也不一樣,。

當然如果你不在乎距離，就選擇預(yù)算內(nèi)潛力相對大的板塊,。

潛力大又可以粗暴的分為以下幾種情況（人口和租金相關(guān)的不適用于新區(qū)）：

有規(guī)劃/政府在動/地鐵越多越好/人口多（百度熱力圖）/土地儲備多/品牌開發(fā)商集中,。

非常建議翻一下目標區(qū)域差不多位置同戶型的租金,，選租金高的。（這個看好了可以不用看人口）

不能過于饑渴

上月有兩個人給我說想買一環(huán)路資金鏈有問題的某豪華樓盤,，你們是遭下藥了還是錢太多了,，資金鏈那么緊張的項目都敢買。

即使豪是買起耍的,，我還是一票給她否決了,。

對于鐵打的剛需來說就不要圖相因買螞蟻兒開發(fā)商開發(fā)的的螞蟻兒項目（很小很小的開發(fā)修的很小很小的樓盤或者說是可能會有問題的樓盤，現(xiàn)在基本莫得了,，隨口提一哈）,。

預(yù)算不夠的情況下寧愿買正常項目小戶型也不買懸吊吊項目的大戶型，炒雞剛需第一套整來漢起后面很難翻身,。

品牌至關(guān)重要

一個好的品牌不用操心爛尾和產(chǎn)證問題的,，你問人家置業(yè)顧問這種問題都要遭鏟耳屎，莫得情趣,。

很多品牌開發(fā)商同級別的項目差不多都是一個模子刻出來的,，你甚至看不出很大的區(qū)別。

雖然外形沒有萬里叢中一點綠的感覺,，但是產(chǎn)品是經(jīng)過了好幾輪業(yè)主的認證了的,，質(zhì)量也相對更有保證。

如果涉及到后期換房銷售,，好的品牌,、好的物管基本上是最重要的參考因素之一。

畢竟新房賣位子賣地段賣設(shè)計賣想象空間,，二手賣物管,。

嫑忽略了產(chǎn)品

這個錯誤雞哥也時不時的會發(fā)生，先入為主的認為1.8W比2W便宜,。

以近兩個月新開高單價項目為例,，部分項目與項目之間的差距沒有想象中的大，甚至有些板塊天花板項目連置業(yè)顧問都說不出個產(chǎn)品優(yōu)勢出來,。

沒有亮點的項目我也找不到內(nèi)容來寫,，所以后面一些新開項目我都暫緩踩盤了。

就是這種懶惰的思路對于我來說往往會錯過不一樣的產(chǎn)品,。

后面發(fā)生了一件關(guān)于公攤的故事,。

上盤切看了下天宸原著，我就提一點：公攤

目前市面上公攤普遍在23%-26%左右,，部分老地塊剛需盤可以做到20%,。

所以我后期都沒關(guān)注公攤的事情了，一律按照25%左右處理,。

隨口問了哈天宸原著的公攤,，置業(yè)顧問說18%（應(yīng)該是整體公攤具體每戶的公攤我沒有看哈），媽的,，我今年還沒見過20%以下的公攤,，改善項目基本25%起，這個只有18%,。

同樣按照150平的戶型來算,，18%的公攤戶型比25%的公攤戶型多了10.5平方，基本上可以作為一個小房間使用了,，一平2萬算相當于節(jié)約了21萬,。

小公攤得房率更高，同樣的面積舒適度和功能性一箭雙雕,。

當然公攤不是最重要的參考標準,，我的意思是要多切看，對于改善客群來說選擇很多,，范圍也很廣,，你們又懶，還是多跑一哈看一哈細節(jié)嘛,，網(wǎng)上翻兩天不如下地跑一盤,。

選新房還是二手房

這個問題很多粉絲問我，當然前提是在同板塊價格差距不大的情況下,。

剪刀差消失后最大的區(qū)別就是總價區(qū)別,，二手房因為有小戶型所以門檻更低，但是新房品質(zhì)更高,，鄰居也更純粹,，二手是跳板，新房偏向一步到位,，同板塊內(nèi)總價能接受選新房,。

目前二手房成交量在慢慢上升，后期大部分新房不適合預(yù)算不高的剛需人群,，二手才是歸宿,，該看二手房的看得了。

今日互動

給我兩個及以上你有意向的盤

我切幫你踩了給意見

（只選一組哈,，多了要累死我）