文\潘永堂

今日龍湖,，找到了地產(chǎn)上、下半場(chǎng)都舒服的“姿勢(shì)”,。

2017年業(yè)績(jī)榜,，在住宅和商業(yè)榜十強(qiáng)都上榜的房企只有兩家房企,，一家是萬(wàn)科，一家是龍湖,！

就在去年,，龍湖的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年銷(xiāo)售額突破1000億后，確立地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、商業(yè)運(yùn)營(yíng),、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道,，而且其他類似產(chǎn)城,，養(yǎng)老等也在探索，一個(gè)新龍湖呼之欲出,。

未來(lái)幾年,，龍湖將沖擊3000億，更關(guān)鍵是龍湖不激進(jìn),，慢快有方,，但始終保持在第一陣營(yíng)；同時(shí),，商業(yè)板塊2020年開(kāi)業(yè)50座,，租金60億，同時(shí)物業(yè)收入60億,，長(zhǎng)租公寓30億,，共計(jì)150億的運(yùn)營(yíng)性收入……顯然，無(wú)論上半場(chǎng)的開(kāi)發(fā),，還是下半場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù),，龍湖兩張門(mén)票都有了，而且預(yù)期還不錯(cuò),。

四大主航道怎么玩了,？

龍湖提出一個(gè)Space As A Service，即空間即服務(wù)的理念,！

初期這5個(gè)字讓很多地產(chǎn)同行和媒體有點(diǎn)懵的感覺(jué),，但龍湖給出一個(gè)相對(duì)官方的解釋，即龍湖希望未來(lái)把空間和人在自有平臺(tái)上有機(jī)結(jié)合,，通過(guò)數(shù)據(jù)和技術(shù)的平臺(tái)能力,，給消費(fèi)者提供更好的消費(fèi)場(chǎng)景與服務(wù)。 通俗的解讀,，就是4個(gè)關(guān)鍵詞,，即未來(lái)，人,，空間,，服務(wù),。

在老潘看來(lái)，空間即服務(wù),，既非產(chǎn)品戰(zhàn)略,，也非服務(wù)戰(zhàn)略，是企業(yè)級(jí)的戰(zhàn)略,，或是空間戰(zhàn)略,。

何為空間戰(zhàn)略？

如果說(shuō)過(guò)去10年,，房地產(chǎn)的發(fā)展是建立在城市化發(fā)展中的地段價(jià)值的爭(zhēng)奪和挖掘,，那么，未來(lái)10年,，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展將是建立在地段之上的空間價(jià)值的挖掘和衍生上。

這就好比,，今天產(chǎn)能過(guò)剩,，商品過(guò)剩時(shí)代，人們開(kāi)始對(duì)服務(wù),，精細(xì)服務(wù),，一條龍服務(wù)，有溫度的服務(wù)提出了更高要求,。龍湖空間即服務(wù),，此處服務(wù)，顯然不是開(kāi)發(fā)商視角的物業(yè)服務(wù),，而是涵蓋商業(yè),，公寓，辦公,、產(chǎn)業(yè)等全方位,、多維度的大服務(wù)戰(zhàn)略。

也因此,，龍湖后續(xù)將在全國(guó)37個(gè)城市踐行和落地這一大戰(zhàn)略,。按照目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，老潘以為,，空間即服務(wù),，不僅是龍湖當(dāng)下乃至未來(lái)的頂層戰(zhàn)略，也是地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)龍湖構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵,。

一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是,， 2017年龍湖在行業(yè)率先試水長(zhǎng)租公寓，僅僅1年,，冠寓在全國(guó)就已開(kāi)業(yè)15000間,，在深圳也已經(jīng)有7間門(mén)店開(kāi)業(yè),，出租率可以達(dá)到90%以上……可謂擴(kuò)張速度驚人。

事實(shí)上,，龍湖冠寓主航道正好與深圳這座城市產(chǎn)生了匹配性和最大化“連接”,。

深圳，全國(guó)一線城市,，2017年深圳GDP2.2萬(wàn)億,，超過(guò)廣州，排名全國(guó)第三,，而增長(zhǎng)名義速度達(dá)到15.11%,，在北上廣深四大一線城市中排名第一，更重要的是深圳是一個(gè)年輕人主導(dǎo)的城市,，是一個(gè)典型的少見(jiàn)的移民城市,，這些年輕人來(lái)到深圳對(duì)租房需求量非常巨大，但往常深圳臟亂差的城中村承載了這一城市功能,，但痛點(diǎn)一直蔓延,。

所以有品質(zhì)的公寓，尤其在品質(zhì)前提下的高性價(jià)比公寓就更能滿足深圳年輕人的需求,。更讓深圳租房一族興奮的是龍湖公寓獨(dú)創(chuàng)的CityHub模式,，更懂深圳年輕租客的“內(nèi)心戲”，他們不僅需要高品質(zhì)租房,，更要完善生活服務(wù),，文化娛樂(lè)，社交互動(dòng),、圈子聚會(huì)……而不是一個(gè)個(gè)城市“個(gè)體孤島”,。

龍湖冠寓CityHub模式就是打造長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公,、配套商業(yè)相結(jié)合的小綜合體生態(tài)模式,，其核心在于引入城市的綜合資源，集合城市中生活服務(wù),、文化娛樂(lè),、商業(yè)配套的資源互通，將每一棟公寓作為物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代當(dāng)中的一個(gè)Hub（焦點(diǎn)）,，去“孤島化”,，形成年輕泛租住人群的社區(qū)中心。

也就在最近被媒體譽(yù)為深圳“二次房改”的2018年到2035年新政中,，深圳將在未來(lái)18年打造60%的政策性住房,，其中有20%的人才房，而龍湖冠寓，本身就在積極配合各城市的人才引進(jìn)與安居政策,，讓更多年輕人享受到符合當(dāng)下消費(fèi)升級(jí)市場(chǎng)形態(tài)的租住產(chǎn)品,，以鄰為友、共享安居,。

其次,，房改中還有商品房40%，以滿足改善型高需求人群,，這又給擅長(zhǎng)園林以及被譽(yù)為“中國(guó)別墅專家”的龍湖以英雄用武之地,。

其三，深圳未來(lái)商品房將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地,，新增土地增加“只租不售”的比例,，這其實(shí)對(duì)龍湖空間即服務(wù)，極致的空間主張是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮,。

所以相對(duì)而言，新的深圳二次房改,，對(duì)龍湖落地高端改善住宅,，落地冠寓可謂空間巨大。

住宅是龍湖的主力陣營(yíng),。

那么在一線城市深圳,，深圳龍湖如何發(fā)起一場(chǎng)關(guān)于住宅的“空間變革”,？事實(shí)上,，深圳龍湖總經(jīng)理鞠文杰曾表示：“深圳是一個(gè)更偏資源型的一線城市,，資源非常稀缺,，只要買(mǎi)到地,，地段好一點(diǎn),，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)就基本成功了一大半,，如果再做對(duì)產(chǎn)品和客戶匹配，做出好空間，那么這個(gè)項(xiàng)目從生意邏輯就很好了?！?/strong>

顯然,，地段、資源,，良好周邊配套只是樓盤(pán)的先天價(jià)值,，那么，基于新空間,，空間獲得感,，空間人性化的探索，則是深圳樓盤(pán)的后天價(jià)值。

龍湖不是一家純粹生意邏輯,，即只要買(mǎi)對(duì)地賺取土地增值產(chǎn)品過(guò)得去就OK的企業(yè),，龍湖需要通過(guò)先天和后天都做好,，贏得客戶真正的滿意和尊重,，即龍湖強(qiáng)調(diào)做客戶導(dǎo)向下的好產(chǎn)品，好服務(wù),，這比相對(duì)會(huì)拿地而言,，客戶是更有感知的,，從這個(gè)角度龍湖對(duì)居住空間等有著更高的訴求,。

2017年,，龍湖通過(guò)招拍掛獲得深圳鹽田一塊土地，預(yù)計(jì)今年會(huì)開(kāi)盤(pán),！

從先天來(lái)講,，這塊地可謂盡得頂級(jí)稀缺山海資源，首先,，鹽田區(qū)本身被譽(yù)為深圳“最美片區(qū)”,，而龍湖鹽田項(xiàng)目又恰好位于鹽田5萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)自然公司的梧桐山上得天獨(dú)厚的一寸土地，負(fù)氧離子含量超過(guò)3500萬(wàn)/cm3,，是深圳市中心蓮花山1萬(wàn)倍之多,；同時(shí)，深圳市政府將斥重金打造15公里國(guó)際級(jí)濱海棧道,，而棧道的起點(diǎn)便在鹽田,。

其次，考慮到龍湖鹽田項(xiàng)目,，正好是深圳政府2016年正式提出的深圳城市東進(jìn)戰(zhàn)略的門(mén)戶樞紐,，深圳將計(jì)劃投資1.4萬(wàn)億打造鹽田這個(gè)深圳發(fā)展的第三極，而且鹽田區(qū)域因?yàn)槿A大基因等高新智慧科技產(chǎn)業(yè),、全球航運(yùn)物流樞紐,、國(guó)際黃金珠寶總部企業(yè)走廊等的實(shí)施，鹽田區(qū)未來(lái)將走向“國(guó)際新鹽田”,，那么龍湖準(zhǔn)備如何演繹空間,、人、自然的美好連接？

即使目前深圳項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán),，但老潘也通過(guò)內(nèi)部了解到，未來(lái)龍湖住宅空間將注重更多“驚艷”空間,，注重景觀體驗(yàn),，讓空間更有創(chuàng)意，更有獲得感,，更具美感,，比如：

首先，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)而言,，龍湖會(huì)打造同等面積更多的空間獲得感,。其此，好空間,，不僅僅是大,，更要在深圳這個(gè)以改善為主的高品質(zhì)城市實(shí)現(xiàn)美學(xué)品質(zhì)。其三,，呈現(xiàn)更好的景觀體驗(yàn),，就在鹽田項(xiàng)目，龍湖將采用270度落地窗設(shè)計(jì),，屆時(shí)客戶站在270度明凈窗戶望去,，5萬(wàn)畝的梧桐山是自己家的后花園，15公里黃金海岸線盡入眼底,，而這正是空間,，人，自然,，山海的美好連接,。

對(duì)空間的探索和追求，在超級(jí)購(gòu)買(mǎi)力和均價(jià)5萬(wàn)以上的深圳,，龍湖希望在先天收獲區(qū)域,、地段價(jià)值之外，更在乎收獲空間,、服務(wù),、產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價(jià)。

龍湖提醒,，對(duì)深圳這個(gè)資源型,，財(cái)富型、創(chuàng)新性的城市,，人居空間絕不能將就,！

深圳已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代,，未來(lái)龍湖在深圳會(huì)打造類似住宅,、商業(yè)、公寓,、產(chǎn)城等更多類型的空間,，這只是時(shí)間問(wèn)題。

考慮到深圳這座城市,，氣候條件好,，適合植物生長(zhǎng)，而且深圳是一個(gè)年輕的創(chuàng)業(yè)型城市,，人們對(duì)創(chuàng)業(yè),、投資、工作,、會(huì)客相對(duì)會(huì)有更多訴求,，再加上二胎時(shí)代，深圳年輕人小孩更多,，相應(yīng)這些年老人來(lái)深圳越來(lái)越多,，基于此，龍湖的空間創(chuàng)新與這個(gè)城市空間訴求有了更緊密,、更貼心的交集,。

適合深圳的空間主張，才是好空間,！

圖：龍湖天津天宸原著項(xiàng)目實(shí)景圖

也因此,，深圳龍湖將把五維景觀社區(qū)空間最徹底、最大化,、更關(guān)聯(lián)的呈現(xiàn)給深圳業(yè)主,。即適配深圳業(yè)主未來(lái)生活、工作,、社交的需求去打造全新空間,。

第一是生態(tài)維度。未來(lái)龍湖深圳會(huì)綻放景觀的生命力,，這與深圳良好氣候,，花園城市更進(jìn)一步構(gòu)造龍湖小生態(tài)，即龍湖會(huì)讓植物景觀呈現(xiàn)不著痕跡但卻宛自天開(kāi)的自然效果,；

第二是健康維度，龍湖會(huì)為空間標(biāo)配打造游憩活動(dòng)系統(tǒng)+舒適步行跑到+智能燈光系統(tǒng)等,；

第三是交融維度,，即社區(qū)互動(dòng)和樂(lè)享便捷，龍湖會(huì)在社區(qū)打造很多互動(dòng)的驚喜空間，以此促進(jìn)鄰里互動(dòng),。比如打造城市會(huì)客廳,，方便深圳創(chuàng)業(yè)者，中產(chǎn)階級(jí),、投資者有更多的社會(huì)交流空間,。

第四是精筑維度，即龍湖所有景觀云林的細(xì)節(jié)都是有顯著質(zhì)感,、紋理,，體現(xiàn)出材料和設(shè)計(jì)的高品質(zhì),。

第五是人文維度,，即在物理空間基礎(chǔ)上尊重深圳的文化歷史地脈特征，植入一些人文元素,，表達(dá)人文關(guān)懷和氛圍,。

可以想象，在不久面世的龍湖鹽田項(xiàng)目里面,，一個(gè)與眾不同的新體驗(yàn)空間即將面市：

• 架空層成了閱讀館,、健康館、親子館,；

• 在漫步道,，既有飲水機(jī)，又有夜光燈,；

• 在老人區(qū),，既有休閑椅，又有儲(chǔ)物箱,；

• 在兒童區(qū),，既有搖搖樂(lè)，又有攀爬網(wǎng),；

• 既便是寵物,，也專設(shè)的便便收集器。

……

圖注：龍湖社區(qū)塑膠跑道上的歷程標(biāo)記,、便于緩步,、快走、慢跑時(shí)記錄

這才是居住空間真正的價(jià)值提升,，是“房住不炒”的標(biāo)準(zhǔn)演繹,。

在地產(chǎn)下半場(chǎng)，未來(lái)誰(shuí)能成為驅(qū)動(dòng)樓市,？引領(lǐng)樓市發(fā)展的聚合力量,？答案是具有“極致專業(yè)能力”的公司或平臺(tái)。

未來(lái)一流的平臺(tái)、一流的公司會(huì)更多的吸引土地,，吸引資本,，吸引人才。

從這個(gè)大趨勢(shì)來(lái)看,，龍湖,，作為同時(shí)拿到地產(chǎn)上、下半場(chǎng)兩張門(mén)票的少數(shù)精英選手,，未來(lái)在深圳,，即使是拿地難，但獲取更多土地,，或許只是時(shí)間問(wèn)題,，而做出好產(chǎn)品，做好空間即服務(wù),，還需要時(shí)間給出答案,。