 文\潘永堂在龍湖內(nèi)部,，曾有一句話廣為流傳,。 龍湖5年以內(nèi)的事，CEO邵明曉負(fù)責(zé),。 龍湖5年以后的事,，BOSS吳亞軍負(fù)責(zé)。 就在2020年年會上,，吳亞軍再次拋出面向未來5年,、10年的龍湖超級“目標(biāo)”。 一反常態(tài),，龍湖一貫主動慢下來,，主動不唯規(guī)模，這一次吳亞軍在龍湖2020年年會拋出了面向未來10年的超級夢想,。 事實(shí)上,，這個節(jié)點(diǎn)的高調(diào)目標(biāo)亮相，有點(diǎn)逆勢操作,。 即在中國樓市經(jīng)過2018年,、2019年調(diào)整、房企大呼活下去后,，大多房企對2020年乃至后市都不太樂觀,。 此刻，信心,，就是黃金,！ 變化1: 住宅破萬億,2029年僅僅權(quán)益就9000億 根據(jù)一勺言的數(shù)據(jù)，2029年龍湖將實(shí)現(xiàn)9000億的權(quán)益銷售額,。 9000億,，這個數(shù)，無疑不是當(dāng)下低迷樓市的一個“深水炸彈”,！ 過去萬科,，碧桂園，恒大紛紛提過萬億銷售額的目標(biāo),，但都是全口徑,。這次，龍湖是第四家提出萬億目標(biāo)的企業(yè),。過去楊國強(qiáng),、夏海鈞、郁亮都或明或暗提過,。 未來龍湖核心城市高地價(jià)時代,，合作開發(fā)未來中短期是大概率事件，目前龍湖的合作權(quán)益率是70%,，那么,，龍湖2029年全口徑破萬億幾乎是必然,。 看看吳亞軍設(shè)想的業(yè)績曲線。 2019年龍湖1703億（權(quán)益）,，5年后2024年權(quán)益5600億,，10年后2029年權(quán)益9000億。 怎么看,？ 其一,，對龍湖變成“萬億房企”怎么看？ 老潘相信,，這對龍湖地產(chǎn)而言,，并非難事，一則中國未來房地產(chǎn)行業(yè)15萬億大盤子橫盤8到10年,，按照美國最大房企市占率8%以及中國當(dāng)下核心一二線城市區(qū)域深耕龍頭房企市占率6%到13%來看,，15*10%=1.5萬億。 所以,，理論上,，未來中國10年內(nèi)出現(xiàn)幾家萬億房企是必然。 但未來萬億房企是誰,？一定是有能者居之,！ 因?yàn)樾袠I(yè)已經(jīng)是零和游戲，你增長的就是別人減少的,，這就意味著你比同行更有競爭優(yōu)勢。而這一點(diǎn),，拼戰(zhàn)略,、拼能力，拼組織,、拼創(chuàng)新,、拼優(yōu)勢，龍湖多年來一直得分很高,。所以,，龍湖摘得9000億權(quán)益，并非危言聳聽,。 其二,、記住是2029年的9000億，時間還遠(yuǎn)著了,。 我們常常放大1年的變化,，低估10年的變化。 如果按照復(fù)合增長率來算,，從2019年權(quán)益1703億（2425全口徑）到2029你那的9000億權(quán)益,，10年翻5倍多,，龍湖未來10年復(fù)合增長率18%左右。 未來10年,，18%左右復(fù)增率如何,？ 老潘覺得是相對優(yōu)秀的增長率。 截止目前龍頭萬科2018年,、恒大2020年相繼進(jìn)入8%,、9%負(fù)增長，巨頭個位數(shù)增長時代到來,，但對眼下龍湖2000億量級而言,，18%意味著相對樂觀和必須未來10年繼續(xù)保持強(qiáng)勁競爭力，才能實(shí)現(xiàn),。 除了9000億權(quán)益銷售額,，龍湖的利潤率可能會更加值得期待，考慮到未來高壁壘的房地產(chǎn)利潤會比社會平均利潤更高以及龍湖的競爭優(yōu)勢,，假設(shè)10%,，未來意味著龍湖在地產(chǎn)領(lǐng)域900億左右利潤。 其三,，關(guān)于排名,，吳老師的態(tài)度，我完全不關(guān)心規(guī)模排名,。我不想花錢去買排名,。但是，地區(qū)公司還是要根據(jù)排名去獎罰,。 顯然,，這種獎懲下，地區(qū)公司依舊必須快馬揚(yáng)鞭,。 今天房企談規(guī)模增長有點(diǎn)忌諱,。 但事實(shí)上，企業(yè)增長,、企業(yè)發(fā)展是硬道理,，這是常識。只不過,，未來必須是高質(zhì)量增長罷了,。 變化2：商業(yè)大提速，2029年龍湖開業(yè)300家 地產(chǎn)行業(yè)在高位橫盤,，吳亞軍表示 “任何產(chǎn)業(yè)都有可能會走到夕陽的那一天,。” 她話鋒一轉(zhuǎn)：“但企業(yè)不會，因?yàn)槠髽I(yè)有創(chuàng)造力?！?/strong> 龍湖的商業(yè)航道,，早年以新鴻基為師傅，龍湖希望成為新鴻基那種穿越周期的公司,。 有目標(biāo)更有行動,。 自2011年開始，龍湖集團(tuán)把每年銷售回款10%作為上限,，投資于持有型物業(yè),。8年提前沉淀后，2019年內(nèi)累計(jì)開業(yè)商場達(dá)到39個,，預(yù)計(jì)到2020年底龍湖累計(jì)開業(yè)商場將超過50個,，租金收入將到達(dá)60億。 而在2020年會上,，吳亞軍在商業(yè)上又拋出個炸彈,，即2024年開業(yè)到100家，2029年開業(yè)到300家,。 如何看,？老潘談三點(diǎn)： 其一、龍湖商業(yè)的確在提速,。龍湖商業(yè)掌舵人李楠說：“過去5年非常努力,，未來5年還需要跑得更快?！?/strong>事實(shí)上,，龍湖已經(jīng)完成商業(yè)0到1的積累，目前正進(jìn)入1到N的快速復(fù)制通道,。也就是因?yàn)榍捌诘捏w系能力沉淀,，2019年，龍湖商業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展年,，2019年龍湖一年開業(yè)10座商業(yè)項(xiàng)目，創(chuàng)造了歷史新高,。 其二,、2020年50個商業(yè)的租金收益50億，未來龍湖300個商業(yè)如果簡單以2020年為標(biāo)尺乘以6倍,，那么2029年龍湖商業(yè)就是遠(yuǎn)超300億——但這種算法有失偏頗,，一則未來商業(yè)隨著運(yùn)營力更強(qiáng)，坪效會更高,，二則未來龍湖商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入成熟運(yùn)營期的會更多,，意味著租金收益會更高。 300億的租金收入，事實(shí)上今日的萬達(dá)已經(jīng)實(shí)現(xiàn),。龍湖下個10年實(shí)現(xiàn),，并不為過。 其三,，不僅僅是租金收益,，龍湖商業(yè)大多集中在核心一二線城市核心地段，這也意味著未來10年后300個商業(yè)分布在一二線,、強(qiáng)三線城市,。 這一點(diǎn)老潘特別提醒大家關(guān)注和重視的是——未來龍湖這些一二線持有資產(chǎn)自身增值幅度有多驚人？尤其未來龍湖商業(yè)運(yùn)營力更強(qiáng)的前提下,。 顯然,，未來龍湖的融資和評級會有更多“底氣”和“王牌”。 更樂觀看,，未來中國10年,，是全球崛起、GDP大概率超美國,，那個時候中國核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，是個什么概念。也就是在年會上,，CFO趙軼先生表示 “未來龍湖會繼續(xù)量入為出,，堅(jiān)持把每年銷售回款10%作為上限，投資于持有型物業(yè),。 龍湖商業(yè),，從2011年過早布局到如今近50億租金到未來300個，從被質(zhì)疑,、到如今看到眉目點(diǎn)贊到未來更值艷羨,，吳亞軍的長期主義經(jīng)營觀，發(fā)揮了作用,。 變化3：“千億收入冠寓”或在2029年 長租公寓是龍湖的第三個航道,，也就是冠寓業(yè)務(wù)。 吳亞軍說,，到2024年長租公寓收入要到150億,，到2029年收入要到1000億。 客觀的說,，這個數(shù)字很恐怖,。 龍湖目前長租公寓的玩法是中資產(chǎn)業(yè)務(wù)，即二房東改造 運(yùn)營的打法,，目前2018年1.5萬間冠寓,，2019年6.5萬間,，未來冠寓將陸續(xù)入駐16座城市，到2020年公寓租金收入會超過20億元,。 從2020年的租金20億到2024年150億再到2029年1000億,，10年50倍這個增速，其實(shí)開發(fā)商沒有評價(jià)權(quán),，核心因?yàn)檫@是另外一個“行業(yè)”,，邏輯套路玩法都不一樣。 回歸到行業(yè)本質(zhì)邏輯,，1000億收入相當(dāng)于什么水準(zhǔn),？ 事實(shí)上，長租公寓短期不掙錢,，盈利模式不成立,，但長期后就未必了。 中國核心城市正在逐步進(jìn)入存量時代,，未來10年各方機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)中國租賃市場將達(dá)到4.6萬億規(guī)模,，目前這個行業(yè)離散度、分散度非常高,，機(jī)構(gòu)品牌公寓少之又少,，還處于起步期，而10年之后,，龍湖冠寓1000億收入占據(jù)4.6萬億也僅僅2%左右,。 龍湖10年后冠寓占2%市占率，這是什么概念,？至少從戰(zhàn)略謀劃的空間和理論上是可行的,。 事實(shí)上，今天租賃公寓,，中國統(tǒng)計(jì)內(nèi)租賃人口約為美國2倍,，但成交額僅為美國1/3，伴隨未來核心一二線城市房價(jià)越來越高,，伴隨一二線城市晚婚晚育年齡更晚……意味著租房年限會更高,，而且巨大市場會倒逼這個行業(yè)品質(zhì)與服務(wù)更好，這樣公寓的口碑也會越來越好,，中國核心一二線的租賃市場其實(shí)很值得想象,。 同時值得一提的，美國長租公寓,，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時，出租率也高達(dá)89%,，長租公寓是在經(jīng)濟(jì)危機(jī),，樓市政策調(diào)控時很容易穿越周期的現(xiàn)金流，這對龍湖一直強(qiáng)調(diào)穿越地產(chǎn)調(diào)控周期而言，是一個有力航道,。 但客觀來說,，龍湖冠寓1000億收入，還真的很遙遠(yuǎn),！ 但可以肯定的是,，依照目前冠寓的擴(kuò)展度和進(jìn)攻，未來3年的冠寓打法和巨變,，是值得高度關(guān)注的,。 事實(shí)上，在中國的生意,，中國人多,，寧高寧講萬物皆由人，中國各個細(xì)分領(lǐng)域的巨頭,，歐美日本等已經(jīng)很難有適合的對標(biāo),。 變化4：服務(wù)大藍(lán)海，龍湖智慧服務(wù)2000億 智慧服務(wù)是龍湖的第四個航道,，吳亞軍的構(gòu)想再次顛覆眾生,！ 2024年權(quán)益收入要到500億，2029年權(quán)益收入要到2000億,。 500億,、2000億的智慧服務(wù)是什么概念？2020年物業(yè)服務(wù)60億,。 對比同行,，萬科2018年就實(shí)現(xiàn)收入破100億，包含雅居樂收購中民投物業(yè)之后,，預(yù)計(jì)2019年也會突破100億,。但對龍湖而言，龍湖智慧服務(wù),，不僅僅是住宅物業(yè),。 事實(shí)上，剛過去的2019年龍湖智慧服務(wù)也給吳老師信心了,。 首先,，城市擴(kuò)張迅速， 2019年龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)45個城市,，截止目前,，龍湖智慧物業(yè)基本完成一、二線核心城市及三,、四線潛力城市的布局,； 其二,，業(yè)態(tài)豐富度擴(kuò)張。2019年龍湖智慧服務(wù)業(yè)態(tài)豐富度實(shí)現(xiàn)了全方位的突破——從住宅,、商業(yè),、寫字樓到醫(yī)院、學(xué)校,，從公園,、航空后勤到交通樞紐，從養(yǎng)老到產(chǎn)城,。 只要你能想象到,，龍湖智慧服務(wù)就可以出現(xiàn)。 同時,，龍湖集團(tuán)2019年入股綠城服務(wù),，很大程度上說明了龍湖集團(tuán)對于綠城服務(wù)的看好，一方面龍湖可以獲得股權(quán)增值的機(jī)會,；同時,，也不排除二者后續(xù)會形成一些戰(zhàn)略合作，更重要的是代表,，龍湖對未來服務(wù)紅海的提前外延式布局,。 在2018年、2019年,、2020年物業(yè)公司上市潮時,，吳亞軍認(rèn)為：“物業(yè)公司按照既定的模式往前擴(kuò)張是危險(xiǎn)的，物業(yè)公司必須要通過變革來實(shí)現(xiàn)成本的降低,，而龍湖目前就在抓這個變革,。 也因此，龍湖這些年強(qiáng)化“智慧”,、“科技”在服務(wù)上的升級,。即龍湖智慧服務(wù)將科技系統(tǒng)及智慧化平臺深入到旗下的每一個項(xiàng)目，用機(jī)械代替人工,、低耗替代高耗,、建立FM&RBA設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理系統(tǒng)、龍湖慧眼,、ERP系統(tǒng),、CRM報(bào)事管理系統(tǒng)，開通7*24小時的400全國統(tǒng)一服務(wù)熱線,，打破物理空間的阻隔,，萬物互聯(lián)，自主運(yùn)行,，智能管控,，人與人,、人與物、物與物環(huán)環(huán)相連,。 多領(lǐng)域的擴(kuò)張，更好的智慧化平臺和科技系統(tǒng),，更多增值服務(wù)的巨大空間,，龍湖物業(yè)暫不上市正是為了賦能、支撐更大的9000億的地產(chǎn),，1000億的商業(yè),、1000億的公寓，僅僅這三道航道的破萬億的目標(biāo)達(dá)成,。 在老潘看來,，龍湖物業(yè)玩得是羊毛出在兔身上的玩法，今天龍湖的四大航道協(xié)同作戰(zhàn),，即獨(dú)立又聯(lián)合,，最終龍湖真正進(jìn)入一個龍湖自我生態(tài)循環(huán)協(xié)同的戰(zhàn)略通道。 事實(shí)上,，與吳亞軍年會的智慧服務(wù)2000億不同的是,，不久前，邵明曉定了個小目標(biāo),，2019年服務(wù)型收入破100億后,，龍湖將用不太長時間把服務(wù)性收入做到1000億規(guī)模。 對比分析下來,，按照吳亞軍的5年,、10年目標(biāo)，預(yù)計(jì)龍湖服務(wù)性收入破千億應(yīng)該在第6年左右,。 變化5：新孵化2大航道或?qū)⑨绕?/strong> 吳亞軍說,，面向未來，龍湖要做沒有邊界的公司,。 的確尤其是社區(qū)服務(wù),，服務(wù)超級藍(lán)海，圍繞人,，圍繞空間即服務(wù),，圍繞客戶需求的變化，顯然在一個變化的時代,，大型企業(yè)畫地為牢,、愛做自己擅長的業(yè)務(wù)，很可能是束縛,。 在這一點(diǎn)上,，吳亞軍強(qiáng)調(diào),，任何產(chǎn)業(yè)都有可能會走到夕陽的那一天，但企業(yè)不會,，因?yàn)槠髽I(yè)有創(chuàng)造力,。 這種創(chuàng)造力在2020年年會上也有體現(xiàn)。 據(jù)董小姐打聽,，龍湖今年發(fā)布了“新業(yè)務(wù)”,。即M業(yè)務(wù)和D業(yè)務(wù)，這都是未來業(yè)務(wù),。 D業(yè)務(wù),，是指產(chǎn)城、養(yǎng)老,、醫(yī)療,、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)。 M業(yè)務(wù),，包括智能建造,，智慧服務(wù)的延伸產(chǎn)品等等。 顯然,，無論M還是D,，其實(shí)都可以對龍湖四大航道的相關(guān)多元化和縱向延伸與深耕，這一定程度上并非跨界,。
變化6：不確定時代打磨“創(chuàng)造力” 房地產(chǎn)上半場沒必要強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造力,，上半場核心是輸出能力強(qiáng)就會強(qiáng),。 相對而言，萬科碧桂園恒大都是上半場輸出能力最強(qiáng)的企業(yè),。 下半場,，在不確定，變化的、利潤下降的時代,，在龍湖從一個住宅航道向四個航道再到N個航道的戰(zhàn)略擴(kuò)張摸索期,，吳亞軍顯然在布一個立足地產(chǎn)，又遠(yuǎn)超地產(chǎn)的戰(zhàn)略大局,。而在這個過程中,，創(chuàng)造力就被老吳反復(fù)強(qiáng)調(diào)。 龍湖創(chuàng)造力怎么玩,？底氣是什么,？如何創(chuàng)造力變現(xiàn)？ 首先,，龍湖的創(chuàng)造力來自哪里？——一線,！ 現(xiàn)在,，龍湖的創(chuàng)新能力，已經(jīng)不是集團(tuán),，而是成為龍湖地區(qū)公司的度量衡之一,。 吳亞軍要求，各地要積極展開創(chuàng)新,，地方要能跑出創(chuàng)新的星星之火,，如果新業(yè)務(wù)的效果好，那么集團(tuán)就放大來做,。 這一點(diǎn)與當(dāng)年萬科多元化的“失控”很相似,，如果區(qū)域一旦某個業(yè)務(wù)商業(yè)模式和項(xiàng)目落地可行后，集團(tuán)就會考慮是否成立事業(yè)部,。 其次,、比創(chuàng)造力、創(chuàng)新更重要的是創(chuàng)新文化和創(chuàng)新土壤,。這一點(diǎn)龍湖在高度重視,。 龍湖表示，自下而上推動創(chuàng)造的底氣就來源于龍湖開放簡單客戶導(dǎo)向的企業(yè)文化,、組織能力,、戰(zhàn)略能力、數(shù)據(jù)后臺,、空間占位以及客戶黏性,。 其三，創(chuàng)造力如何分工協(xié)同,？ 對此,，龍湖表示，集團(tuán)要做大做強(qiáng)體系,，要把集團(tuán)公司戰(zhàn)略,，航道業(yè)務(wù)戰(zhàn)略,，和龍湖各個地區(qū)公司的落地執(zhí)行的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略高度串聯(lián)起來，最后實(shí)現(xiàn)落地和執(zhí)行,。同時,，集團(tuán)與區(qū)域做好各自邊界和定位分工后，吳亞軍也強(qiáng)調(diào),，在創(chuàng)新進(jìn)程中,，各個業(yè)務(wù)線的新協(xié)同也要拉通。 未來各種航道和協(xié)同打通后,，吳亞軍的愿景是,， “我們希望客戶在很多地方都會碰上龍湖，他們的很多需求我們都能夠滿足,。希望終有一天,，我們能相遇。 變化7：服務(wù)競爭力成就龍湖未來競爭優(yōu)勢 老潘感覺,，未來龍湖在構(gòu)建自己的戰(zhàn)略生態(tài)體系,，而在經(jīng)營上，龍湖的未來核心競爭力越來越體現(xiàn)為“運(yùn)營服務(wù)力”,。 過去地產(chǎn)領(lǐng)域,，龍湖的PMO一度引領(lǐng)中國房企的運(yùn)營管理。過去2,、3年,，龍湖提出了空間即服務(wù)。 空間是有排他性的,。 在空間上,，龍湖在高質(zhì)量戰(zhàn)略卡位。龍湖深深的認(rèn)識到,，空間占位是有唯一性的,。 比如龍湖商業(yè)在中國核心一二線城市的核心區(qū)域、未來中心的物理占位,。比如龍湖20個TOD軌道交通綜合體目前已經(jīng)覆蓋城市門戶,、城市商圈、城市節(jié)點(diǎn)級,、城市產(chǎn)業(yè)級,。 的確，空間是有排他性的,，融創(chuàng)文旅老孫也講得是文旅項(xiàng)目在中國核心城市優(yōu)質(zhì)地段占山為王后,，后來者再也很難獲取類似融創(chuàng)文旅如此大規(guī)模、好位置、大體量的土地,。 其次,，在空間占位之上，龍湖更強(qiáng)調(diào)的是空間即服務(wù),。 龍湖表示,，在空間基礎(chǔ)上，我們可以疊加不同的服務(wù)想象,。未來龍湖會提升服務(wù)集成的能力,、客戶洞察及數(shù)據(jù)賦能的能力，以及制造和管理空間的能力,。 小結(jié) 理解龍湖的戰(zhàn)略和手法,，可以用龍湖10年前上市的吳亞軍一句話來理解。即2009年上市之前,，曾有投資人問吳亞軍：龍湖先做大還是先做強(qiáng),？吳亞軍的回答是：先做長，再做強(qiáng),，“做大”是自然而然的結(jié)果。 的確,，站在2020年時點(diǎn),，吳亞軍在構(gòu)想2029年更長周期的戰(zhàn)略藍(lán)圖，更可怕的是,，吳亞軍給出了未來10年的數(shù)字目標(biāo),，通過數(shù)字雄心，也反過來讓我們看到龍湖吳亞軍的龍湖萬億帝國夢想,。即9000億權(quán)益的住宅,，300個購物中心，1000億冠寓收入,、2000億智慧服務(wù)收入,。 下一個10年，吳亞軍的新夢想出發(fā)了,！ |
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