華夏幸福的自救行動(dòng)正在進(jìn)行中,，一家深圳房企搶先出手了,。

據(jù)工商資料顯示，6月10日,，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華夏幸福城更公司”）更名為鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司,，其股東從華夏幸福（600340.SH）變?yōu)轾i瑞集團(tuán)。

這也意味著,，華夏幸福深圳城更公司,，已轉(zhuǎn)讓給鵬瑞集團(tuán)。此次交易,，雙方并未披露交易價(jià)格和形式,。

鵬瑞集團(tuán)規(guī)模較小、知名度不高,，外界有聲音質(zhì)疑鵬瑞的接盤能力,。實(shí)際上，鵬瑞集團(tuán)旗下的深圳灣1號(hào),，與上?！皽家黄贰薄⑾愀厶缴健澳峥藸柹巾敗钡群勒?，被列入亞洲十大豪宅,。“深圳灣1號(hào)”的知名度顯然高于開(kāi)發(fā)商“鵬瑞集團(tuán)”,。

除此之外,，鵬瑞集團(tuán)的“兄弟”企業(yè)邁瑞醫(yī)療（300760.SZ）是全國(guó)排名前十的呼吸機(jī)廠商。疫情期間,，邁瑞醫(yī)療在二級(jí)市場(chǎng)受捧,，市值一度超過(guò)5300億元。

在鵬瑞和邁瑞背后,，站著富豪徐航,。

他從“呼吸機(jī)一哥”轉(zhuǎn)型為“深圳灣1號(hào)”的豪宅操盤手，再到接盤華夏幸福城更項(xiàng)目。徐航的地產(chǎn)野心正在逐步顯露,。然而,，今時(shí)不同往日，59歲的徐航,，還能在房地產(chǎn)市場(chǎng)掘金,，并再造一個(gè)“深圳灣1號(hào)”嗎？

 “賣藥”滿足不了徐航

深圳灣1號(hào)背后的大佬徐航,，曾是一名技術(shù)理工男,。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，徐航于1979年考入清華大學(xué)計(jì)算機(jī)系,。1984年本科畢業(yè)后,，轉(zhuǎn)入電機(jī)系生物醫(yī)學(xué)工程專業(yè)攻讀碩士。從清華畢業(yè)后,，徐航投入科研實(shí)業(yè),，領(lǐng)導(dǎo)了國(guó)內(nèi)臺(tái)彩色B型超聲診斷儀的研制開(kāi)發(fā)工作，并于1991年獲得國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng),。

功成名就的徐航選擇從商,。1991年，徐航與李西廷,、成明和合伙創(chuàng)立了邁瑞醫(yī)療的前身邁瑞電子,。在邁瑞醫(yī)療的發(fā)展初期，徐航為董事長(zhǎng),，李西廷擔(dān)任總裁,，成明和出任副總裁。

隨著邁瑞醫(yī)療的規(guī)模越來(lái)越大,。2001年12月26日,，邁瑞醫(yī)療從有限責(zé)任公司變更為股份公司,，公司發(fā)起人便包括深圳明瑞科技、深圳鵬瑞投資、深圳先端科技等公司,。其中,，深圳市明瑞科技有限公司為最大股東,，持有13.53%股份,。深圳鵬瑞則是第二大股東，持有13.07%股份,。

▲邁瑞醫(yī)療股權(quán)關(guān)系圖,，圖片來(lái)自邁瑞醫(yī)療2020年年報(bào)。

與此同時(shí),，徐航于深圳南山成立了鵬瑞集團(tuán),。當(dāng)時(shí)的鵬瑞并不是一家地產(chǎn)公司,，而是徐航在邁瑞醫(yī)療中的股權(quán)主體。與鵬瑞同在股東行列的有上海強(qiáng)生控股,、聯(lián)想投資等明星企業(yè),，足可見(jiàn)徐航朋友圈的強(qiáng)大。

2006年,，憑借邁瑞醫(yī)療,，徐航位列福布斯2006年中國(guó)富豪榜排名第70位。

在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)風(fēng)生水起之時(shí),，徐航盯上了房地產(chǎn)生意,。

相比于一直深耕生物醫(yī)藥行業(yè)的李西廷，徐航更喜歡多方嘗試,。2007年起,，他相繼入局房地產(chǎn)業(yè)、太空科技,、生物科技、酒業(yè),、投資業(yè),，甚至走出深圳，成立威海同瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,，任執(zhí)行董事席位,。

▲徐航在其他單位任職情況，圖片來(lái)自邁瑞醫(yī)療2020年年報(bào),。

在多方摸索后,，徐航最終選擇了房地產(chǎn)業(yè)。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》統(tǒng)計(jì),，在2004-2008年間,，鵬瑞地產(chǎn)以協(xié)議方式取得位于南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處的 T107-0003、T107-0002宗地,，在此開(kāi)發(fā)建成了深圳灣1號(hào),。

2012年，徐航辭任邁瑞聯(lián)席CEO職位,，專職擔(dān)任董事長(zhǎng),。當(dāng)時(shí)，徐航對(duì)外宣稱,，董事長(zhǎng)與CEO分任將有利于公司的長(zhǎng)久發(fā)展,。

徐航辭任的原因之一，是在為深圳灣1號(hào)的“冒險(xiǎn)”做全力準(zhǔn)備,。當(dāng)時(shí),，深圳灣1號(hào)的售價(jià)捅破了深圳房?jī)r(jià)的天花板,。2013年，深圳灣1號(hào)開(kāi)始發(fā)售,，最高單價(jià)達(dá)17萬(wàn)元/㎡,，在當(dāng)時(shí)，深圳超10萬(wàn)/㎡的住宅少之又少,。

時(shí)隔多年后,，2019年，深圳灣1號(hào)落成10年慶典上,，徐航公開(kāi)感謝原華僑城董事長(zhǎng)陳劍,。徐航回憶，當(dāng)年在猶豫是否要開(kāi)發(fā)深圳灣1號(hào)之時(shí),，是陳劍鼓勵(lì)他：“這是一塊不可多得的寶地,，可以拿，（做不好）我?guī)湍阕??！?/p>

開(kāi)發(fā)深圳頂級(jí)豪宅之后，徐航與李西廷的財(cái)富差距逐漸縮小,。

在深圳灣1號(hào)第一年售賣之時(shí),，邁瑞醫(yī)療大股東李西廷財(cái)富高于徐航。李西廷以43億元身家,，位居胡潤(rùn)百富榜461位,。徐航則位居其后，憑借邁瑞生物39億元資產(chǎn)位居527位,。

▲深圳鵬瑞集團(tuán)董事局主席徐航,。

直到深圳灣1號(hào)落成第10年，徐航憑借邁瑞醫(yī)療,、鵬瑞兩家公司,，總資產(chǎn)已超越李西廷。2019年,，徐航以700億元居胡潤(rùn)中國(guó)百富榜30名,，李西廷則以600億元，位居第40名,。

事實(shí)證明,，在一段時(shí)期內(nèi)，地產(chǎn)確實(shí)比醫(yī)療更賺錢,。

據(jù)邁瑞醫(yī)療2018年沖刺A股市場(chǎng)的招股書顯示,，深圳灣單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)超過(guò)整個(gè)醫(yī)療公司。鵬瑞地產(chǎn)2017年凈利潤(rùn)達(dá)38.08億元,，超過(guò)了邁瑞醫(yī)療25.89億元凈利潤(rùn),。

 重燃豪宅地產(chǎn)野心,？

“今后將不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)性發(fā)展”，在深圳灣1號(hào)開(kāi)售時(shí),，徐航對(duì)媒體表示,。

然而，在吃過(guò)深圳灣1號(hào)的甜頭后,，2015年,，徐航改口稱：“我人生的上半場(chǎng)是邁瑞，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始在做下半場(chǎng),?！?/p>

但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，房地產(chǎn)市場(chǎng)已有恒大,、碧桂園,、萬(wàn)科、融創(chuàng)四強(qiáng)鼎立,。加之拿地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，作為本地中小房企的鵬瑞難以拿下優(yōu)質(zhì)地塊。“土地荒”成為阻礙徐航踏入地產(chǎn)界的絆腳石,。

直到2018年10月,，邁瑞醫(yī)療在A股掛牌上市，市值一度超千億元,。身價(jià)水漲船高的徐航，為解決土地荒,，帶著鵬瑞頻繁出現(xiàn)在大灣區(qū)土拍市場(chǎng),。

2018年6月，鵬瑞以總價(jià)約8.78億元加900㎡配建,，拿下南沙萬(wàn)頃沙地塊,；2018年9月，鵬瑞與金科,、合景合作打造佛山順德區(qū)的龍江金集花園項(xiàng)目,。2019年又以8.6億元拿下珠海市金灣區(qū)金河?xùn)|路南側(cè)一地塊項(xiàng)目等。

與此同時(shí),，在2018年鵬瑞城市更新公司隨之成立,，以舊改的方式吸納土儲(chǔ)。鵬瑞官網(wǎng)顯示,，規(guī)劃三年內(nèi)拓展新項(xiàng)目土地面積約300萬(wàn)-600萬(wàn)平方米,。

不難理解，在鵬瑞大舉擴(kuò)張之時(shí),。徐航抄底華夏幸福深圳城更公司,，能以此補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ),。

雙方此番合作的時(shí)機(jī)恰好。

一方面,，徐航憑借邁瑞醫(yī)療,，資產(chǎn)劇增。在2021年4月,，徐航以195億美元財(cái)富位列《2021年福布斯全球富豪榜》第92名,。目前，邁瑞醫(yī)療已是國(guó)際排名前十的呼吸機(jī)廠商,。據(jù)證券日?qǐng)?bào)消息,，疫情期間，在中國(guó)出口的有創(chuàng)呼吸機(jī)中,，六成訂單來(lái)自邁瑞醫(yī)療,。截至2021年6月17日，邁瑞醫(yī)療總市值達(dá)5560億元,。

另一方面,，華夏幸福逾期債務(wù)近636億，急需資金輸血,。雖然雙方?jīng)]有披露交易價(jià)格和形式,，但在此次交易中，急于回籠資金的華夏幸福明顯沒(méi)有優(yōu)勢(shì),。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“由于華夏幸福目前債務(wù)纏身,，從此次合作或接手的成本角度來(lái)講，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)很高,?！?/p>

雖然雙方?jīng)]有披露原華夏幸福深圳城更集團(tuán)旗下的具體項(xiàng)目。但在2020年4月華夏幸福的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，高管透露,，華夏幸福已成為前期服務(wù)商的項(xiàng)目共8個(gè)，其中,，深圳占6個(gè),。這意味著，鵬瑞可以依托華夏幸福旗下的舊改項(xiàng)目,，在深圳開(kāi)發(fā)更多豪宅,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“目前，從深圳市場(chǎng)的高認(rèn)購(gòu)率看,，由于深圳市場(chǎng)住宅項(xiàng)目較稀缺,，所以在深圳打造項(xiàng)目的難度不大?！?/p>

拿下華夏幸福深圳舊改資產(chǎn),，對(duì)鵬瑞也是一個(gè)挑戰(zhàn),。從政策層面上看。今年以來(lái),，深圳樓市資金端,、價(jià)格端調(diào)控發(fā)力，樓市受政策影響較大,。

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度上,，行業(yè)人士分析，城市更新項(xiàng)目的不確定性很高,。華夏幸福出讓舊改項(xiàng)目,，實(shí)質(zhì)上是為了剝離低效項(xiàng)目，以減輕后續(xù)財(cái)務(wù)壓力,。對(duì)于鵬瑞而言,，則有更高的資金、財(cái)務(wù),、運(yùn)營(yíng)要求,。

拿下華夏幸福深圳城更公司只是第一步棋，徐航瞄準(zhǔn)的是大灣區(qū),。

在2020年新項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上,，鵬瑞提出，布局大灣區(qū)的的目標(biāo),。為了占據(jù)市場(chǎng),，在產(chǎn)品上，則要“復(fù)制或?qū)?biāo)深圳灣1號(hào)”,。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，深圳灣1號(hào)是頂級(jí)的豪宅，但能不能在其他城市復(fù)制,，有不確定性。

截至2021年6月,，官網(wǎng)顯示,，鵬瑞在大灣區(qū)已有18個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位大多為豪宅,。目前看來(lái),，鵬瑞還沒(méi)有做出匹敵深圳灣1號(hào)的作品。

▲鵬瑞集團(tuán)大灣區(qū)項(xiàng)目,。

即使有深圳灣1號(hào)為樣本,，徐航想在豪宅市場(chǎng)占據(jù)一席之地并不容易。

豪宅相比普通住宅的售價(jià),、利潤(rùn)高,，但運(yùn)營(yíng)周期,、操盤資金、團(tuán)隊(duì)配置要求高于一般地產(chǎn)項(xiàng)目,。

諸如稱為“豪宅教父”的宋衛(wèi)平,，便是因高負(fù)債、高成本擴(kuò)張打造豪宅,，從而讓綠城陷入資金鏈斷裂的困境,。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾等“豪宅專業(yè)戶”的暴雷,，便說(shuō)明豪宅市場(chǎng)具有一定風(fēng)險(xiǎn),。開(kāi)發(fā)此類項(xiàng)目對(duì)資金的要求較高，企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力,。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,，鵬瑞要再做出獨(dú)特產(chǎn)品，或走出深圳市場(chǎng),，則需要有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力,。

為了搭建團(tuán)隊(duì)，徐航向清華校友,、地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人吳向東多番拋出橄欖枝,。有消息稱，華夏幸福本次出讓項(xiàng)目給鵬瑞,，主要是因吳向東牽線,。未來(lái)，吳向東還將帶領(lǐng)原華潤(rùn)團(tuán)隊(duì)成員加入鵬瑞,。

目前來(lái)看,，鵬瑞正朝著地產(chǎn)商拿地、開(kāi)發(fā),、組團(tuán)隊(duì),、賣項(xiàng)目的發(fā)展邏輯走。然而,，徐航若想再造一個(gè)深圳灣1號(hào),，并占據(jù)大灣區(qū)豪宅市場(chǎng)，顯然很不容易,。