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昨天,，上海集中土拍,，市場，風(fēng)平浪靜,。

在這風(fēng)平浪靜的背后,，其實是政府與房企之間的默契博弈。

對于上海政府而言,，它顯然是不希望自己因為集中土拍而上新聞的——此前,，重慶集中土拍，平均溢價率搶到 43%,，還有地塊溢價率高達130%,。重慶高官為此連夜趕回，大發(fā)雷霆,。

然而,，上海作為中國乃至遠(yuǎn)東第一城，城市價值擺在那里,；而此次集中土拍,，出讓的土地不乏大寧、徐匯濱江,、上海西站等核心板塊,，很難不讓人動心思。

▲數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)觀察

說實話,，不僅是政府不愿意看到市場瘋搶土地,，其實開發(fā)商也不希望瘋搶——市場太過瘋狂，競爭太過劇烈,，不僅土地成本高昂,，還容易引發(fā)高層問責(zé)，容易調(diào)控加碼,、限價加碼,，最終導(dǎo)致財務(wù)虧損，政府和房企兩敗俱傷,。

由此,，政府和房企最好的狀態(tài)，莫過于你敬我一尺,，我讓你一丈,，春風(fēng)化雨，以和為貴,。

02

那么,，為了“以和為貴”，房企和政府各采取了什么措施呢,？

單從結(jié)果來看,，此次上海土拍的溢價率可謂溫和：

普陀西站地塊：卓越和京東聯(lián)合體99.1億拿下,，溢價率為0%；

靜安大寧地塊：保利以105.13億拿下,，溢價率為8.39%,；

徐匯濱江地塊：豫園股份以51.71億奪得，溢價率為0.21%,；

楊浦定海地塊：楊浦城投以14.025億獲得,，溢價率9.2%。

▲說實話,，就靜安大寧那塊地,，挨著大名鼎鼎的大寧金茂府，一看就是核心資產(chǎn)的核心資產(chǎn)——這么好的地,，卻只有兩家房企保利和華發(fā)報名,，原因就是這塊地除了價格外，還需引入央企金控總部,、央企區(qū)域總部,，受讓人在地塊竣工驗收后每年產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)不低于8000元/㎡。

很明顯,，這塊地就是指定給央企開發(fā)了,。而如果單單只是這個條件，似乎還不夠,，近幾年來,，地產(chǎn)央企在國內(nèi)各大城市拿地也牛哄哄的，中海,、華潤,、招商，哪一個不是地王制造機,？

那為什么招商,、金茂等其他央企沒來拿地呢？原來今年上海改了規(guī)則,，房企要想?yún)⒓油僚?，要先打分獲得資格，一路過關(guān)斬將把地價拍過中止價后,，進行一次性報價,。一次性報價不能超過最高報價——限溢價10%，而且是：

報價中最接近各家平均報價的房企獲勝,。

▲上海報價規(guī)則,。

對于打分獲取資格,，據(jù)了解,，從2017年開始,，上海市政府就會根據(jù)企業(yè)規(guī)模、納稅額,、就業(yè)人數(shù),、運營商場面積等一些維度，給每家房企一個分?jǐn)?shù),。

然后房企每拿一塊地就扣掉一點分?jǐn)?shù),，分?jǐn)?shù)扣完就不能再拿地了，參與競拍的資格都沒有了,。

平均算下來,，每家房企能在上海拿2-3塊地，好一點的可以拿4-5塊,，但是沒有拿6塊的,。

由此，對于政府而言,，盡管央企們都財大氣粗,，但也不會在一棵樹上吊死了。本質(zhì)上,，在這個積分制度下,，參與競拍的資格比競拍本身更寶貴。

值得說明的是,，由于去年的圍標(biāo)事件,，中海萬科華潤連積分關(guān)都沒過（禁止參拍），所以直接幫保利,、華發(fā),、招商等篩選了一大批對手出去。

除此之外,，報價中最接近各家平均報價的房企獲勝,，也可以算是最能體現(xiàn)上海“中庸之道”的規(guī)則,。

盡管從規(guī)則看,，平均價取勝不是上海的首創(chuàng)，而是隔壁小弟蘇州的專利,，但是這一次集中報價,，可謂是最為驚心動魄的了。

還是以大寧地塊為例,，在第一次報價超過104.7億的中止價之后,，保利和華發(fā)進入博弈：

保利出價105.13億，華發(fā)出價105.35億,，因為雙方離報價平均值一樣遠(yuǎn),，所以允許兩家在十分鐘內(nèi)修改一次報價,。

▲如果有效報價為2個，允許報價高者在10分鐘內(nèi)進行一次報價修正,，最終修正報價處在報價低者所報價格以及平均價之間,，則修正報價者成為第一順位中標(biāo)候選人，否則,，報價低者為第一順位中標(biāo)候選人,。

不得不說，這一次修改報價,，猶如千鈞一發(fā),，令人心顫。雙方都不知道平均價105.24億,，不知道是自己報高了還是對方報高了,，就看誰沉不住氣，把報價修改到“最接近平均價格,，且較低報價的位置”,。

最終，來自珠海的華發(fā)為了壓保利一頭,，把價格改成了105.01億,，而崇尚“和者筑善”的佛系保利一動不動，最終,，華發(fā)因為105.01億的報價,，沒有處在首次報價低者（保利）所報價格以及平均價之間，從而失去了這塊樓面價剛過五萬,，售價可到10.5萬的上海中環(huán)項目,。

由此，我們可以知道,，報價中最接近各家平均報價的房企獲勝的機制,，其實是讓開發(fā)商對市場有一個中等偏低的預(yù)期。

而這個預(yù)期,，就使得土地價格被控制住,，這樣預(yù)售價格乃至整個市場，才會有繼續(xù)控制的理由,。

03

除了通過打分限制開發(fā)商入場競拍外,，此次上海市政府不鼓勵圈內(nèi)聯(lián)合體拿地，但卻貼心的鼓勵房企多交圈外朋友,。

為什么這么說呢,。看看普陀西站那塊地，卓越和京東聯(lián)合體居然零溢價拿下了,。

要知道,，去年年底上海還大漲了一波。

事實上,，對于這次上海土拍，上海市政府知會了很多企業(yè)來做測算,。然而,，這些企業(yè)大都沒有有實力自持的圈外朋友，所以眼看著碗里的肉吃不到,，唯有干著急,。

與之相對應(yīng)，卓越就有個好朋友京東,。此前,，在東哥明尼蘇達事件里，卓越的李華就是事件雙方的溝通人,。

而卓越,，也最終因為這種戰(zhàn)友情，而收獲了零溢價內(nèi)環(huán)土地——京東打算建一個超級體驗館,。

由此可見,，地產(chǎn)行業(yè)，各大房企互相了解很重要,，適當(dāng)交交朋友也很不錯,，但是，未來房企交朋友,，還是最好找圈外的產(chǎn)業(yè)大鱷,。

04

從最近半年集中供地的成效來看，無疑,，上海是唯一一個既收到了想收的錢,，又控制住了溢價，房企還有利潤空間的超大城市,。

單單就“房企還有利潤空間”來說,，此次土拍，起始出讓價不貴,，按照溢價計算,，這次土拍的純住宅項目的利潤率，都在10%以上,。

無疑,，相比杭州限房價、競地價、競自持的硬核模式,，在上海只要拿到地,，一方面壓根不愁賣，另一方面,，利潤空間有保證,，房企對于品質(zhì)的追求也會上來。

甚至,，只要上海長期堅持這種春風(fēng)化雨的新放地模式,，我敢說，相比于房企在其他城市的虧損拿地,、馬甲拿地,，上海一定會成為未來中國房地產(chǎn)市場最后的品質(zhì)標(biāo)桿城市。

由此,，既需要房企的土地財政支持,，又避免土拍刺激房價，作為全國最大的城市,，還需要充分展現(xiàn)市場經(jīng)濟活力,，不能過分限價，要給房企留下利潤空間,，不出現(xiàn)幾年前土地巨高但是預(yù)售證又卡你價格的情況......上海,，硬是在這種微妙的市場氛圍中，硬是在這種極其艱難的調(diào)控環(huán)境下,，取得了市場與立場的雙贏,。

面子里子兩面光。上海,，真不愧是這次土拍競賽里,，最最體面的玩家了。