■ 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》金牌撰稿人

忽如一夜春風(fēng)來,，千樹萬樹梨花開,。

近期鄭州房地產(chǎn)市場好不熱鬧。先是大北區(qū)接連爆出特價(jià)房,，接著管南熱情高漲，然后經(jīng)開濱河國際新城也緊跟步伐,，金輝項(xiàng)目首開引起市場強(qiáng)烈關(guān)注,，來訪量和去化量也一直不錯(cuò)......

在這一波樓市行情的煽動(dòng)中，不少人也紛紛加入看房選房的大部隊(duì),。其中環(huán)線以內(nèi)的主城區(qū)是大部隊(duì)的主要選房陣地,。

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二七新區(qū)樓市現(xiàn)狀

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四環(huán)以內(nèi)，北區(qū)和南區(qū)均價(jià)13000-14000元/m2,；西邊以常西湖區(qū)域?yàn)榇?，高層均價(jià)西悅城12800元/m2、奧體世紀(jì)樓王均價(jià)14100-14500元/m2,、世茂璀璨熙湖16000元/m2左右,；高新區(qū)三環(huán)四環(huán)之間，恒大城三期,、公園道壹號(hào)樓王18000元/m2,；東邊項(xiàng)目較少，名不見經(jīng)傳的項(xiàng)目也是20000元/m2起步,，比如碧桂園天琴灣加上裝修等其他附加條件沒有23000元/m2下不來,。

?鄭州市區(qū)房價(jià)3月均價(jià)圖示

再將目光轉(zhuǎn)至西南，萬科大都會(huì)均價(jià)12800元/m2起帶裝修,；盛潤運(yùn)河城1期少量房源13000元/m2均價(jià),，可分期；鑫苑名城三期13000-13400元/m2均價(jià)；旭輝正榮首府精裝小高層優(yōu)惠后均價(jià)13000元/m2,，可分期,；昌建君悅府毛坯小高層均價(jià)13200元/m2；

可見,，二七新區(qū)普遍均價(jià)在12000-13000元/m2,，且能分期樓盤不少。13000元/m2可選樓盤很多,，14000元/m2能買到一線河景房,，比如亞星云水居。

對(duì)比其他區(qū)域,，這樣的價(jià)格令人心動(dòng),！

?二七新區(qū)在售樓盤房價(jià)示意圖

實(shí)地走訪售樓部發(fā)現(xiàn)，萬科大都會(huì)人頭攢動(dòng),，而昌建君越府和旭輝正榮首府人流量明顯稀少,。

難道是大盤好賣，小盤不好賣,？

其實(shí)回想之前康橋康城,、東原晴天見、奧馬和園等都是小地塊,，都去化迅速,。

再看目前二七新區(qū)在售的樓盤：萬科大都會(huì)約630畝，鑫苑名城近300畝,，泰宏建業(yè)國際城近3000畝,，盛潤運(yùn)河城將近1300畝，開發(fā)的幾乎都是剛需產(chǎn)品,；昌建君悅府58畝,，旭輝正榮首府104畝，以及近期剛剛有消息的26畝新盤亞新美好書苑,，都以改善為主,。

?二七新區(qū)的生態(tài)綠化面積占比非常大

這也就表明，目前二七新區(qū)在售樓盤的特點(diǎn)是：小地塊做改善求溢價(jià),，大地塊樓盤多為剛需,。而不管是從占地面積還是從市場形勢(shì)來看，剛需依然是二七新區(qū)的主戰(zhàn)場,，改善樓盤處境尷尬,。

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二七新區(qū)價(jià)格定位

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二七新區(qū)改善均價(jià)13000-14000元/m2，剛需均價(jià)12000-13000元/m2,，拋開地緣性自住的角度來看,，這個(gè)價(jià)格很尷尬。

從近期市場動(dòng)向來看，濱河國際新城剛剛開盤的金輝運(yùn)河云著最低均價(jià)14200元/m2,；而二七新區(qū)的鄰居管南目前均價(jià)14000元/m2,，最近由于幾個(gè)純新大盤面市，熱度很高,，但事實(shí)上管南整體庫存很大,，又有一個(gè)潛在攪局者所以區(qū)域價(jià)格不會(huì)有太大的上升空間。

?二七新區(qū)或?qū)⒊蔀樾聟^(qū)新貴

濱河是管南的頂,，管南是二七的頂,，二七新區(qū)的價(jià)格要跟管南房價(jià)對(duì)標(biāo)。

另一方面,，二七的庫存也不小,，亞星、泰宏建業(yè)國際城都是大盤,，萬科大都會(huì)630畝,，在售的是4期，后面還有5,、6期,；盛潤運(yùn)河城將近1300畝，在售1期只有73畝,，其中8號(hào)樓11號(hào)樓還沒有開盤,；還有7500畝的華僑城等未面市地塊。

反觀二七新區(qū)改善處境尷尬,，主要原因在于樓盤調(diào)性和區(qū)域調(diào)性的錯(cuò)位。

當(dāng)區(qū)域調(diào)性高于樓盤調(diào)性時(shí),，樓盤去化好,；當(dāng)樓盤調(diào)性低于區(qū)域調(diào)性時(shí)，樓盤不好去化,；比如北龍湖以頂豪改善為主,，正商善水上境和恒大悅龍臺(tái)這類偏剛產(chǎn)品去化卻很好；管南以剛需為主,，主打改善的金尊府最初價(jià)格接近20000元/m2,，而如今有消息稱有13900元/m2的特價(jià)房，可見還是銷售不理想,。

?初現(xiàn)崢嶸

改善樓盤的銷售情況必然會(huì)影響到其價(jià)格體系,，而房價(jià)是個(gè)傳導(dǎo)系統(tǒng)，改善樓盤的價(jià)格也會(huì)對(duì)剛需樓盤的定價(jià)產(chǎn)生影響,。

所以,，通過與其他區(qū)域?qū)Ρ确治觯俳Y(jié)合土地儲(chǔ)備和當(dāng)下的銷售情況來看，如果不是遇到普遍性的上漲周期,，二七新區(qū)價(jià)格提升的空間短期內(nèi)有限,。

那么二七新區(qū)的價(jià)格還會(huì)回調(diào)嗎？

眾所周知,，北龍湖和濱河國際新城都以政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)為特色,，發(fā)展迅速，實(shí)際上鄭州還有第三個(gè)“一級(jí)土地整理開發(fā)”的試點(diǎn)區(qū)域就是二七新區(qū),。

?二七新區(qū)建設(shè)公園綠地先行

2008年二七新區(qū)開始規(guī)劃,，這時(shí)間比鄭州大部分新區(qū)都早，區(qū)域云集了萬科,、招商,、融僑、康橋,、綠地等品質(zhì)開發(fā)商,，將來區(qū)域成熟后居住氛圍不會(huì)太差，而且由于不少樓盤都已經(jīng)交房,，區(qū)域漸漸有人氣,。

以鄭州火車站為中心，雙湖科技城距離中心16公里,，惠濟(jì)新區(qū)16公里,，白沙片區(qū)17公里，常西湖10公里,，管南片區(qū)距10公里,，二七新區(qū)8公里。所及即便算上管南,，二七新區(qū)也是眾多新區(qū)中距離主城區(qū)最近的一個(gè)區(qū)域,，交通和區(qū)域優(yōu)勢(shì)都很明顯。

?二七新區(qū)交通優(yōu)勢(shì)非常明顯

南水北調(diào)運(yùn)河從二七新區(qū)穿城而過,，為區(qū)域景觀和局部氣候做了不少貢獻(xiàn),，西南生態(tài)優(yōu)勢(shì)突出，僅有建業(yè)足球小鎮(zhèn),、招商1872等項(xiàng)目,，尖崗水庫、櫻桃溝,、鄭州樹木園區(qū)域還沒完全開發(fā),。

其實(shí)，只要開發(fā)商稍微讓利,，二七新區(qū)的樓盤也不愁賣,，比如二七新區(qū)萬科大都會(huì),，精裝、特殊樓層,，團(tuán)購特價(jià)房價(jià)格賣12500+元/m2,，很搶手。而再往南看,，正商蘭庭華府毛坯都10400元/m2了,。

所以一反一正對(duì)比來看，二七新區(qū)的房價(jià)還算夯實(shí),。

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二七新區(qū)現(xiàn)在適合買入嗎

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今年3月初,，二七區(qū)區(qū)委書記陳紅民到二七新區(qū)調(diào)研，提出要“盡快破解新區(qū)在市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施方面的瓶頸”,，而且陳書記一行還實(shí)地察看了八卦廟上閆垌安置區(qū),、鄭西高鐵沿線綠化工程、華僑城游客服務(wù)中心,、金水河上游修復(fù)工程等項(xiàng)目,，這也意味著二七新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)有大的進(jìn)展。

?華僑城大型文旅綜合項(xiàng)目效果示意圖

2018年鄭州市林業(yè)局組織相關(guān)單位編制的《鄭州侯寨森林公園項(xiàng)目建議書》通過批復(fù),，包括麥秸垛溝,、侯寨、臺(tái)郭,、曹洼,、郭小寨、桐樹洼,、西胡垌等7個(gè)行政村都在建設(shè)范圍內(nèi),，建設(shè)的內(nèi)容主要為公共建筑、園路,、鋪裝場地,、水系以及綠化五部分，建設(shè)期限2018-2020年,。

?鄭州侯寨森林公園獲得批復(fù)

也就是說關(guān)于目前困擾民眾的侯寨垃圾場未來會(huì)有改變，只不過目前來看還需要時(shí)間,。

南四環(huán)環(huán)線預(yù)計(jì)今年6月份通車,，環(huán)線區(qū)域都會(huì)受益，二七新區(qū)是其中一個(gè),；未來7號(hào)和9號(hào)線開通,，二七新區(qū)的價(jià)值會(huì)被激活。

?便捷的交通成為新區(qū)發(fā)展的保證

二七新區(qū)跟管南并不一樣,，管南因?yàn)榫嚯x東區(qū)比較近,，承接了大量的東區(qū)外溢客戶,，而二七新區(qū)大多承接二七城區(qū)的剛需客。

在鄭州,，大家都想往東買,，往北買，使得二七新區(qū)成為眾多剛需的聚集地,，改善和投資客很少選擇這里,，所以片區(qū)水分不大。

目前市場有回暖跡象,，大家都在看房選房,，市場氛圍推動(dòng)下，不少人都已經(jīng)出手,。當(dāng)前的樓市不會(huì)像2016年那樣暴漲,，但如果下半年信貸放寬，房價(jià)應(yīng)該會(huì)有小幅提升,。

?一條嵩山路繁華半座城

當(dāng)下是買房好時(shí)機(jī)這已是大家的共識(shí),，可投資不建議，因?yàn)閰^(qū)域之間的價(jià)差長期來看還會(huì)存在,，短線投資收益不大,，長線投資會(huì)吃掉現(xiàn)金流，占用其他機(jī)會(huì),。但就二七新區(qū)目前的價(jià)格來看,，泡沫少，剛需可以出手了,。

現(xiàn)在網(wǎng)上的很多信息都有一定的滯后性,，特別是一些優(yōu)惠力度大的特價(jià)房，等到大家都知道的時(shí)候已經(jīng)沒有房源了（比如萬科大都會(huì)）,。

?售樓部里才會(huì)得到更真實(shí)的信息

所以,，有意向買房的朋友，建議這段時(shí)間多研讀市場文章,，勤跑售樓部,，最新最準(zhǔn)的消息都在售樓部，一些尾盤現(xiàn)房也可以關(guān)注,，畢竟等待的時(shí)間也有成本,。

資金緊張的可以關(guān)注首付分期樓盤，上車要緊,，比如盛潤運(yùn)河城,；資金相對(duì)充裕的最好選擇地鐵沿線樓盤，后期應(yīng)該有補(bǔ)漲,，比如萬科大都會(huì),，精裝省事,，7號(hào)線、9號(hào)線沿線,，已交房的兩期反饋還不錯(cuò),。改善建議亞星云水居，年底交房的準(zhǔn)現(xiàn)房,，臨河改善,。