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轉(zhuǎn)載已獲授權(quán),，內(nèi)容有刪節(jié) 近年來在做片區(qū)開發(fā)項目時,，越來越多的有一種感覺：“干干凈凈”的項目越來越少，帶著各種“歷史遺留問題”的“二茬”項目越來越多,。 “二茬”,，北方方言，頭皮刮光又長出一層細密頭發(fā)謂之“二茬”,，地里的莊稼收割過一遍又長出來的謂之“二茬”,?！岸纭表椖浚褪琼椖砍杀疽呀?jīng)投入一部分,，項目收益已經(jīng)被收割了（或者被預定）一部分,，但因種種原因無法繼續(xù)，又重新端出來二次包裝的項目,。 形成“二茬”項目的原因多種多樣，總結(jié)起來可有以下四種：這種情況在城市擴展區(qū)域非常常見,。在一個規(guī)劃區(qū)域內(nèi),，已經(jīng)采用了其他投資模式實施或正在實施一部分建設(shè)投資項目，但出于種種考慮又想包裝成片區(qū)開發(fā)項目,。例如A新區(qū),，政府方近幾年陸續(xù)向社會投資方融資修建了一批基礎(chǔ)設(shè)施，約定未來周邊區(qū)域賣地后以土地出讓收益償還,，或者直接把一部分經(jīng)營性土地“許”給了投資方（這里不討論這種模式是否違規(guī)）,。新領(lǐng)導上臺后，出于加快發(fā)展,、打造形象的目的,，打算把整個區(qū)域打包，以片區(qū)開發(fā)的模式尋找投資商,。但是表面上“干干凈凈”的項目卻因為這些“抽屜”協(xié)議而變得復雜起來,。例如B城中村改造項目，在策劃之初是采用土儲貸款,、平臺公司融資等多種方式籌集開發(fā)資金,，以土地出讓收入平衡前期投入。但由于投資規(guī)模超過預期,、土地征收進展緩慢,、開發(fā)資金挪用等原因陷入停滯，錢花完了地卻沒整理出來,，舊的投融資模式因政策影響又不能用了,。只好端出來尋找新的投資商“接盤”。有一種情況是項目策劃階段,，原意向投資方就撤場了,。這種情況問題不大，換一家再重新談就是了,。還有一種情況是原意向投資方發(fā)現(xiàn)自己干不了,，又不想完全撤出，就又找了一家接著談,，這就成了“二茬”了,。例如C產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)項目,，政府方和甲投資集團談了很久，但甲投資集團經(jīng)過投資規(guī)模,、投資風險等綜合考慮,，不想投整個園區(qū)，只想投生活配套區(qū),。政府方只得再找乙投資集團,，討論將產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)打包開發(fā)的方案。 片區(qū)開發(fā)項目策劃時間長,，涉及領(lǐng)域多,，經(jīng)常由于上位政策變化導致原開發(fā)方案不再可行。例如D特色小鎮(zhèn)項目,，原投資方在和地方政府簽訂招商協(xié)議后就開始進場開發(fā),。PPP熱潮來臨后，又想通過包裝PPP項目的方式把整個項目合法合規(guī)化,，然而隨著PPP政策監(jiān)管越來越嚴格,，口子最終封死，原有的招商協(xié)議也無法繼續(xù)執(zhí)行,。項目陷于停滯,，只好論證新的投資模式,。 總結(jié)這些“二茬”項目的情況，有以下幾個共性特點： 有的項目,，前一個投資人（或政府方）投了一半,，還想不想繼續(xù)投，投到哪里,，這些都是未知數(shù),。這些前期的投資如何回收收益，收益水平如何確定,，恐怕雙方都沒想清楚,。更要命的是，這些情況還會隨著時間推移不斷變化,，直接影響著新項目的策劃方案,。 有的片區(qū)開發(fā)中，已經(jīng)把一部分有收益,、能平衡的子項目包裝成PPP或?qū)ｍ梻椖?。剩下的項目想要整體打包吧，不是土地征收就是基礎(chǔ)設(shè)施,，沒收益,、難平衡,，社會資本看不上；想要把收益好的項目也包進去吧,，社會資本都招來了,，專項債的錢都用著了，怎么往一塊湊呢,。 一般比較干凈的項目只有兩個利益主體——政府方,、投資方。但是“二茬”項目還要加上之前的投資方,，有時還要加上施工方,、村集體、其他相關(guān)的投資方等等,。各個利益主體都想伴隨著項目的重新啟動滿足其自身的訴求,，往往讓項目策劃和推進顧慮重重、不堪重負,。 新投資方接手“二茬”項目,，看中的是它能獲取相應(yīng)的收益。只是這個收益已經(jīng)被不知多少人盯上,。原投資方要獲得投資回報,、施工方要拖欠的工程款、村集體要安置補償,，甚至地方財政還等著這點收益去維持“三?！薄劬吹囊姷模灰欢苈涞绞掷?。 “二茬”項目千人千面，項目的可行性判斷起來頗為不易,。但是可以總結(jié)幾點工作心得,，以為合作雙方參考：原項目、原模式推行不下去必然有其深層次原因,，只有深刻了解項目停滯的原因,，在項目重啟的過程中才能準確評估風險，避免掉進同一個坑里,。項目停滯同樣會造成收益的損失,，通過項目溯源要精確的測算損失的規(guī)模，評估剩余的資源夠不夠支撐“二茬”項目的投資規(guī)劃和回報條件,。對于已經(jīng)發(fā)生但無法確認的損失,，要根據(jù)利益相關(guān)方的訴求，依據(jù)保守原則做出估計。或者加入兜底條件,。例如在A新區(qū),，我們?yōu)橥顿Y方全面統(tǒng)計了政府方的融資規(guī)模，測算了本息總額,。在確認了本區(qū)域中預計歸屬政府方的收益能夠覆蓋本息后,，向政府方提出兜底條款，即在該限額內(nèi)的償債資金可在本區(qū)域內(nèi)收益平衡,，超出限額的需要政府方另行籌措償債資金,。同時，在開發(fā)時序設(shè)計上,，也充分考慮了政府償債需求,，優(yōu)先開發(fā)社會化融資建設(shè)的相關(guān)區(qū)域，盡快回籠資金置換高息負債,。
“二茬”項目普遍都是收益預期不高的項目,，在這類項目的策劃中，政府方和社會投資方都要有底線思維,，明確各自要實現(xiàn)的主要目標是什么,，明確核心訴求，在核心訴求不沖突的前提下,，再探討風險和利益的分配,。這類項目中最忌諱什么都想要：又想要高收益，又不想承擔風險,；又想一次性解決歷史問題,，又想在項目中再掙一筆。雙方在反復的拉鋸中摩擦得失掉了互信,，失掉了耐心,。在D特色小鎮(zhèn)項目中,，通過我們的反復分析,，原投資方認識到原招商協(xié)議中承諾的回報條件再也無法實現(xiàn)了，項目的核心任務(wù)是已經(jīng)投進去的錢如何通過合法合規(guī)的路徑返還,，因此同意采用靈活的態(tài)度,，讓出一部分利益吸引新的投資方重新盤活項目。有些“二茬”項目存在著說不清理不明的陳年舊賬,，總體上已經(jīng)不具備可行性,。對待這種項目，原項目的利益相關(guān)者不要奢望有“救世主”降臨,，把陳年舊賬一力承擔,，皆大歡喜，而是要從實際情況出發(fā),，把其中尚具有投資價值的部分切割出來,，整理成獨立的項目推向市場,，在發(fā)展中尋找破題的機遇。在B城中村改造項目中,，由于攤子過大,、債務(wù)沉重，整個項目很難找到合適的投資方接盤,。我們協(xié)助地方政府尋找其中開發(fā)完成度較高,、土地價值較高的一部分區(qū)域，打包成一個規(guī)模適當,、回報條件好,、風險較低的項目推向市場，利用社會資本方的資金完成剩余部分的開發(fā),，撬動優(yōu)質(zhì)地塊的出讓,，再通過盈余資金的再投入逐步盤活整個項目。“二茬”項目利益主體眾多,，哪個主體沒處理好都會對項目實施造成影響,。傳統(tǒng)的各種項目模式是處理合作雙方的關(guān)系，但是要處理三方,、四方的關(guān)系就力有不逮了,。此時需要在項目合作模式上開展創(chuàng)新，基于利益共享,、風險共擔,、分工合作的原則設(shè)計合作模式。在C產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目中,，為了解決產(chǎn)業(yè)區(qū)和配套區(qū)“肥瘦不均”的問題,，我們?yōu)榈胤秸O(shè)計了一套資源統(tǒng)籌方案，以管委會作為總體協(xié)調(diào)部門,，統(tǒng)籌兩個項目主體的投資路徑,、投資計劃、土地出讓計劃和投資回報方式,，通過建立跨項目的資源補償路徑,，平衡兩個項目的收益情況，促成了兩個項目的順利簽約,。版權(quán)說明：感謝每一位作者辛勤耕耘的成果,，新七公政信均在文章開頭備注了作者和來源。文章僅代表作者觀點,，不代表本平臺觀點,。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請發(fā)送消息至公眾號后臺或發(fā)送微信給leehenry1975，我們將及時處理,，謝謝您,！【后疫情時代新基建投融資創(chuàng)新課堂現(xiàn)場圖】
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