原創(chuàng)：一號(hào)地產(chǎn)

作者：      海哥

蛋殼碎了,，長租公寓還有未來嗎？

最近長租公寓品牌蛋殼公寓暴雷引發(fā)的事件持續(xù)不斷,，從最初的租客,、房東之間的糾紛，擴(kuò)散到租金貸涉事方微眾銀行的卷入,。

直到上周五蛋殼公寓暴雷事件終于引發(fā)了人命案：廣州一蛋殼公寓的年輕租客跳樓身亡,，原因是租客剛畢業(yè)還沒找到工作，而房東卻要求其限期搬走,，陷入絕望的租客一時(shí)想不開,，從18樓一躍而下。

而這一市場(chǎng)亂象也最終引發(fā)了最高法的關(guān)注,。

同日,，最高法副院長楊萬明在新聞發(fā)布會(huì)上表示，有關(guān)地方和部門正在依法依規(guī)進(jìn)行處理,。這個(gè)事如果形成案件進(jìn)入司法程序的話,，我們?nèi)嗣穹ㄔ簩?yán)格依法進(jìn)行審理，以事實(shí)為根據(jù),，以法律為準(zhǔn)繩,，依法保護(hù)公民、法人的合法權(quán)益,。

事實(shí)上,，此前不管線下還是線上，許多人問過海哥關(guān)于對(duì)長租公寓的看法,，我總結(jié)了一句話：

近10年看不到盈利點(diǎn),，力勸大家不要入行、入坑,。 

目前做長租公寓的主要有兩種模式：重資產(chǎn)和輕資產(chǎn),。

重資產(chǎn)一般是房企利用自身的商辦物業(yè)做的，比如龍湖的冠寓,、萬科的泊寓,、碧桂園的碧家等等。

輕資產(chǎn)主要是又可以分兩種,，一種是整租一棟過來統(tǒng)一運(yùn)營的,，如上海的愛笑；

另一種是從散戶房東手里簽下再轉(zhuǎn)租的,，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式本質(zhì)上就是二房東,，收過來統(tǒng)一裝修后賺取租金差，近年來各地暴雷的都是輕資產(chǎn)模式的長租公寓,。

為什么會(huì)頻頻暴雷,？

一方面是這個(gè)行業(yè)內(nèi)有些從業(yè)者主觀上就是想做個(gè)龐氏騙局,，利用租金上的“長貸短付”模式圈錢跑路，將債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給租戶的,；另一方面,，客觀上這個(gè)長租公寓模式不賺錢。

不僅不賺錢,，而且十年內(nèi)看不到盈利的可能,。

以上海非核心區(qū)20平米的長租公寓為例，海哥調(diào)查過,，一般的租金在2500元每月,，會(huì)有洗衣機(jī)、空調(diào),、床,、櫥柜、獨(dú)立衛(wèi)生間等配置,，稍好一點(diǎn)的還會(huì)配置廚房,，一般的裝修成本在3萬元左右。

如果是重資產(chǎn)模式,，比如開發(fā)商自持,，商辦類地價(jià)約在1.7萬至2萬一平，算上3000左右一平的建安成本,，我們統(tǒng)一算一下,，打包就2萬一平，20平就是40萬的成本,，加上3萬元裝修,，總成本在43萬；

租金每月2500,，一年就是3萬元,，要14年才能回本，年回報(bào)率在7%左右,。

看著還可以,，實(shí)際則不然，要知道開發(fā)商都是借錢開發(fā),，許多開發(fā)商的融資成本早就超過了7%,，即使像龍湖這樣的優(yōu)質(zhì)房企才4%多，即使不計(jì)算長租公寓的運(yùn)營成本,，像龍湖這樣財(cái)務(wù)成本極低的才有微薄的收益率,，更何況其他房企做長租公寓。

那重資產(chǎn)這條路走不通，輕資產(chǎn)呢,？

同樣以上面的公寓舉例，3萬元的裝修成本,，輕資產(chǎn)的正常盈利方式是賺取租金差,。

一般像上海非核心區(qū)的房東和二房東的租金差，20平的房間在500元左右,，一年的租金差收益在6000元,，如果投入裝修，將要5年才能收回成本,，第6年才有收益,。

即使不算運(yùn)營方的資金成本、運(yùn)營成本,，投資回報(bào)周期也很長,。

既然算不過來賬，為什么還有那么多人愿意做,？

一是政策催動(dòng),。

長租公寓的蓬勃興起，最主要的因素就是政策的催化,、推動(dòng)作用,。

從2015年起就提出要發(fā)展租房租賃市場(chǎng)，到2016年6月,，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,，此后又推出了“租售同權(quán)”等政策。

從那時(shí)起,，無論是官方,，還是社會(huì)，對(duì)長租公寓的發(fā)展均抱以極大期望,，資本市場(chǎng)也放開了對(duì)長租公寓產(chǎn)品的融資,。也就在2016、2017這兩年,，長租公寓蓬勃發(fā)展,，許多開發(fā)商、中間方和運(yùn)營方紛紛加入了長租公寓賽道,。

在政策的大力鼓吹下,，看似形勢(shì)一片大好。

許多長租公寓品牌紛紛放衛(wèi)星,，幾年內(nèi)達(dá)到幾百萬間這樣的指標(biāo)都提出來了,。只不過后來冷靜下來一算賬，發(fā)現(xiàn)根本不賺錢，而政策暖風(fēng)也沒繼續(xù)吹,，基本上就偃旗息鼓了,。

第二個(gè)原因就是各懷鬼胎的利益目的。

當(dāng)時(shí)開發(fā)商搞長租公寓他們是算過賬的,，賬面上肯定虧錢,，但是想從政策上打開口子，比如后期可以獲得長租公寓的專項(xiàng)融資,，發(fā)行長租公寓類的融資產(chǎn)品,，政策上會(huì)給予優(yōu)惠利率；

又比如可以以配套建設(shè)長租公寓為由在一二線城市跟地方政府勾地,，取得便宜地價(jià)等等,；

也有想從經(jīng)營上打開口子，既然硬性成本做不到盈利,，那能不能做多元化經(jīng)營,，比如引入其他服務(wù)，在長租公寓內(nèi)開設(shè)咖啡,、商店,，或者APP網(wǎng)點(diǎn)，用商業(yè)銷售利潤賺取流量紅利,；

更大膽一點(diǎn)的,，長租公寓做到一定規(guī)模量之后可以分拆上市，那樣基本就解套了,。

但等到開發(fā)商發(fā)現(xiàn)搞長租公寓盈利的路子一條都走不通之后,，熱情驟降。

末了,，又成了一出“聽了國家的話,，上了國家的當(dāng)”的老套戲碼，如今幾乎再無開發(fā)商愿意涉足長租公寓業(yè)務(wù),，已有的也紛紛從上市公司體系內(nèi)剝離,，比如朗詩。

因?yàn)閷?shí)在是虧不起

而那些輕資產(chǎn)運(yùn)營的,，極少有真的想認(rèn)真做長租公寓的,，因?yàn)楦鶕?jù)成本收益測(cè)算，要想賺錢,，這是場(chǎng)長期的持久戰(zhàn),。

怎么辦？

像蛋殼公寓這樣的邏輯就很簡(jiǎn)單,，要想賺快錢,，就得上市割韭菜。

運(yùn)用資本魔術(shù)，大量拓展門店,，采取“高收低租”的方式大量高價(jià)收購房源,，低價(jià)租出去，迅速做大流量,，當(dāng)前期有資本投入的時(shí)候可以源源不斷地滾大雪球,，雪球滾到一定量就可以上市，披上政策扶持,、互聯(lián)網(wǎng)+等外衣，成功敲開了美股大門,。

至于后期外部資金輸入一斷裂,，就宣告玩完。

當(dāng)然他們還引入了租金貸,，可以更快速收回現(xiàn)金流,，但這也無法改變這是一樁虧本買賣的本質(zhì)。

本質(zhì)上這就是個(gè)龐氏騙局,。

另外一些魚目混珠的長租公寓邏輯就更粗暴了,，運(yùn)用“長收短出”的方式賺一票租金就跑路。

因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)則的不成熟,，以及政策制度的落后,，將高層很好的一項(xiàng)制度倡議，被市場(chǎng)玩壞了,，而長租公寓四個(gè)字甚至成了風(fēng)險(xiǎn)的代名詞,，不得不說這是一個(gè)深刻的教訓(xùn)。

如今以蛋殼公寓暴雷事件為借鑒,，希望能好好總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，為后續(xù)這一行業(yè)的發(fā)展提供更規(guī)范的指導(dǎo)。畢竟大城市的很大一部分人還是要靠租房過日子的,，給年輕人一個(gè)未來,。

同時(shí)也給年輕人提了一個(gè)醒：

下次在對(duì)女孩子說“我養(yǎng)你”這種話的時(shí)候，先提前問一問房東答不答應(yīng),。

End.