在過去,，這只是十分偶爾,、甚至極端的情況，至少在我多年租房經(jīng)驗(yàn)中,，換了5,、6個(gè)地方住也沒遇到過如此奇葩房東。

但今年,，情況不一樣了,。

特別是最近，國(guó)內(nèi)大型互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,、紐交所上市公司蛋殼公寓,，在毫無預(yù)警的情況下暴雷了。

這幾天,，房東趕人,、換鎖，租客持刀,、想不開要跳樓……租房暴雷不再是上民生節(jié)目的個(gè)別極端案例,，而是波及全國(guó)千萬房東和租客的重大事件。

這個(gè)影響面有多廣,？但凡公司里有年輕人,，總有一個(gè)可能踩雷。

我們廣州總公司里就有一個(gè)剛大學(xué)畢業(yè)半年的年輕人,，租住蛋殼公寓,，結(jié)果踩雷了。

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內(nèi)心惶恐的他在上周末終于迎來了他最害怕的情況：房東上門趕人,。

房客不省心，房東也不省心,。國(guó)內(nèi)的租賃管理市場(chǎng)究竟怎么了,？

前段時(shí)間,，我也寫了一篇長(zhǎng)租公寓暴雷的文章,，但那個(gè)時(shí)候報(bào)道的還都是些不知名的小公司，而且往往是有強(qiáng)“欺詐”屬性的空殼公司,。

它們的運(yùn)營(yíng)模式就是典型的“高收低租”,，給房東承諾高于市價(jià)的房租收益“騙來房源”，再給租客以優(yōu)惠打包價(jià)格“誘騙簽約”,，前提是你要一次性支付一年半載的房租,。

這些托管公司不斷用后面來的“接盤俠”填前面的坑,，最后伺機(jī)在資金鏈斷裂前“跑路”。

但是,，這次的主人翁蛋殼公寓,，在今年1月才剛在美國(guó)紐交所上市，被冠上“2020年登陸紐交所的第一支中概股”的名號(hào),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2019年底蛋殼經(jīng)營(yíng)的租賃房屋數(shù)達(dá)到43.83萬間。在中國(guó)的長(zhǎng)租公寓,，第一是自如,，第二就是蛋殼。

行業(yè)老二,，居然,，就這么，暴雷了,？

11月,，中國(guó)南京，一家蛋殼公寓被報(bào)道“人去樓空”,，之后在北京、上海,、杭州等多地租戶在網(wǎng)絡(luò)上維權(quán),，蛋殼公寓北京總部門口數(shù)百人聚集抗議。43.83萬間長(zhǎng)租公寓如果全部違約,，牽扯到的房客房東就多大上百萬人,。

那為什么，這么大的一個(gè)企業(yè),，融資上億美元,，說沒就沒了呢？

蛋殼最大的經(jīng)營(yíng)問題是——租金貸,。我的這位倒霉同事總結(jié)了整個(gè)事件的邏輯：

蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)本質(zhì)其實(shí)是二房東經(jīng)濟(jì),，從房東手上拿到房源，統(tǒng)一隔斷和裝修后高價(jià)出租,。

一套5000-6000月租的房子,，花3萬隔斷和裝修成4間，每間租2000+,，你算下賬,。

這種模式的生死線是出租率，因?yàn)槔麧?rùn)率低,，回本時(shí)間長(zhǎng),，如果出租率達(dá)不到,，商業(yè)模式就不成立。

但又和所有互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（從共享單車到外賣）早期的模式一樣,，蛋殼也要閃電戰(zhàn)擴(kuò)容,，快速攤大餅、搶房源,，四處搶奪房源,，硬生生把一個(gè)輕資產(chǎn)模式變成了高負(fù)債的現(xiàn)金黑洞。

而為了搶占市場(chǎng),，出租率達(dá)不達(dá)得到已經(jīng)不重要了,。這種思維就是我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)爆雷的一大禍根。

為了把杠桿做高,，積累資金池,，蛋殼把租約打包，變成一個(gè)證券產(chǎn)品,，利用時(shí)間差把資金聚集到自己名下,，而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、租戶和房東,。

白話一點(diǎn),，如果你租了一年期的房子，蛋殼拿著這個(gè)租約,，提前從銀行或證券市場(chǎng)上獲得了12個(gè)月的貸款,。而租客每個(gè)月交的“房租”，本質(zhì)上是在為蛋殼的融資還貸,。

把人住的房子證券化,，這非常危險(xiǎn)，資本高速運(yùn)轉(zhuǎn)之下,，不顧及經(jīng)營(yíng)只在乎占有更多市場(chǎng),，最后在融資中，資金灰飛煙滅,。

因此,，這次蛋殼基本上是被自己的“欲望”反噬，資金窟窿巨大,，只能拿健康安全的租金去補(bǔ),，最終那些沒有用租金貸的租客和房東也受到牽連。

想想,，蛋殼公寓的房東們肯定滿肚子苦水,。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)輿論幾乎一面倒向租客，因?yàn)榈皻こ鲎獾摹敖颖P俠們”大多數(shù)是剛進(jìn)入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生,、年輕人們,。有不少博主說,，“蛋殼選擇放棄房客保房東”。

“出租房暴雷的時(shí)點(diǎn),，沒有選在烈日高照的夏天,，或者秋高氣爽的秋天，而是凜冽的寒冬,，北京才剛下第一場(chǎng)大雪,，一群年輕人卻無家可歸?！?/span>

網(wǎng)上甚至出現(xiàn)了對(duì)“有產(chǎn)階層”房東們的聲討,，“在租房這件事上，應(yīng)該讓弱勢(shì)的一方得到保障,，房東們是有產(chǎn)階層,，損失一點(diǎn)總比讓年輕人們留宿街頭好啊?！?/span>

而在被大量轉(zhuǎn)發(fā)的一個(gè)視頻中,，一個(gè)戴眼鏡、看上文頗斯文的年輕女子手持著刀子,，言辭激動(dòng)地對(duì)著上門趕人的房東：自己認(rèn)真交租,，也沒干啥違法違規(guī)的事，憑什么趕我走,？

不禁讓人看得心疼,。

但房東何嘗不揪心？我這位同事的房東便是這樣的情況,。他這周末滿頭大汗地跑來趕租客，原因是他要賣房,。

他一上門,，便苦從心來地告訴我同事，“我真的很難,，工廠在今年疫情沒有生意,，資金周轉(zhuǎn)不開，我要還房貸,、還公司貸款,，一個(gè)月7萬多，現(xiàn)在沒有錢了,，只能賣掉這套房,。”

但是,，他的租賃合同卻被蛋殼卡死了,，如果沒有租客先簽退租協(xié)定,，他便沒法把房子從蛋殼的協(xié)議中空出來賣。

買房時(shí)花了將近四百萬塊,，每個(gè)月也就拿5000元的租金,，租售比只有1%左右，現(xiàn)在還收不到租了,，更是把資產(chǎn)砸在了自己的手里,。

如果把蛋殼這件事拿給專業(yè)法律人士看，也難找到一個(gè)切實(shí)可行,、房客房東雙方都不損失的方案,。

“現(xiàn)實(shí)是錢已經(jīng)沒了，租客貸款來的租金貸,，從目前來看已經(jīng)被蛋殼消耗光了,。你想要有關(guān)部門做事，他們就是協(xié)調(diào)溝通,，后續(xù)把租金貸的業(yè)務(wù)停掉,、延長(zhǎng)租客的還款期……”

沒錢也沒辦法，現(xiàn)在能做的只有被動(dòng)安撫,。這背后,，國(guó)家的租賃管理制度的缺失,，相關(guān)監(jiān)管的缺位,，最重要的角色卻沒趕上這個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代。

也在這幾天,，我們的情報(bào)里捕捉到了日本市場(chǎng)中的一大動(dòng)向,，結(jié)合國(guó)內(nèi)正在發(fā)生的租賃暴雷,，讓人哭笑不得。

11月15日,，日本租賃不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理師資格考試在全國(guó)各地舉行,，參與人數(shù)為2萬7338人，創(chuàng)下歷史新高,，與去年比增加3733人,。

據(jù)了解，根據(jù)將在2021年6月實(shí)施的《關(guān)于租賃住宅管理業(yè)務(wù)等合理化的法律》,，管理師資格將成為租賃住宅業(yè)務(wù)（即托管業(yè)務(wù)）管理者必須具備的條件,。

也就是說，在日本類似于“蛋殼公寓”的這些托管公司,，要有托管的法律資質(zhì),，就必須聘用“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理師”持有這一資格證的人。

而要獲得這一證書，申請(qǐng)人需要具備各項(xiàng)必須的租賃管理能力,，并且熟知各項(xiàng)房產(chǎn)租賃的法律法規(guī),，在經(jīng)營(yíng)中善于識(shí)別“騙子房東、房客”,，能妥善處理各類沖突,。

這是日本政府在2017年“南瓜馬車公寓”暴雷以來，疊加疫情期間一系列租賃托管小公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題后,，第一時(shí)間作出的行業(yè)整頓要求,。

日本政府在社會(huì)出現(xiàn)任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)時(shí)，都力爭(zhēng)快速反應(yīng),，它就為我們相關(guān)部門樹立了個(gè)榜樣：時(shí)代發(fā)展得再快,，監(jiān)管也必須趕上。

正是因?yàn)槿毡痉捎斜Ｕ?，給予了租客最大的安全感,，日本人也愛租房，往往一租能租很久,。

跟國(guó)內(nèi)房東聞“托管”色變不同,，根據(jù)國(guó)土交通省的調(diào)查，日本房東親自進(jìn)行出租管理的房屋比例僅為19%,，其余81%的房東從招租到后續(xù)管理,，都是委托托管公司。

而他們能做到這點(diǎn),，主要是因?yàn)槿毡镜淖赓U市場(chǎng)做到了以下這三點(diǎn)：清晰界定租客和房東的權(quán)責(zé)界限,；在源頭處預(yù)防暴雷的發(fā)生；政府及時(shí)有效干預(yù)監(jiān)管,。

一來,，日本房東對(duì)于房客的資質(zhì)要求是很嚴(yán)格的。每個(gè)租客在租房前,，都必須有擔(dān)保人或者擔(dān)保公司,，對(duì)租客的財(cái)務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，才能出租,。擔(dān)保人需要在日本有工作或者有生活積累的人，才比較容易得到擔(dān)保,，所以往往所有親戚都在國(guó)外的外國(guó)人,，在日本租房就比較困難，因?yàn)槌鰡栴}的概率會(huì)高一些,。因此,，日本還有專門證明租客資質(zhì)的擔(dān)保公司服務(wù)，孕育而生。

第二,，日本租房有個(gè)“原狀恢復(fù)義務(wù)”,，意為租賃契約結(jié)束后，租客有義務(wù)將房屋還原回最初的狀態(tài),，再交還給房東,。你來時(shí)我交給你的房子長(zhǎng)啥樣，走時(shí)也要是這樣,。

所以,，像國(guó)內(nèi)這樣租客走了房屋留下一堆問題待處理，還需要房東破財(cái)去修的情況就少很多,。

能有如此壓倒性優(yōu)勢(shì)的服務(wù)生態(tài),，這其中的口碑、信任建立,，在日本這個(gè)如此挑剔的民族能夠長(zhǎng)久生存,，托管公司這一條龍的服務(wù)已經(jīng)成了標(biāo)準(zhǔn)流程和法律保障。

第三,，日本的正規(guī)托管公司都有很長(zhǎng)的歷史,，而且都受到日本政府相關(guān)部門的監(jiān)管。早在2011年,，日本官方機(jī)構(gòu)國(guó)土交通省就針對(duì)租賃托管業(yè)務(wù),，要求所有進(jìn)行租賃委托管理公司，有責(zé)任在政府進(jìn)行登記,，拿到了公寓托管的從業(yè)資格證后才能進(jìn)行托管業(yè)務(wù),，由政府來監(jiān)督管理。

目前雖然擁不擁有此證并非必須,，但老牌正規(guī)的日本托管公司都會(huì)進(jìn)行官方的資格認(rèn)證,。而據(jù)業(yè)內(nèi)朋友說，到了2022年,，這在日本將成為強(qiáng)制措施,。

還有就是方才提到的，需要聘用持有相應(yīng)證書的專業(yè)人士,，才能成立托管公司,。

有了這些明文規(guī)定，日本的托管公司也就明確了自己的責(zé)任義務(wù),，這體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上,，就是日本托管公司的謹(jǐn)慎態(tài)度。他們不會(huì)輕易承諾高收益,，而是從務(wù)實(shí)角度出發(fā),，給你提供房屋租賃方案。

然而，這一系列制度要求,，在國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)中還是“零鴨蛋”,。

我們同事在吐槽這件事的時(shí)候，很是感慨地說,，“這就是為什么,，中國(guó)人一定要買房，沒房就是最大的弱勢(shì)群體,?！?/span>

羅馬城非一日建成，日本在租賃方面的完善制度,，為我們投資者在日本做房產(chǎn)投資提供了保障,，能更安心地做一個(gè)海外房東。而我們也應(yīng)當(dāng)吸取當(dāng)下的教訓(xùn),，結(jié)合日本的經(jīng)驗(yàn),，不要讓剛出社會(huì)的年輕人們，風(fēng)餐露宿,。

一個(gè)家國(guó)社會(huì)之所以富強(qiáng)先進(jìn),，不在于它財(cái)冠全球，而在于它是否有強(qiáng)大的糾錯(cuò)機(jī)制,，讓一切曾經(jīng)的錯(cuò)誤,，最終都成為好的制度的培養(yǎng)皿，為生活在其中的人們提供更大的安心與便利,。

為什么一向謹(jǐn)慎的日本人,，可以把自己的房子交給托管公司,？領(lǐng)先國(guó)內(nèi)好幾個(gè)身位的日本托管，究竟強(qiáng)在哪,？

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