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今天凌晨，“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息持續(xù)發(fā)酵,，蛋殼股價再度大漲90.42%,。受上述傳聞影響，蛋殼公寓的股價已連續(xù)兩天大漲,。

10個月前，蛋殼公寓在納斯達(dá)克敲鐘,，可其股價已從巔峰的每股13.9美元,，暴跌至最低的每股1.37美元，最大跌幅達(dá)90%,。這兩天雖大漲,，股價仍累計跌超60％,。

從股價暴漲的走勢來看，蛋殼賣身是大概率事件,。

前有CEO被調(diào)查,、COO離職、公司被列為被執(zhí)行人,，后有數(shù)百員工維權(quán)討薪,，稱公司或將破產(chǎn)，中間還夾雜著與房東租戶各種恩怨情仇……作為國內(nèi)分散式長租公寓的老二,，蛋殼一個好好的上市公司,，為何淪落到賣身的局面？

蛋殼并非慈善家,，他心中的小九九,，無非就是在玩一個披著長租公寓外衣的“融資把戲”。而這種把戲,，在目前的情況下,，已經(jīng)很難維持下去。

長租公寓本身有問題嗎,？

其實長租公寓本身是沒有太大問題的,。

國內(nèi)的流動人口數(shù)量不斷攀升，其中大部分為80,、90后,。而年輕人由于購買力有限，逐漸成為長租公寓最匹配的用戶群,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至2019年年底，中國流動人口數(shù)量達(dá)2.36億,，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達(dá)一萬億元,。

近幾年中央層面也出臺了足夠多的政策，以明確發(fā)展方向,、支持,、鼓勵住房租賃市場發(fā)展為主，光2019年就出臺了12個住房租賃相關(guān)政策,。

另外,，在外租過房的打工人，想必都有一些糟心的經(jīng)歷,。大到黑中介坑租金,，突然收到房東要你提前搬走的消息，小到費用亂扣、漏水沒人理,、網(wǎng)線自己搭等等,。

所以當(dāng)長租公寓出現(xiàn)，給了你裝扮一新的房屋,、規(guī)范化的管理和收費,、拎包入住的體驗，雖然肯定不是十全十美吧,，但相比已經(jīng)是省事很多了,。有需求就會有市場，所以說長租公寓本身的存在是沒有問題的,。

那么為何爆雷的這么多,？歸根結(jié)底還是蛋殼們自身模式的問題。

互聯(lián)網(wǎng)思維的錯誤應(yīng)用

蛋殼的模式,，犯了兩個大錯誤,，互聯(lián)網(wǎng)思維的不恰當(dāng)運用，以及租金貸占比過高,。

天眼查顯示,，蛋殼公寓背后是紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，成立于2015年,。蛋殼公寓的創(chuàng)始人高靖,，在創(chuàng)辦蛋殼前，曾先后在百度,、okbuy,、糯米網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，互聯(lián)網(wǎng)思維也被他帶到蛋殼公寓中,。

互聯(lián)網(wǎng)思維是什么,？燒錢換取規(guī)模和用戶，最后再收割整個市場,。美團,、滴滴等例子數(shù)不勝數(shù)，大肆燒錢給消費者扔補貼,，換取知名度與流量,。但互聯(lián)網(wǎng)講究的是邊際效應(yīng)：當(dāng)你研發(fā)出一款產(chǎn)品，使用的人數(shù)越多,，成本就會攤得越低,。

可長租公寓不一樣，隨著房間數(shù),、居住人數(shù)的增加,，你所要付出的成本是同比上升的。蛋殼公寓一季度財報顯示,，其已進(jìn)入全國13個城市,，運營公寓數(shù)量達(dá)到41.9萬間。與此同時,，其運營開支人民幣31.016億元,，增長58.5%，技術(shù)與產(chǎn)品研發(fā)開支為人民幣6100萬元,，同比增長25.6%,。

這就像滾雪球，所需資金跟規(guī)模一樣越滾越大,，于是蛋殼將目光轉(zhuǎn)到資本市場,。上市之前，蛋殼公寓就先后獲得八輪融資,，投資方包括開物華登,、愉悅資本、華人文化,、高榕資本等,。

過度加杠桿的野蠻生長

但不是誰都能燒錢燒成滴滴和美團的。在扣除租金,、人工等成本之后,，蛋殼的營業(yè)收入往往無法覆蓋正常的業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)。此時,，租金貸應(yīng)運而生,。

通常，長租公寓都是與房東簽訂一年以上的出租合同,，然后按月付房東租金,，一年付11個月。而在租戶端,，長租公寓會通過各種手段,，引導(dǎo)或強迫租戶使用分期月付，即一次繳納一年的房租,。

然后,，長租公寓再將手里的租約打包抵押給金融機構(gòu)，一次性拿到一年的錢,，再用這些錢去開拓市場,，簽訂更多的房源。

在這種模式之下,，2017年至2019年前9個月,，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、67.9%,。相比之下,，基于鏈家的自如公寓，租金貸比例僅在20%左右,。

值得注意的是,，住建部等六部門曾在去年底指出，住房租賃企業(yè)租金收入中,，住房租金貸款金額占比不得超過30%,。而蛋殼公寓顯然已遠(yuǎn)超這一比例要求。

據(jù)報道,，微眾銀行是蛋殼公寓在金融領(lǐng)域的主要合作伙伴,，目前蛋殼公寓的租房貸款金額在30億元至40億元。就蛋殼目前狀況,，這筆貸款將是不小的負(fù)擔(dān),。

陷入“圈錢-擴張-再圈錢”的循環(huán)，蛋殼其實啥也沒賺到,。財報顯示,，2017年至2020年一季度，蛋殼分別虧損2.72億元,、13.7億元,、34.37億元和12.34億元，三年多累計虧損已經(jīng)超過63億,。

這種利用第三方租金貸,，加杠桿的商業(yè)模式有很高的風(fēng)險，也是90%的長租公寓爆雷的最大原因,。

一旦資金鏈斷裂,，長租公寓不僅付不起房東租金，可能連公司正常運轉(zhuǎn)都成問題,。特別是在疫情下,，房子租不出去，這場帶血的金融游戲最終由已入住的租客來承擔(dān),。

國外的長租公寓也這樣嗎

任何一個行業(yè)或者企業(yè),，想要打開市場擴大規(guī)模，總是離不開一開始的野蠻生長,。在長租公寓領(lǐng)域,，美國的EQR、日本的Leopalace21都經(jīng)歷過這個階段,，但它們都相安無事存活至今,。

一方面,，歐美等發(fā)達(dá)國家的租金收益率普遍較高，長租公寓面臨的風(fēng)險因此較小,。9月,，易居發(fā)布的一份報告顯示，全球80個主要城市平均租金收益率為4.2%,，但中國12個納入統(tǒng)計的主要城市平均數(shù)僅為1.7%,。

另一方面，明源地產(chǎn)研究院表示,，歐美的長租公寓是輕資產(chǎn)，做的是簡單的租賃生意,，不亂加杠桿,，靠資產(chǎn)增值+租金賺錢。加上歐美國家有成熟的房地產(chǎn)信托投資基金市場（REITs）,，能為長租公寓扎扎實實發(fā)展當(dāng)后盾,。

而到了國內(nèi)卻變味了，包租的重資產(chǎn)模式仍是主流,，長租公寓成了當(dāng)二房東賺租金差,，并且依靠過度加杠桿擴張規(guī)模，來實現(xiàn)盈利,。新派公寓CEO王戈宏認(rèn)為,，中國在REITs出來之前，包租模式的紅利已經(jīng)消失,，盈利前景堪憂,。

可以看到，相較歐美地區(qū),，國內(nèi)的長租公寓還處在一個初級的發(fā)展階段,。對于國內(nèi)長租行業(yè)的發(fā)展，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示,，長租公寓行業(yè)回報周期長,，在國內(nèi)仍是發(fā)展初期階段，國內(nèi)租金回報率低,，前期需要投入大量成本,，機構(gòu)不能急功近利，精細(xì)化運營穩(wěn)步發(fā)展才是立身之本,。