樂(lè)觀者看到豐收,，悲觀者感到蕭瑟,。兩種矛盾的調(diào)子在這樣的季節(jié)同時(shí)存在，卻并不違和,。對(duì)于房地產(chǎn)而言,，秋天原本也是一個(gè)豐收的季節(jié)，傳統(tǒng)的“金九銀十”一向是銷(xiāo)售旺季,。今年的秋,，確實(shí)蕭瑟而肅殺，絲毫沒(méi)有一絲溫情,，房地產(chǎn)企業(yè)似乎成了入了秋的螞蚱,，瑟瑟發(fā)抖。繼7月底的房企融資三道紅線(xiàn),、四級(jí)管理的政策出來(lái)后,，房企考慮的第一要?jiǎng)?wù)就是抓銷(xiāo)售,、搶回款、降負(fù)債,，搶手現(xiàn)金準(zhǔn)備過(guò)冬,。市場(chǎng)上恒大打響了降價(jià)第一槍?zhuān)骸叭珗?chǎng)七折售房”。雖然跟進(jìn)者寥寥,，但市場(chǎng)明顯感覺(jué)到了硝煙味,，作為行業(yè)巨頭而言，“春江水冷鴨先知”,。隨后,，萬(wàn)科董事局主席郁亮在跟媒體的交流會(huì)上公開(kāi)表示，三道紅線(xiàn)的監(jiān)管是穿透式的,，明股實(shí)債,、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒(méi)有任何作用的,，這對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商都是挑戰(zhàn),。“這個(gè)影響是對(duì)整個(gè)行業(yè)的,，整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則都變了,。”規(guī)則巨變之下,，行業(yè)巨頭如何應(yīng)對(duì)
節(jié)前的市場(chǎng)又傳來(lái)幾個(gè)大消息,。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)9月28日消息，融創(chuàng)已將上海香溢花城項(xiàng)目中一幢商業(yè)物業(yè)打折出售給黑石,，對(duì)價(jià)約為7億元,。據(jù)了解，此次交易的價(jià)格較兩年半之前降低不少,。消息稱(chēng),，2018年歌斐資產(chǎn)報(bào)出的單價(jià)約3.6萬(wàn)/平方米,，但此次黑石收購(gòu)該物業(yè)的價(jià)格約為2.8萬(wàn)/平方米,，相當(dāng)于在歌斐資產(chǎn)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折左右。而有知情人士透露,，目前融創(chuàng)還在為多個(gè)物業(yè)尋找買(mǎi)家,，并且表示若買(mǎi)家能在年底之前支付全款，價(jià)格方面還能做出更大的讓步,。其實(shí)早在今年3月的投資者會(huì)議上,，孫宏斌就說(shuō)過(guò)，眼下城市分化嚴(yán)重,，部分城市風(fēng)險(xiǎn)較大,，為平衡風(fēng)險(xiǎn),，融創(chuàng)會(huì)堅(jiān)決賣(mài)資產(chǎn)，酒店,、樂(lè)園都是待售商品,。與此同時(shí)，他還坦言,，只要有人愿意接手,，“稍微打個(gè)折賣(mài)也行?！?/span>融創(chuàng)作為三條紅線(xiàn)全中的房企巨頭之一,，面臨降負(fù)債的壓力也非常大，所以此次開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的模式也在情理之中,。從買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi),，到賣(mài)賣(mài)賣(mài)，不過(guò)也就一年之間,。今年以后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“孫宏斌輪”估計(jì)再難見(jiàn)蹤跡了。畢竟,，房企融資監(jiān)管的三條紅線(xiàn)要在2023年前全行業(yè)全部落實(shí)到位,，這對(duì)所有的房企都是“生死大考”。9月29日,，澎湃新聞報(bào)道稱(chēng),，從2021年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)商管不再投資持有新的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，即不再走“重資產(chǎn)”的路子,。所謂的“輕資產(chǎn)”是指萬(wàn)達(dá)不再在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)過(guò)程中投入資金,，只負(fù)責(zé)輸出品牌、負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì),、建設(shè)和運(yùn)營(yíng),，并從中分得收益。萬(wàn)達(dá)無(wú)奈轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),，背后仍然是降負(fù)債和增現(xiàn)金的需求,，三條紅線(xiàn)的高壓監(jiān)管之下，既然無(wú)法做到開(kāi)源,，只能從節(jié)流下手,。事實(shí)上，行業(yè)巨頭的這一系列動(dòng)作,，都是融資監(jiān)管三條紅線(xiàn)下的自救布局之舉,。如果此時(shí)還不明白，那估計(jì)要被這個(gè)行業(yè),、被這個(gè)時(shí)代無(wú)情拋棄了,。時(shí)勢(shì)造英雄,，房地產(chǎn)要懂政治一號(hào)君始終認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個(gè)靠天吃飯的行業(yè),。就如同農(nóng)業(yè)一樣,，農(nóng)民種田要靠天，懂得識(shí)天氣,、順天時(shí),，要掌握氣候、節(jié)氣變化,，要運(yùn)用和順應(yīng)自然規(guī)律,，這樣的前提下勤懇勞作才能獲得豐收。房地產(chǎn)行業(yè)的天是什么,？有人講是政策,，說(shuō)房地產(chǎn)是一個(gè)政策市。錯(cuò)了,，房地產(chǎn)的天,，是政治。政治是指政府,、政黨等治理國(guó)家的行為。政治是以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的上層建筑,，是經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn),，并為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)服務(wù)。當(dāng)下最大的政治是什么,？是要打通國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán),，重點(diǎn)是打造國(guó)內(nèi)的內(nèi)循環(huán)體系，這個(gè)戰(zhàn)略決策是前所未有,，也是意義深遠(yuǎn)的,。打通了內(nèi)循環(huán)，就是強(qiáng)健國(guó)家經(jīng)濟(jì)體魄的根本,。而打通內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵是什么,？就是要老百姓手里有錢(qián)。這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)不能添亂,，不能過(guò)度擠占老百姓手中的現(xiàn)金流,。明白了這一點(diǎn)，就明白了房地產(chǎn)同樣要懂得順勢(shì)而為,，順應(yīng)時(shí)勢(shì)，所以行業(yè)巨頭對(duì)于政治,、時(shí)勢(shì)的把握是十分敏銳的,。無(wú)論東西方,，皆是如此，企業(yè)家也是政治家,。所以說(shuō)這些年房地產(chǎn)行業(yè)誕生的所謂劉森峰,、陳凱等明星職業(yè)經(jīng)理人，無(wú)非是“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”罷了,，趕上一個(gè)好時(shí)勢(shì)。如今風(fēng)停了,，他們也趕緊離職,，以保住明星經(jīng)理人的光環(huán)。一號(hào)君一直很奇怪,，房地產(chǎn)那么大體量的一個(gè)行業(yè),，又是跟國(guó)計(jì)民生高度相關(guān)的行業(yè)，許多的房企居然沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的具有大局觀的公共事務(wù)部門(mén)或者政策研究室,，去專(zhuān)門(mén)研究宏觀政策,、宏觀政治命題，去參與政府過(guò)程,、影響政府決策的,，應(yīng)該說(shuō)全行業(yè)基本沒(méi)有。有也僅是研究行業(yè)政策,、區(qū)域政策,，主要為拿地、銷(xiāo)售服務(wù)的所謂戰(zhàn)略研究部門(mén),。反觀互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),，如阿里、蘇寧等行業(yè)巨頭,，在承接與中央部委,、立法機(jī)關(guān)的工作聯(lián)系、行業(yè)研究甚至政策制定,、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等方面,，都會(huì)深度介入、高度配合,。未來(lái)房地產(chǎn)將在箱體間發(fā)展
同樣在節(jié)前,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱(chēng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降,、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模,。其中一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求,，本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的一定比例,，這一比例或?yàn)?0%左右,，但未見(jiàn)到發(fā)文。數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)貸款新增占比自2015年的30.6%,，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%,。若新增房地產(chǎn)貸款占比降至30%,，該比例水平大致相當(dāng)于2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策推出之前的比例水平。如果說(shuō),，三條監(jiān)管紅線(xiàn)是針對(duì)房企融資的,，那么這次重申限制居民房貸規(guī)模則是針對(duì)房企銷(xiāo)售端和回款端的。未來(lái)房企不僅面臨融資的壓力,，還要面臨行業(yè)激烈的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng),，和加速回款的壓力。雙重壓力之下,，房地產(chǎn)行業(yè)將被限制在一個(gè)上有壓,、下有托的箱體之間發(fā)展，行業(yè)的新一輪洗牌或許已經(jīng)開(kāi)始,。
—End— 有些話(huà)不說(shuō),，不代表不了解 有些人不見(jiàn)，不代表就遺忘
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