作者：福貴

未來相當(dāng)一段時(shí)間,，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)比房地產(chǎn)活得更好,。

2018年9月，萬科集團(tuán)秋季例會(huì),，猩紅的屏幕上,，“活下去”三個(gè)大字在朋友圈刷屏。

萬科2018年秋季例會(huì)

房地產(chǎn)大佬萬科為“活下去”而努力,，也讓不少人瑟瑟發(fā)抖，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來何去何從,？房價(jià)又是否會(huì)真如馬云所說的那樣“房價(jià)如蔥”,？

前幾天（10月31日），郁亮在上海區(qū)域媒體交流上再次說到：“萬科沒有五年規(guī)劃,，活下去是最高策略,。”

8月20日,，“三道紅線”,、“四個(gè)檔次”劃分標(biāo)準(zhǔn)的提出，也對房企提出了更高的要求,，或?qū)㈤_啟中國房地產(chǎn)行業(yè)新的時(shí)代,，行業(yè)大洗牌也將不可避免。

TOP30房企僅6家房企未踩紅線

如何活下去,、活得好,、活得久，也成了眾多房企首先要考慮的問題,。

而在房企一片灰暗之下,，物業(yè)上市風(fēng)再次吹起，不少房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)版塊,，加碼物業(yè)管理服務(wù),。

這是房企在轉(zhuǎn)型自救，還是房企們的另一種融資手段,？

前幾年,，物業(yè)管理業(yè)務(wù)被地產(chǎn)商視為賠錢賺吆喝的事情，如今卻成為拆分物業(yè)上市,，實(shí)現(xiàn)多元融資的方式,。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止目前,，全國上市物企已達(dá)到34家,，其中2020年上市數(shù)量已至10家,，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家。

從2014年的1家到今年34家,，無疑,， 2020年物企上市將達(dá)到一個(gè)新的高潮，上市數(shù)量將創(chuàng)歷年最高,。

上市意味著房企要加快市場擴(kuò)張,，例如前不久上市的卓越商企，將拿出上市募集金額的七成擴(kuò)大市場,，恒大,、融創(chuàng)、華潤等頭部房企也在加快上市進(jìn)程,。

而去年底上市的寶龍商業(yè),，根據(jù)上市后發(fā)布的首個(gè)半年報(bào)來看，凈利潤較去年同期上漲66.4%至1.45億,，股價(jià)也在今年上半年累計(jì)漲幅超130%,。

外界比較關(guān)心的現(xiàn)金流和負(fù)債情況也很不錯(cuò)，上半年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物29.5億元,，同比增長12.78%,，現(xiàn)金流情況良好；資產(chǎn)負(fù)債率51%,，繼續(xù)保持健康,。

這也從側(cè)面證明房企和資本市場對商業(yè)地產(chǎn)板塊前景的看好。

部分節(jié)選

而在物企上市背后,，則是利益的驅(qū)動(dòng),。

相對來說，房地產(chǎn)開發(fā)有著幾大不可忽視的局限：

而商業(yè)地產(chǎn)則是處在高速發(fā)展的窗口期，這是基于中國龐大的消費(fèi)人口基數(shù),，社區(qū)消費(fèi)還有很大的增長空間,，對于地產(chǎn)商來說還有很大的機(jī)會(huì)。

同時(shí),，商業(yè)地產(chǎn)有著很強(qiáng)的抗周期性,，國家宏觀調(diào)控或者經(jīng)濟(jì)下行對其影響都會(huì)相對較小。

并且,，商業(yè)運(yùn)營管理不像房產(chǎn)開發(fā),，每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入,，以降低負(fù)債,。商業(yè)運(yùn)營只需要保證基本面不丟，就會(huì)有穩(wěn)定而持久的利潤收入,，擁有多個(gè)項(xiàng)目的基本不會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,。

而今年的疫情可以說是一個(gè)助推劑，大家對健康生活有了更高的要求,，相應(yīng)的也會(huì)對優(yōu)質(zhì)服務(wù)有了更多的需求,。

多個(gè)因素綜合影響下，拆分物業(yè)上市將成為房企重要的開源手段,。

然而,，對于房企來說，商業(yè)地產(chǎn)是一塊大蛋糕,，想要做好卻不容易,。

拍地、建房,、賣房,，房地產(chǎn)開發(fā)基本上都是這樣一套流程，簡單而粗暴,，老板大手一揮,，可以迅速的大規(guī)模建設(shè)。

這也就有了不少地方出現(xiàn)爛尾樓、空城,、鬼城,。

而商業(yè)地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)出來的空間有著很強(qiáng)的社交屬性,，更加強(qiáng)調(diào)體驗(yàn),，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)特色,。

2008年,，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，國家提出了4萬億救市計(jì)劃,，穩(wěn)定市場,，四川因?yàn)槭艿卣鹩绊懀罅抠Y金向四川傾斜,，用以災(zāi)后重建,。全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度也在此階段上升。

地產(chǎn)商們聞風(fēng)而動(dòng),，華潤,、萬達(dá)、九龍倉,、太古等紛紛進(jìn)駐西南核心城市——成都,。

成都商業(yè)氛圍濃厚，居民舍得消費(fèi),，也使得很多人熱衷買商鋪,，間接地也使得政府推出更多商業(yè)用地，地產(chǎn)商們也大量開發(fā)商業(yè),。

最初一段時(shí)間,，很多商鋪一經(jīng)推出，一夜之間就賣完了,，也讓眾多地產(chǎn)商信心滿滿,。

后來建多了，賣不出去了,，不少地產(chǎn)商將辦公用品搬進(jìn)了購物中心,，填充空蕩蕩的商鋪，更多的則是死撐著,，看著虧,。

這就是盲目開發(fā)的后果。

同時(shí),，隨著多年發(fā)展,，不少城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也已進(jìn)入存量時(shí)代,，不少核心區(qū)域的商業(yè)體量已經(jīng)飽和，在這一前提下,，即將進(jìn)入的地產(chǎn)商們也面臨更大的挑戰(zhàn),。

在以人為核心的消費(fèi)時(shí)代，純物質(zhì)消費(fèi)已經(jīng)不能滿足人們的消費(fèi)需求,，精神文化消費(fèi)更顯優(yōu)勢,，需要將自然生態(tài)、人文藝術(shù)與科技相結(jié)合,，為消費(fèi)者帶來更多滿足感,。

前段時(shí)間，旭輝集團(tuán)CEO林峰提出過,，未來房企要提高自身的免疫力（經(jīng)營質(zhì)量）,，存量資產(chǎn)經(jīng)營的能力必不可少，因?yàn)樵隽繒?huì)減少,，而存量不斷在增長,，想長遠(yuǎn)發(fā)展，活得久一些,，就繞不開存量的經(jīng)營管理,。

可以說，玩不轉(zhuǎn)商業(yè),，想繼續(xù)參與城市更新,，幾乎是不可能的。現(xiàn)在已經(jīng)不是早期居者有其屋的發(fā)展時(shí)代,。

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢倒逼各大地產(chǎn)商向更精細(xì)化方向發(fā)展,，地產(chǎn)商不得不做出新的選擇,。

商業(yè)運(yùn)營市場龐大的規(guī)模也散發(fā)著濃濃的血腥味,，刺激著地產(chǎn)商敏銳的嗅覺。

2019年底,，物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模達(dá)到10512億,，加之企業(yè)不斷延展市政環(huán)衛(wèi)、城市服務(wù)等新市場,，行業(yè)未來潛在市場規(guī)模則更大,。而在萬億市場中，TOP10的集中度低于15%,，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%,。 

這意味著物業(yè)市場仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間,，高增長仍會(huì)持續(xù),。

盡管最近上市的幾大物業(yè)股皆出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，并且物業(yè)股整體上有所下跌，但從長遠(yuǎn)上來講,，這個(gè)行業(yè)還有著很強(qiáng)的持續(xù)增長性,。

當(dāng)然，物企們跑馬圈地,，達(dá)到一定規(guī)模后,，更需要提升城市深耕的能力，才能在運(yùn)營發(fā)展中獲得更多的附加值,。

房地產(chǎn)VS商業(yè)地產(chǎn)

未來誰能活得更好,？