文：戴金花律師

城里人小九10年前依循當(dāng)時(shí)的農(nóng)村購(gòu)房習(xí)俗,，與房主簽訂了絕賣契約,，還邀請(qǐng)邀請(qǐng)村干部作為中間人，并取得該村的同意,，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià),，居住使用該房屋已有10年之久，現(xiàn)已經(jīng)融入該村的生活,。

本以為可在該房屋居住終老,。卻因?yàn)椴疬w鬧騰的睡不著覺(jué),，更沒(méi)有想到的是，突然還接到了法院的傳票,，房主稱房屋買賣合同無(wú)效,，并要求騰房。

這樣的糾紛數(shù)量,，最近幾年呈上升的趨勢(shì),，這里有兩個(gè)問(wèn)題：

第一個(gè)問(wèn)題呢，農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力問(wèn)題

第二個(gè)是如果農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后,，我們?cè)撛趺崔k,，是不是只能吃悶頭虧？

在司法實(shí)踐中,，如果購(gòu)買的房子為農(nóng)村宅基地上的房屋,。這一般情況下該房屋買賣合同，因?yàn)檫`反了我國(guó)法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的,，而該合同無(wú)效。

從道義,、情感角度而言,，賣家的這個(gè)行為是典型的利欲熏心、典型的違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，不守誠(chéng)信的行為,，但是購(gòu)買農(nóng)村房子的買家大多也都明知不能辦理產(chǎn)權(quán)證，也存在僥幸心理,。

合同無(wú)效之后是不是只能吃悶頭虧呢,？

根據(jù)我國(guó)合同法第58條的規(guī)定，如果因?yàn)楹贤瑹o(wú)效,，導(dǎo)致的損失,，過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方，如果雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，那么應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

也就是說(shuō),，雙方應(yīng)當(dāng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過(guò)失的責(zé)任,。而這個(gè)締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失,。

這個(gè)損失呢,，可以從出賣人和買受人分開(kāi)來(lái)理解：

1、對(duì)于出賣人而言,，其直接損失主要是買受人居住使用期間的占有使用費(fèi)用,。一般情況下,，這個(gè)費(fèi)用可以參照同類房屋出租的租賃費(fèi)用進(jìn)行確定，而對(duì)于出賣人而言,，通常不會(huì)造成間接損失,，反而因房?jī)r(jià)上漲而獲得更多的利益。

2,、對(duì)于買受人而言,，其直接損失主要包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用,，而間接損失呢,，這主要包括喪失與其他人另行簽訂合同的機(jī)會(huì)，因房屋價(jià)格上漲而帶來(lái)的另行購(gòu)房的損失,。

這里需要注意的是：

（1）因買受人實(shí)際購(gòu)買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房,，其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來(lái)賠償間接損失,。

（2）由于買受人自身對(duì)合同的無(wú)效往往也存在過(guò)錯(cuò),，故其要求出賣人賠償間接損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)相抵規(guī)則,，相應(yīng)減輕出賣人的賠償責(zé)任,。

那么巨大的拆遷利益怎么分配呢？一般會(huì)有以下幾種情況：

（1）若是拆遷政策中,，僅對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償,，或者不區(qū)分房屋和土地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模敲磳?duì)雙方損失標(biāo)準(zhǔn)可以參照房屋征收部門規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定,。

（2）若是拆遷政策中,，對(duì)房屋和土地分別補(bǔ)償?shù)模婕稗r(nóng)村宅基地的補(bǔ)償,，宅基地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)由出賣人享有,。

（3）關(guān)于征收補(bǔ)償方式，在貨幣補(bǔ)償形態(tài),，出賣人在取得安置補(bǔ)償款后,，應(yīng)將其中大部分賠償給買受人；

（4）在調(diào)產(chǎn)安置形態(tài),，可以按安置房市場(chǎng)價(jià)格由雙方合理分配,，并確定安置房歸一方所有，取得安置房的一方按雙方過(guò)錯(cuò)確定分配比例向另一方找付差價(jià),。

（5）若是拆遷政策中,，對(duì)于部分特定補(bǔ)償款項(xiàng)，如臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)貼損失,、搬家補(bǔ)貼損失,、搬遷誤工費(fèi),、提前搬遷獎(jiǎng)等，該部分費(fèi)用是對(duì)拆遷前房屋實(shí)際居住人的補(bǔ)償,，與房屋及宅基地的權(quán)屬關(guān)系不大,，故應(yīng)歸拆遷前房屋的實(shí)際居住人即買受人所有。

咱們國(guó)家的法律是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守信,，誠(chéng)實(shí)守信也是合同法的基本原則,，也是契約精神的體現(xiàn)。

因此,，在司法判例中,，如果出賣人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效,，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的,，法院一般會(huì)考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴?yán)娣秶?，合理確定過(guò)錯(cuò)大小,，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況。

也就是說(shuō),，法官會(huì)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素,，平衡買賣雙方的利益,，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。