自20世紀(jì)90年代以來(lái),，北京市A郊區(qū)B鎮(zhèn)開(kāi)始實(shí)施文化造鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略,，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的數(shù)百名畫(huà)家在此落戶，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,，該鎮(zhèn)的文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了一定的規(guī)模,。早期的一些人駐畫(huà)家大部分都是從當(dāng)?shù)卮迕袷种匈?gòu)買(mǎi)自有住宅，改造成工作室并在其中居住,，河北省A市居民李某就是其中的一員,。

馬某是北京市A郊區(qū)B鎮(zhèn)C村的村民，于1998年取得村民戶口,。馬某于1993 年取得C村一宅院的集體土地建設(shè)用地使用證,，并被確認(rèn)為該宅院的土地使用權(quán)人。

2020年,，李某來(lái)到了北京市A郊區(qū),，想尋一處宅院并將其改造成工作室使用，她轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去,，看中了馬某的房子,，于是與馬某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議， 約定：'B鎮(zhèn)C村馬某與李某商定將正房五間,、廂房三間賣(mài)給李某,，作價(jià)4.5萬(wàn)元整， 房屋及院落以上級(jí)下發(fā)的土地使用權(quán)證為準(zhǔn),，房款自簽字后一次性交清,，雙方遵守協(xié)議?！甭淇钐幊匈I(mǎi)賣(mài)雙方簽字外,，還有證人康康及代筆人郭某簽字。北京市A區(qū)B鎮(zhèn)C村民委員會(huì)在合同上加蓋了印章,。同日北京市A區(qū)B鎮(zhèn)C村民委員員會(huì)在訴爭(zhēng)房屋所占院落之集體土地建設(shè)用地使用證變更記事一欄中填寫(xiě)了“馬某于2002年7月1日將上房五間,，廂房三間出售給李某使用”的內(nèi)容。協(xié)議簽訂當(dāng)天李某交清了房款,，馬某交付了房屋,。之后，李某添加了衛(wèi)生間等附屬設(shè)施,， 新建了三間西廂房,。2006 年，馬某向法院起訴,，要求確認(rèn)雙方訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,，并要求李某返還房屋。2007年,，北京市某中級(jí)人民法院作出終審判決,，確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并判令李某向馬某返還房屋,，馬某向李某支付房屋及添附部分價(jià)款9萬(wàn)余元,，同時(shí)該判決認(rèn)定馬某為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方。

李某就此事十分困惑,，明明已經(jīng)簽署了協(xié)議,，還有村委會(huì)的證明，但是就這樣被法院判決無(wú)效了,，那這些年房屋的增值,、拆遷利益的增加等損失該如何要求賠償？于是2008年,，李某將馬某起訴至法院,，要求馬某對(duì)其信賴(lài)?yán)娴膿p失進(jìn)行賠償。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,， 合同無(wú)效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告李某與被告馬某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院確認(rèn)無(wú)效后,，雙方應(yīng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。考慮到馬某作為出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍,，其在出賣(mài)房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效,，故應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。

對(duì)于李某作為買(mǎi)受人信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償,，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定,。馬某出售給李某的房屋及添附部分價(jià)值已經(jīng)法院判決折價(jià)補(bǔ)償李某,，就本案而言，對(duì)于李某信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償,，僅考慮出賣(mài)人因土地開(kāi)值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益的因素,，參照馬某出售房屋宅基地區(qū)位總價(jià)于以確定。故對(duì)李某要求馬某賠償損失的訴訟請(qǐng)求,，理由正當(dāng),，證據(jù)充分，法院對(duì)其合理部分予以支持,， 依據(jù)《合同法》第五十八條(現(xiàn)已失效,，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《民法典》第一百五十七條)之規(guī)定，判決馬某賠償李某損失18 萬(wàn)余元,。判決后,，李某不服，向上級(jí)法院提起上訴,。

二審法院認(rèn)為：李某與馬某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已經(jīng)此前生效判決確認(rèn)為無(wú)效合同,。根據(jù)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失,。 基于上述合同無(wú)效之法律后果處理的一般原則及已生效判決確認(rèn)的導(dǎo)致合同無(wú)效的責(zé)任，現(xiàn)李某主張要求馬某賠償經(jīng)濟(jì)損失,，理由成立,，應(yīng)予以支持。至于李某應(yīng)獲得的賠償損失的范圍及數(shù)額,，應(yīng)根據(jù)雙方簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到的損失以及合同實(shí)際履行狀況,，并考慮雙方過(guò)錯(cuò)及綜合本案實(shí)際情況酌情予以確定。現(xiàn)雖李某對(duì)其應(yīng)承擔(dān)的過(guò)錯(cuò)程度持有異議,，但因訴爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為集體土地性質(zhì),，買(mǎi)受人李某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效應(yīng)負(fù)一定責(zé)任,，故對(duì)其該項(xiàng)主張,，二審法院不予支持。由此,，二審法院維持了一審法院的判決,。

雖然近年來(lái)，國(guó)家多次明確強(qiáng)調(diào)禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村個(gè)人住宅,，但是在現(xiàn)實(shí)生活中,，城市居民或者是非本村集體組織成員購(gòu)買(mǎi)本村房屋的情況屢見(jiàn)不鮮，加之城市化率越來(lái)越高,，郊區(qū)發(fā)展迅猛,，拆遷農(nóng)村房屋的情況時(shí)有發(fā)生,。

那么，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)遇到拆遷問(wèn)題該如何處理,？李某所經(jīng)歷的一切是否于法有據(jù),？我們?cè)撊绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

根據(jù)購(gòu)買(mǎi)主體不同,，農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)可以分為三類(lèi)：第一類(lèi)是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋，第二類(lèi)是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋,，第三類(lèi)是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋,，后兩者可統(tǒng)稱(chēng)為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋。在司法實(shí)踐中,，同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)法律上并無(wú)重大障礙,，實(shí)踐中也多予以認(rèn)可。在后兩種情況中,，司法實(shí)踐中多以無(wú)效為原則,，以有效為例外。當(dāng)宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效時(shí),，若在履行合同后遇拆遷問(wèn)題,，那不必多言，當(dāng)以宅基地房屋所有人為拆遷受益人,。因此我們?cè)诖擞懻摰母嗟氖钱?dāng)農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí),，遇到拆遷問(wèn)題的處理。

我國(guó)《民法典》第百五十七條規(guī)定,，民事法律行為無(wú)效,，被撒銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或若沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失,；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定?；诖撕贤瑹o(wú)效后的處理原則,，結(jié)合上述案例，我們可以發(fā)現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理中存在以下幾個(gè)問(wèn)題：第一,， 財(cái)產(chǎn)返還及折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題,；第二,，信賴(lài)?yán)娴膿p失確定問(wèn)題；第三,，合同無(wú)效時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題,。

(一)財(cái)產(chǎn)返還及折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)法理，合同無(wú)效后雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍應(yīng)當(dāng)包括原物和孳息,，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)返還合同標(biāo)的物,，即房屋和宅基地，并返還占有房屋期間所獲得的利益;而出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款及占有購(gòu)房款期間獲得的利息,。通常來(lái)講,， 買(mǎi)受人在占有使用農(nóng)村房屋后，會(huì)對(duì)其進(jìn)行一番修建或擴(kuò)建,。-一般而言,， 對(duì)房屋所做并不改變房屋用途的裝修、改建等,，作為添附物來(lái)處理,，出賣(mài)人應(yīng)將添附物的價(jià)值折價(jià)返還給買(mǎi)受人。若房屋被合法翻建或擴(kuò)建,，無(wú)法返還合同標(biāo)的物,，那么應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。對(duì)上述折價(jià)款的確定,，可以由雙方當(dāng)事人協(xié)商,，協(xié)商不成的，也可以由法院委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,。

（二）信賴(lài)?yán)娴膿p失確定

依據(jù)《民法典》第一百五十七條規(guī)定,，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失;各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過(guò)失責(zé)任,。通說(shuō)認(rèn)為，在締約過(guò)失責(zé)任的情況下,，應(yīng)賠償信賴(lài)?yán)娴膿p失,。這種信賴(lài)?yán)娴膿p失包括直接損失和間接損失，直接損失包括: 

(1)締約費(fèi)用,，包括郵電費(fèi)用,、趕赴締約地或察看標(biāo)的物所支出的其他合理費(fèi)用等; 

(2)履約費(fèi)用，包括為居住而對(duì)房屋行的翻建,、裝修,，騰退房屋時(shí)搬家的費(fèi)用等;

(3)其他直接的費(fèi)用支出。間接損失是指喪失了與他的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。

這些損失必須在可以客觀預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi),，必須是基于信賴(lài)?yán)娑a(chǎn)生的損失,。

對(duì)于出賣(mài)人而言，其直接損失主要是買(mǎi)受人居住使用期間的占有使用費(fèi)用,，該部分損失較為容易確定,，主要可參照同類(lèi)房屋出租的租賃費(fèi)用進(jìn)行確定。就間接損失的認(rèn)定而言,， 由于出賣(mài)人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓?zhuān)@類(lèi)交易機(jī)會(huì)在實(shí)踐中極為稀少,，加之即便其他村民愿意購(gòu)買(mǎi)其價(jià)格也會(huì)較低，所以在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無(wú)效后,，出賣(mài)人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)而遭受了間接損失,。也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效,，對(duì)出賣(mài)人通常不會(huì)造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失,。非但如此,，在房?jī)r(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣(mài)人主張合同無(wú)效后,，如能收回房屋,，還可獲得較多的利益。

對(duì)于買(mǎi)受人而言,，直接損失主要包括締約費(fèi)用,、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用。間接損失包括購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同無(wú)效必然導(dǎo)致買(mǎi)受人喪失與他人訂立合同的機(jī)會(huì),，結(jié)果是買(mǎi)受人無(wú)法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來(lái)的增值利益,。《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)指出:“在合同無(wú)效的處理上,，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素,，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益,，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡?！?/span>

出賣(mài)人和買(mǎi)受人在最初簽訂合同之時(shí),，是基于居住或者收益的需要，根據(jù)相對(duì)公平的對(duì)價(jià)來(lái)交換權(quán)利,。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，在合同被判令無(wú)效之時(shí)，出賣(mài)人返還的房屋價(jià)款可能已經(jīng)遠(yuǎn)不及當(dāng)時(shí)房屋及宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，那么房屋及土地在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的價(jià)值與確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)的價(jià)值之差值即可認(rèn)定為買(mǎi)受人的信賴(lài)?yán)鎿p失,。

具體而言,，農(nóng)村房屋被征收后，有兩種補(bǔ)償方式,，調(diào)產(chǎn)安置與貨幣補(bǔ)償,。基于房地一體的原則,，農(nóng)村房屋拆遷安置時(shí),，一般有三種補(bǔ)償模式：一是僅對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償；二是對(duì)房屋和土地分別補(bǔ)償,；三是不區(qū)分房屋和土地,，確定一定的方案進(jìn)行補(bǔ)償。其中第二種模式涉及農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償,，與特定身份有密切關(guān)系,。而第一種、 第三種模式則無(wú)須考慮特定身份的問(wèn)題,。故在第一種,、 第三種模式下，對(duì)雙方損失標(biāo)準(zhǔn)參照房屋征收部門(mén)]規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定; 對(duì)于第二種模式,，由于拆遷補(bǔ)償是針對(duì)占用土地的補(bǔ)償,，與原農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的身份相關(guān)聯(lián)，建議該部分補(bǔ)償費(fèi)用由出賣(mài)人享有,。在貨幣補(bǔ)償形態(tài)下,，出賣(mài)人在取得安置補(bǔ)償款后，應(yīng)將其中的大部分直接賠償給買(mǎi)受人;在調(diào)產(chǎn)安置形態(tài)下,，可以按安置房市場(chǎng)價(jià)格由雙方合理分配,，并確定安置房歸一方所有，取得安置房的一方按前述的損害賠償模式原則由法院確定分配比例向另一方找付差價(jià),。 關(guān)于部分特定補(bǔ)償款項(xiàng)的分配,，比如臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)貼損失、搬家補(bǔ)貼損失,、搬遷誤工費(fèi),、提前搬遷獎(jiǎng)等，該部分費(fèi)用的產(chǎn)生是與房屋使用人的使用行為密切相關(guān)的,，是對(duì)拆遷前房屋實(shí)際居住人的補(bǔ)償,，與房屋及宅基地的權(quán)屬關(guān)系不大，故應(yīng)當(dāng)歸拆遷前房屋的實(shí)際居住人通常為買(mǎi)受人所有,。

(三)合同無(wú)效時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定

非本集體組織成員與本集體組織成員之間簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同因違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效,，雙方都有過(guò)錯(cuò)，但是一般來(lái)講，此類(lèi)糾紛系出賣(mài)人因房屋價(jià)值上漲而提出,，為違約方,，因此一般由賣(mài)方負(fù)主要責(zé)任，但是比例應(yīng)當(dāng)人從多個(gè)方面加以綜合考量,，如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間,、買(mǎi)愛(ài)人的身份(居民戶口抑或是其他村的農(nóng)民入政策因素、購(gòu)房目的等,。)

假如買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)同時(shí)約定了拆遷分配方案,，那房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效會(huì)導(dǎo)致拆遷分配方案無(wú)效嗎？我們來(lái)看另外一個(gè)案例:

2010年3月5日,，馬某某與張某某簽訂農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同,，約定：張某某以70萬(wàn)元的價(jià)格將其位于北京市大興區(qū)某鎮(zhèn)某村的宅基地使用權(quán)出售給馬某某興建住房；如遇拆遷,，雙方各占全部補(bǔ)償?shù)?0%,，包括回遷房及現(xiàn)金。該合同另有注明:“購(gòu)房款柒拾萬(wàn)元,，張某某已收,。”注明內(nèi)容上另有按壓指印,。此后，馬某某在涉案院落原有五間老房的南側(cè)投資新建兩排正房,。2015年7月9日,，張某某作為涉案宅基地及房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂住宅房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)協(xié)議,，張某某享有的拆遷利益包括拆遷補(bǔ)償款150余萬(wàn)元,、總面積為198.49平方米的回遷房三套。2015年7月31日,， 馬某某與張某某簽訂欠條一份,，內(nèi)容為:“今有張某某欠馬某某壹百貳拾萬(wàn)元正，欠款原因：張某某在自家某鎮(zhèn)某村院落建房,，當(dāng)時(shí)從馬某某處借走現(xiàn)金壹百貳拾萬(wàn)元正,，本人承諾拆遷款到位后馬上返還馬某某?！标P(guān)于該份欠條,，張某某認(rèn)可該份欠條的簽訂是為了解決合作建房問(wèn)題，但主張存在脅迫情形;馬某某主張?jiān)摲萸窏l實(shí)際上是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商的結(jié)果,，欠條中載明的120萬(wàn)元涵蓋了包括購(gòu)房款在內(nèi)的各項(xiàng)損失,，與其所訴是同一法律關(guān)系。馬某某向法院起訴，要求判令:雙方于2010年3月5日簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,；張某某返還購(gòu)房款70萬(wàn)元,，賠償房屋增值損失 20萬(wàn)元，補(bǔ)償拆遷利益的70% (計(jì)77萬(wàn)元),。

法院一審認(rèn)為：原告馬某某在簽訂宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)并非涉案宅基地所在地的村民,，且至今仍非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故雙方之間簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)合同因違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效,。雙方當(dāng)事人在涉案院落拆遷之后簽訂的欠條實(shí)際上是雙方達(dá)成的拆遷利益分配方案,，是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商的結(jié)果。張某某雖主張欠條存在脅迫情形,，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明,，法院依法不予采信，故其應(yīng)當(dāng)按照約定履行給付義務(wù),。遂判決馬某某與張某某簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，張某某于判決生效后10日內(nèi)給付馬某某拆遷利益120萬(wàn)元。

張某某不服一審判決,， 提出上訴,。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某某主張欠條系其受脅迫所簽,，但未就此提交證據(jù)加以證明,，法院對(duì)其該項(xiàng)主張不予支持。結(jié)合該案證據(jù)和當(dāng)事人陳述可以認(rèn)定,， 張某某,、馬某某于 2015年7月31日簽署的欠條是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該欠條名為借還款,，實(shí)為解決拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題所簽,，馬某某亦認(rèn)可該欠條與其所訴系同法律關(guān)系，系雙方協(xié)商的結(jié)果,，包含了購(gòu)房款的返還問(wèn)題,。因此，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照達(dá)成的合意行使權(quán)利,，履行義務(wù),。遂判決駁回上訴，維持原判,。

由此可見(jiàn),，對(duì)拆遷利益分配的約定系雙方真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)同無(wú)效并不必然影響其效力,，雙方仍然應(yīng)當(dāng)遵照履行,。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系。自1999年以來(lái),，國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋,，主要是為了維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,。在司法實(shí)踐中,，對(duì)此類(lèi)合同的認(rèn)定也以無(wú)效為原則，以有效為例外,。

筆者認(rèn)為,，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)該村的房屋，通常是出于兩個(gè)目的：居住使用或者投資,。然而,，不論是出于什么目的，在違背國(guó)家政策,、損害社會(huì)公共利益的前提下簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，自合同簽訂之日起便自然承擔(dān)了合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，因此,，我們要避免簽訂此類(lèi)合同,。

話分兩說(shuō)，若購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋確有必要,，或出售自有房屋實(shí)屬必要,，雙方當(dāng)事人可在合同簽訂之時(shí)約定拆遷利益的分配方案，以免日后產(chǎn)生不必要的糾紛,。此外,，雙方簽訂合同時(shí)都對(duì)合同對(duì)方充滿信任,，那么合同的出賣(mài)人也有必要自覺(jué)履行合同義務(wù)。尤以買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂多年,，買(mǎi)受人已經(jīng)長(zhǎng)期居住的情況為例,，如果出賣(mài)人因?yàn)榉课輧r(jià)值上漲而主張合同無(wú)效,，導(dǎo)致買(mǎi)受人流高失所，無(wú)家可歸,，此種不被信的行為也不應(yīng)當(dāng)被法律保護(hù),。