2017年以來，調(diào)控和去杠桿成了房地產(chǎn)行業(yè)的政策主旋律,。這樣的背景之下,，不僅房地產(chǎn)行業(yè)受到影響，房企們紛紛探索應(yīng)對之策——或轉(zhuǎn)型或加速擴張,，與此同時房地產(chǎn)金融行業(yè)也受到影響,，紛紛尋找“白銀時代”的發(fā)展之道。

數(shù)據(jù)顯示,，每年房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模達到十萬億元,，如果按照整個行業(yè)的平均杠桿率（40%）來計算，每年房企的融資需求達到四萬億元,。這其中,，除了傳統(tǒng)的銀行和信托等融資渠道，私募地產(chǎn)基金是一個重要的部分,。

“央企,、上市公司,、排名前50的房企，他們的融資渠道比較多樣,，融資成本也比較低,，但是對于一些中小房企來說，他們規(guī)模偏小,、經(jīng)營能力不是特別強,，我們彼此有合作的空間?！比鹜Y本項目開發(fā)二部總經(jīng)理劉春雷對《中國房地產(chǎn)金融》表示,，行業(yè)發(fā)生變化的背景下，地產(chǎn)基金的應(yīng)對之道,，在于輸出資金之外的多樣化管理服務(wù),。

調(diào)控和去杠桿的影響之一，是行業(yè)集中度的提升,。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),，2017年前11個月，碧桂園銷售金額達5347.7億元,，恒大和萬科緊隨其后,，分別為4703.4億元和4685.6億元，預(yù)計今年全年“碧萬恒”均將突破五千億元,。另,，今年TOP50的門檻預(yù)計將達400億元，遠超去年的310億元,。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)未來兩年競爭激烈，利潤越來越低,、兼并越來越快,，但是存活下來的房企，在5年之后將有機會獲得20%的超額利潤率,。

“整個行業(yè)面臨一輪洗牌,，目前包括資金、土地在內(nèi)的各種資源,，越來越向排名靠前的房企集中,。”劉春雷說,，“增量市場不斷向上市公司、大型央企,、排名前50的房企集中,，中小房企的機會越來越少,，很多中小房企面臨著做完手頭的項目之后沒有項目可做的情況?！?/p>

他同時表示,，這一輪調(diào)控主要針對一線和強二線城市，出發(fā)點是讓房價的增長在一定程度上趨于合理,?！艾F(xiàn)在還有一個特點——都市圈，比如一小時經(jīng)濟圈,、半小時經(jīng)濟圈,，在都市圈能輻射到的小城市，也有房價的溢出效應(yīng),?！?/p>

進入行業(yè)整合期，不同的市場參與者有不同的應(yīng)對之道,。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，或是加速擴張規(guī)模——TOP50房企紛紛提出千億目標,，或是轉(zhuǎn)型——比如進入長租公寓等存量業(yè)態(tài),，或是退出。而對于私募地產(chǎn)基金來說,，強化主動管理和調(diào)整項目布局是應(yīng)對策略,。

“我們做了一些投資方向的調(diào)整，目前比較大的精力在存量市場上,，或者說'非住宅’項目上,。我們在三年之前，就充分預(yù)判到了這個趨勢,，所以開始做一些存量物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的投資和收購,。”劉春雷說,，“另一方面,，我們不只是投資金，還有大量的資源導(dǎo)入,、管理輸出,，包括價值的挖掘和提升、以及后端的很多工作,?！?/p>

福州萬寶城項目，是瑞威資本基于上述商業(yè)邏輯和自身優(yōu)勢，所打造的一個成功項目,。

中防萬寶城 效果圖

2015年11月,，瑞威資本簽署投資協(xié)議，攜手福建中防聯(lián)博投資發(fā)展有限公司共同開發(fā)福州中防萬寶城項目,。2017年11月萬寶城開業(yè),，建筑面積近20萬平方，商業(yè)面積近12萬平方,，內(nèi)有1500個停車位,，以及商業(yè)、地下城市街道,、地鐵,、車庫、人防等多種業(yè)態(tài),。

據(jù)了解,，福州萬寶城占據(jù)周邊五大商業(yè)綜合體的交通樞紐位置，但是項目的早期融資進行得并不順利,，原因在于項目在地下,，以及人防工程、城市規(guī)劃等方面的復(fù)雜性,。然而,，在進行為期一年的研判之后，瑞威資本決定參與其中,，原因就在于對項目的價值判斷和信心,。

“（萬寶城項目）位于核心區(qū)域，周邊有五大商業(yè)綜合體,，未來會有很好的成長性,。其次，雖然是地下商業(yè),，但是是整個商圈的交通樞紐,，占據(jù)周邊五大商圈的車流、人流的核心位置,?！眲⒋豪渍f。

他同時表示,，正是因為萬寶城的交通樞紐位置,，周邊的五大商圈主動聯(lián)系，想打通地下布局,?！耙驗樗麄兌加械叵律虡I(yè)，如果不跟我們連在一塊，人流和車流被截住,，地下商業(yè)就沒辦法存活,。這打破了我們投資之前的僵局,，其實這也是我們投資時的判斷,。”

除此之外,，政策的支持也是瑞威資本參與項目的原因之一,。

瑞威資本總裁、CEO朱平在近期表示,，在目前房地產(chǎn)業(yè)進入存量時代的大背景之下,，地產(chǎn)基金扮演的不只是資金的輸出，未來將更多地參與主動管理,、更多的投入到股權(quán)投資以及商業(yè)并購項目,，“地產(chǎn)運營能力將成為地產(chǎn)基金發(fā)展的關(guān)鍵?！?/p>

瑞威資本的主動管理能力,，在萬寶城項目中也有所體現(xiàn)，劉春雷表示,，瑞威資本在進入項目之后,，發(fā)現(xiàn)商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計雖然沒有硬傷，但是有可以調(diào)整和優(yōu)化的空間,。

“我們介入之后,，調(diào)整了項目的產(chǎn)品，包括商鋪的業(yè)態(tài)分布,、店鋪的分割等,。我們幫助梳理了整個的組織結(jié)構(gòu)，包括人力資源的導(dǎo)入,、銷售人員的調(diào)整,、高管的引入、產(chǎn)品線的優(yōu)化和調(diào)整等等,。”劉春雷說,。

截止2017年10月,，項目銷售總額近30億，項目招商總面積達商業(yè)總面積的80%以上,。瑞威資本在10月份順利退出,，在投資收益和項目運營上取得成功。

基于行業(yè)進入存量市場的商業(yè)判斷、對于商業(yè)地產(chǎn)項目前景的價值選擇,、以及自身所具有的主動管理能力,，瑞威資本正在變化的環(huán)境中，走出一條可行的發(fā)展之路,。