這兩個(gè)月房地產(chǎn)的世界可謂風(fēng)聲鶴唳，幾乎每天都會(huì)看見至少一條關(guān)于打壓房地產(chǎn)的政策解讀,，雖然不一定是一個(gè)地方的調(diào)控政策,，但放在一起看聲音卻是高度的一致。原來我們解讀這種調(diào)控政策還習(xí)慣用經(jīng)濟(jì)邏輯,，因?yàn)槲覀兿嘈挪粫?huì)有“傷敵一萬自損八千”的出招,，至少總要為將來留些余地?？墒沁@回卻真不能這么去想,，我在上海經(jīng)過“老外街”附近的一個(gè)地方，看見一片街邊旺鋪被封上了圍擋,，上海的朋友說這里很快要拆,，因?yàn)槭沁`建，是下了指標(biāo)要去拆的,，這叫“剛性執(zhí)法”,。

房地產(chǎn)市場可以按照新增供應(yīng)和存量交易分為增量市場和存量市場。開發(fā)商們的主戰(zhàn)場在增量市場,，就是不斷的拿地開發(fā)銷售,，用制造業(yè)的語言就是“進(jìn)銷存”。現(xiàn)在一線城市的增量市場面臨的是“五限”政策導(dǎo)致的市場瞬間凍結(jié)，原來還有“商住”的回旋,，還有“環(huán)京”這樣的緩沖,，還可以“排卡”，還可以做“金融創(chuàng)新”,，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)被卡死,。沒有了“銷”的制造業(yè)就變成了存貨積壓的倉庫，再轉(zhuǎn)回房地產(chǎn)的語言就叫“全自持”地塊,。

好吧,，歡迎開發(fā)商們來到存量市場的世界。原來存量市場里的主力是誰呢,？住宅的存量就是二手住宅,，原來幾乎都在房地產(chǎn)中介的掌握之中，現(xiàn)在又多了長租公寓和民宿這樣做集中運(yùn)營的行業(yè),。商業(yè)酒店辦公的存量除了單位自用的那些主要就在兩類人手里,，一種叫商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，一種是各式的投資機(jī)構(gòu),。開發(fā)商轉(zhuǎn)運(yùn)營商看起來沒什么門檻,，無非是把房子建好了放在手里多玩幾年，其實(shí)卻是商業(yè)邏輯本質(zhì)的不同,。

舉個(gè)例子,，有一家由業(yè)內(nèi)公認(rèn)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型來做園區(qū)運(yùn)營的公司，他們很自然的用開發(fā)商的一套嚴(yán)格的成本管控模型來做項(xiàng)目,，但他們并不知道他們的客戶會(huì)在哪里,，于是他們按照他們的理解來做樣板間，來選定他們期望標(biāo)準(zhǔn)的客戶,。結(jié)果發(fā)現(xiàn)客戶并不會(huì)主動(dòng)上門,，他們所做的管控其實(shí)沒有任何意義，不僅工期管不住,，還做了許多無用功,，連造價(jià)也管不住。

原來存量市場只能算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)配角,，所以在這里生存的企業(yè)大多習(xí)慣安靜而本份的賺著自己的手藝錢（就算房地產(chǎn)中介,，靠也是服務(wù)質(zhì)量）。現(xiàn)在一下子沖進(jìn)來這么多人,，既有代表“資本風(fēng)口”的聯(lián)合辦公和長租公寓們,，又有被迫全自持的開發(fā)商們，立刻就擁擠起來,。這么多人擠在這個(gè)狹窄的市場里,，踩踏事件就難免了,。

有人說：不是號稱存量市場有200多萬億的空間？怎么會(huì)狹窄,？好,，我來問你：存量物業(yè)你會(huì)拿來做什么？

從網(wǎng)紅的業(yè)態(tài)開始說,。做長租公寓嗎,？現(xiàn)在有明文限制在非住宅用地上有居住功能，那么拿房和改造就要面臨一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),。通過二房東的方式來拿居民住宅嗎,？那么你面對的是無數(shù)個(gè)小業(yè)主和不確定的租約。通過集中管理有足夠的租金空間也還好,，問題是如今這么資本進(jìn)來把拿房成本都抬高了,，簡單靠租金已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)贏利，就必須去講資本愿意聽的故事,。資本愿意聽面向C端的高頻交易故事,，好，假設(shè)拿的房間數(shù)夠多,，租戶積累夠多,，也都注冊使用了你的APP，問題是用戶有多大的必要去時(shí)常打開那個(gè)APP,？打開以后又有多大的可能去看上面的推送,？又會(huì)形成多少有效的購買轉(zhuǎn)化？這樣的漏斗如果不夠大,，就算不上什么流量入口，可以陪資本去講故事,，但萬一這故事出現(xiàn)了審美疲勞,，一切就都是空的。

聯(lián)合辦公或者說創(chuàng)新的辦公方式會(huì)不會(huì)是一個(gè)出路,？我告訴你一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息吧,。好消息是隨著90后00后這樣追求自我且無過多生活負(fù)擔(dān)的人群漸成職場主力，辦公環(huán)境的改善和辦公氛圍的追求是現(xiàn)實(shí)的需求,，公司小型化,、職業(yè)自由化也會(huì)是趨勢，帶來的推動(dòng)就是辦公升級,。壞消息是現(xiàn)在可以用來辦公的空間實(shí)在是太多了,！包括有設(shè)計(jì)感的空間都不再稀缺。同時(shí)還有大量不斷的新建,、改造涌入,。聯(lián)合辦公在方便了辦公人群的“拎包入住”的同時(shí)也給自己埋下了隱患，就是隨著搬遷成本的接近于零，客戶的流動(dòng)性也會(huì)大大增加,。大量競爭的結(jié)果就是運(yùn)維成本的不斷提高而租金空間的不斷壓縮,，直到靠租金本身無法形成贏利!如果說這樣的空間可以不靠租金贏利，那么就是靠空間里的客戶形成的生態(tài)系統(tǒng)了,。如果你沒有這樣的生態(tài)系統(tǒng)駕馭能力,，而又只能面對不斷流動(dòng)付租能力有限的短期創(chuàng)業(yè)客戶，聯(lián)合辦公對運(yùn)營者來說就是一場費(fèi)力不討好的災(zāi)難,！

還能做什么,？酒店？精品酒店,？民宿,？在弄清楚這是一個(gè)值得投資的產(chǎn)業(yè)還是一種個(gè)人怡情的玩票之前，不要被那些光鮮的呈現(xiàn)迷惑,，越是美麗的東西就越有迷惑性,，只是熱愛可以不計(jì)后果的投入，而如果是想做一個(gè)物質(zhì)精神雙豐收的選擇就需要特別的慎重,。一個(gè)最壞的結(jié)果是你的夢想被無情的現(xiàn)實(shí)撕的粉碎,，你連原地都回不了。當(dāng)然,，不去試怎么知道,？只是要對自己負(fù)責(zé)的話，是不是先對自己還有想做的事想透一點(diǎn),。這條窄路其實(shí)無比挑剔,，喜歡花你去欣賞就好，自己去種花可能就是暴殄天物哦,。

還有什么,？養(yǎng)老公寓？社區(qū)商業(yè),？月子中心,？養(yǎng)生會(huì)所？網(wǎng)紅餐廳,？……其實(shí)都會(huì)有同樣類似的結(jié)論,。都可以去做，但都不是大多數(shù)人可以做的,。在CSC空間產(chǎn)業(yè)內(nèi)容峰會(huì)上一場關(guān)于“存量資產(chǎn)時(shí)代還有什么可以投”的高端對話中,，我問了一圈投資高手，答案似乎當(dāng)下已經(jīng)沒有什么可投,，整體經(jīng)濟(jì)并沒有明顯的好轉(zhuǎn),，各種業(yè)態(tài)存活的幾率都不高,，資產(chǎn)價(jià)格依然居高不下，而可以用來做資本退出的通道越來越窄,，投資似乎只能變成賭運(yùn)氣和基本業(yè)務(wù)的維持,。似乎我們就處于這么一個(gè)晦澀的節(jié)點(diǎn)，雖然看不見斷崖在哪里,，但已經(jīng)嗅到了死亡的威脅,！

一位做過智聯(lián)招聘也在百度經(jīng)歷過現(xiàn)在做地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)創(chuàng)業(yè)的朋友這么跟我說：也許只有在這樣的時(shí)候，才有我們草根創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì),，才會(huì)有人認(rèn)真思考運(yùn)營的價(jià)值,。我另外一位做園區(qū)運(yùn)營的朋友最近實(shí)現(xiàn)了一個(gè)奇跡，他們將一個(gè)原來的汽車修理廠改成了很有味道文創(chuàng)園區(qū),，短短幾個(gè)月就實(shí)現(xiàn)滿租,，租金收益翻了一倍多，他們還開始承接其他空間（包括一些網(wǎng)紅空間）的招商代理,，他們的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)原來就是五個(gè)普通的同事,，聚在一起就釋放了這么大的能量！

原來并不是無解,，也遠(yuǎn)沒有到窮途末路,。這個(gè)行業(yè)只是開始篩人了，不需要那么擁擠,，不需要那么多的存貨,。這場篩選會(huì)異常殘酷，卻是這個(gè)行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛,！存量資產(chǎn)時(shí)代,，投機(jī)者出局，才有真正的投資機(jī)會(huì),！