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案情簡介

2016年8月2日，王美麗將房屋出租給黃小鴨,，租賃期限自2016年9月1日至2018年8月31日,。

2018年6月24日，王美麗在未通知黃小鴨的情況下與黃大山簽訂《房屋買賣合同》,，將房屋出售給黃大山,。

黃小鴨認為王美麗的行為侵犯了其作為承租人享有的優(yōu)先購買權，因而訴至法院,，請求確認王美麗與黃大山簽訂的《房屋買賣合同》無效。

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爭議焦點

房屋買賣合同侵犯了承租人的優(yōu)先購買權是否會導致合同無效,？

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律師觀點

承租人優(yōu)先購買權是指承租人在出租人出售租賃房屋時在同等條件下有優(yōu)先于第三人購買租賃房屋的權利,。根據(jù)合同的相對性原則，就出租人與第三人訂立的買賣合同而言,，只要雙方買賣的意思表示真實,，且無虛高定價，能夠排除承租人行使優(yōu)先購買權的惡意,，就應認定為有效,。

本案依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，黃小鴨基于優(yōu)先購買權受到侵犯而訴請王美麗與第三人之間房屋買賣合同無效,，不能獲得支持,。

同時根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，黃小鴨作為房屋承租人,，確實享有優(yōu)先購買房屋的權利,，王美麗理應在出售涉案房屋的合理期限內(nèi)通知承租人黃小鴨，詢問其是否行使優(yōu)先購買權,。但王美麗在出售租賃房屋時并未通知黃小鴨,，導致黃小鴨的優(yōu)先購買權受到侵害，黃小鴨可就其權利受損部分要求王美麗進行賠償,。

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律師建議

在許多二手房交易中,，交易房屋上存在租賃關系是十分常見的。盡管法律上有許多相關規(guī)定予以保障買方的權益,，但為了避免在交付房屋時產(chǎn)生糾紛,，造成不必要的損失，買方在購買二手房時應仔細審查房屋權屬情況,、房屋上是否涉及租賃關系等相關信息,。如果房屋已出租,，應要求承租人出具放棄優(yōu)先購買權聲明書，以免產(chǎn)生法律糾紛,。