買二手房交定金后，賣方反悔又加價30萬,，怎樣簽定金協(xié)議不被坑,？

周周310008 2021-03-06

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買過二手房的朋友都知道,，你看好了一個房子,，會和房主先簽一個定金協(xié)議，就是先交一筆小錢鎖定房源和房價,，之后再簽正式的合同,。

你以為定金協(xié)議就是交個預付款，之后簽合同就行了,，那你就想的太簡單了,。這等于舉著火把穿過火藥庫，不被炸死是僥幸,，被炸得粉身碎骨也正常,。

其實，定金協(xié)議有很多坑,，里面內(nèi)容寫不清楚,，事后就可能發(fā)生諸多扯皮。

一,、定金的性質(zhì)是擔保

1.定金是擔保性質(zhì),，訂金是優(yōu)先購買權(quán)

在合約簽訂時，一定要注意“定金”和“訂金”的區(qū)別,，定金與訂金雖然僅一字之差,，但是其法律性質(zhì)卻不同。

定金是履行合同的一種擔保形式,，如果一方違約,，就要適用定金罰則,。如果交定金的一方違約，那么違約方就無權(quán)要回定金,；如果是收定金的一方違約,，那么違約方就要雙倍返還定金。定金罰則,，其實是定金擔保作用的體現(xiàn)。

訂金（有的叫認購金或者預付款）是購房人擔心看中的房子買不到,，而預先交的訂錢,，實際上是在一定期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，它不是合同的擔保形式,。對方違約,，也不適用雙倍罰金了。

所以簽合同時,，一定要看清楚是“定金協(xié)議”再簽,。否則，簽個錯別字版的協(xié)議,，對方違約,，你的權(quán)益就不受保護了。

2.罰金性質(zhì)要寫在合同中

定金罰金性質(zhì),，一定要在合同中體現(xiàn),。即“交定金的一方違約，無權(quán)要回定金,；收定金的一方違約,，支付雙倍定金?！?/strong>否則,，定金懲罰的原則不寫在合同中，也不能產(chǎn)生雙倍賠償?shù)姆尚ЯΑ?/p>

比如說,，前一陣熱炒的話題,，說法律要規(guī)定大學生應(yīng)該認真學習。這個條款可以寫入法律,，但是不認真學習,，怎么處罰？違約責任如何承擔,？這個違約責任沒寫在法條中,，這條法律就等于廢話,，沒有任何意義。

王鋼蛋在房產(chǎn)中介看中了一個房子,，覺得價格位置都合適,，就想跟房主談。但是中介說,，房主在外地,，得先交定金之后房主才過來談，否則看房的人多,，一個個談,。房價一直在漲，為了鎖定房源和房價,，王鋼蛋就給中介交了定金,。
但第二天見到房主的時候，房主要求房子總價提升40萬,，由是周邊的房子都漲了,，我的房子也漲。這讓王鋼蛋就特別郁悶,，說我當時交定金,，就已經(jīng)鎖定了房源和房子的價格，現(xiàn)在突然間提高價格,，就是違約,。于是打官司，告房主賠償雙倍定金,，即20萬元,。邊打官司，王鋼蛋繼續(xù)找房子,，但這個時候房價已經(jīng)上漲了很多,，即使買到了其他的房子也貴了好多。
更慘的是,，法院判處王鋼蛋輸了,，法院認定房主沒有簽訂《定金協(xié)議》，也沒有實際收取定金,。為啥,？

二、定金協(xié)議的內(nèi)容

因為這個《定金協(xié)議》,，王鋼蛋不是和房主簽的,，定金也沒有交到房主手上,，而是交給了中介，所以房主自然就不需要遵守義務(wù),。

第一,，《定金協(xié)議》必須由本人或有書面授權(quán)的代理人簽署。

由房主本人簽署,，對房主才有約束力,，如果不是他簽的，他肯定不受約束,。

王鋼蛋的定金協(xié)議,，是跟中介說好的，中介說我有權(quán)限跟你簽定金協(xié)議,，這不好使，中介說的沒用,，只有房主本人同意才行,。

如果房主本人不在場，比如說房主的朋友拿著鑰匙開門,，你要交定金,，需要他朋友代簽定金協(xié)議。

這個可以嗎,？可以代簽,，不過，必須由代簽人持有由房主本人出具的書面授權(quán)委托書,，這樣簽署的《定金協(xié)議》對房主才有效,。這一點一定要堅持，否則定金協(xié)議就是一紙空文,。

第二,，《定金協(xié)議》必須包含房屋交易的基本信息。

定金協(xié)議的內(nèi)容要全面,，包括房主名字,，房子位置，房屋的具體價格,、付款方式,、付款時間、過戶時間,、交房時間等等核心條款必須要有,。否則,，之后就任何一點都可能發(fā)生糾紛。

第三,，定金必須要交錢,。

即使買賣雙方都簽訂了定金協(xié)議，但是沒有交錢,，一方違約,，另一方也不受懲罰。因為沒有事實交定金,，這個定金協(xié)議是不生效的,。

第四，定金交給誰,？

王鋼蛋把定金交給了中介,，那對房主沒約束，沒用,。所以最好把定金直接交給房主,，如果房主不在，要在《定金協(xié)議》中寫明由何人代收,，也可以,。

三、定金協(xié)議的補充條款

第一,，購房人的購房資質(zhì)承諾

現(xiàn)在限貸,、限購，有些購房人的資質(zhì)可能不夠,，要審核購房人的資質(zhì),，需要很多證件。在短時內(nèi),，可能證件不齊,。如果購房人沒資質(zhì)，就根本性的影響房屋交易,。這就要在定金條款中加入購房人的資質(zhì)承諾,。

對出賣人有利的表述：購房人承諾其具有購房資質(zhì)，如無購房資質(zhì),，屬于購房人違約,，已付定金不予退還,。
而對購房人有利的表述：如因購房人無購房資質(zhì)導致合同無法履行的，雙方無責解約,，已付定金全額退還,。
這樣就避免因購房資質(zhì)而發(fā)生扯皮的現(xiàn)象，有據(jù)可依,。

第二,，《定金協(xié)議》簽定的5日內(nèi)，簽正式合同

最好在定金協(xié)議下注明,，《定金協(xié)議》簽定的5日內(nèi),，雙方簽訂正式房屋買賣合同。如因買方原因?qū)е潞贤瑹o法簽訂,，買方已收取的定金不予退還,；因賣方原因?qū)е聼o法簽訂合同，賣方應(yīng)雙倍返還買方定金,。

為什么這樣？因為定金協(xié)定簽訂了之后,，房價上漲了,，賣方可能就毀約了，或者是房價下跌,，買房人就覺著吃虧了,，可能就不簽合同了。限定在5天內(nèi)簽訂購房合同的話,，才防止事后雙方扯皮,。

第三，定金條款無條件寫入合同

定金協(xié)議也是合同的性質(zhì),，很多人覺得簽了定金協(xié)議,，以后再談。這種想法是不對的,，定金協(xié)議對雙方都有約束力,。

所以，已經(jīng)確定的條款,，就應(yīng)該寫入合同,，以此鎖定雙方的共識,，并明確法律責任。

本協(xié)議中關(guān)于房屋價格,、付款方式時間,、過戶時間、交房時間等條款,，對于交易雙方均具有約束力,，全部條款均應(yīng)無條件寫入《房屋買賣合同》中（雙方一致同意更改的除外）。
如任意一方拒絕或不同意將上述條款寫入合同的,，視為違約,。買方違約的，已付定金不予退還,；賣方違約的,，應(yīng)雙倍返還定金。