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引言：隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,，房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出細分狀態(tài)，以房地產(chǎn)的用途（功能）進行分類,，房地產(chǎn)市場分為住宅地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn),。本文僅針對重慶市范圍內(nèi)的（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)進行分析，其中不僅包括商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪租賃涉訟情況,，也包括社區(qū)商業(yè)門面,、獨立商鋪、和住宅地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項目附帶的商鋪涉訟情況,。通過對（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)分析,，旨在發(fā)現(xiàn)商業(yè)房屋租賃中可能存在的法律風(fēng)險點，以幫助商業(yè)地產(chǎn)運營管理主體預(yù)判和防控法律風(fēng)險,。關(guān)鍵詞：（包含以下之一）商鋪 店鋪 門面 店面涉訴期間：2018年1月1日——2021年1月1日依據(jù)以上檢索條件實際檢索裁判文書4296件（說明：統(tǒng)計時截止時間未到,，數(shù)據(jù)會發(fā)生較小變動）通過對有效數(shù)據(jù)的分析,，我們不難發(fā)現(xiàn)重慶市（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛的數(shù)量規(guī)律：2018年1485件，2019年1566件,，2020年1245件,，裁判數(shù)量總體來說較為平均，說明重慶市（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛是常態(tài)化的一類糾紛,。2018年1月1日至2021年1月1日,，4296個案件中由基層人民法院管轄的有3475件，占比80.89%,；由中級人民法院管轄的法院有816件,，占比18.99%；由高級人民法院管轄的僅5件,，占比0.12%,。2018年1月1日至2021年1月1日，4296個案件中一審案件3484件,，占比81.1%,；二審案件805件，占比18.74%；再審案件7件,，占比0.16%,。2018年1月1日至2021年1月1日，4296個案件中雙方聘請律師的案件1973件,，單方聘請律師的1783件,，未聘請律師的540件。2018年1月1日至2021年1月1日,，4296個案件中當(dāng)天審結(jié)的有197件,；2-15日審結(jié)的有1264件；16-30日審結(jié)的有876件,；31-90日審結(jié)的有1341件,；91-180日審結(jié)的有339件；181-365日審結(jié)的有208件,；365日以上審結(jié)的有71件,。2018年1月1日至2021年1月1日，4296個案件中標(biāo)的額在50萬以下的3686件,；標(biāo)的額在50萬以上的610件；標(biāo)的額在50-500萬的558件,；500萬以上的52件,。為充分觀察2020年度，疫情這一不可抗力因素可能對商業(yè)租賃合同糾紛所產(chǎn)生的影響,，我們特針對2020年1240篇判決書作詳細的查閱分析,，自2020年1月1日至2021年1月1日，1240個案件中突出爭議焦點的數(shù)量及占比展示如下：商業(yè)租賃糾紛中關(guān)于合同提前解除的問題根據(jù)“買賣不破租賃”的原則,，法律對于承租人在租賃期內(nèi)持續(xù)使用物業(yè)給予了最基礎(chǔ)的保障,，且根據(jù)誠實信用原則，不具備約定條件一般不支持解除租賃合同,。但在（商業(yè)類）房屋租賃中,，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的租賃中,，若某一承租人因經(jīng)營不善等原因閉店，會影響商業(yè)物業(yè)項目的整體經(jīng)營氛圍,。故，大型的商業(yè)地產(chǎn)項目都會事先設(shè)定出租方可以提前解約的條件,，條件成就，出租方可根據(jù)約定行使合同解除權(quán),，以維持良好的整體商業(yè)經(jīng)營環(huán)境,，從而實現(xiàn)共益,。根據(jù)《民法典》第五百六十二條,，除法定解除事由外，當(dāng)事人可以約定解除合同的條件,，出租方可在條件成就時依約請求解除租賃合同,。當(dāng)然，租賃合同也可約定不予解除的情形,，但租賃合同約定的不予解除情形不能違背法律,、法規(guī)的強制性規(guī)定。例如：若因不可抗力造成合同目的無法實現(xiàn)（如地震,、疫情下政府明令禁止經(jīng)營等），即使合同中約定承租方不得因此解除合同,，承租方仍可依據(jù)《民法典》第五百六十三條第（一）款行使法定解除權(quán),。出租方以合同有約定抗辯，一般不會得到法院的支持,。例如：重慶市石柱土家族自治縣人民法院在(2020)渝0240民初2750號判決中認定：本案原告二人與被告訂立商鋪租賃合同之目的系經(jīng)營餐飲等經(jīng)營活動,，然受疫情影響，導(dǎo)致原告店鋪長時間關(guān)閉,，停止經(jīng)營,，即使在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后也因為疫情影響導(dǎo)致消費減少，二原告經(jīng)營也發(fā)生嚴重困難,，繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》對二原告顯失公平,。被告于2020年7月15日收到本案起訴狀副本，故本院確定該日為案涉《商鋪租賃合同》解除日,，合同解除后,，二原告應(yīng)將涉案房屋退還給被告。和其他合同的解除方式一樣,，租賃合同也可采取通知解除,，或以起訴或申請仲裁的方式請求解除合同。需注意的是,，通知解除租賃合同的,，通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體,、清楚地表達解除日以及解除意思,，不應(yīng)產(chǎn)生歧義,。以通知方式解除租賃合同的，根據(jù)《民法典》第五百六十五條第一款規(guī)定,，合同自通知到達對方時解除,。以起訴或申請仲裁的方式請求解除合同的，根據(jù)《民法典》第五百六十五條第二款,，在人民法院或仲裁機構(gòu)確認該主張的,，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。需注意的是,，如在解除函等書面通知中明確解約日期的,，該日期應(yīng)當(dāng)略晚于對方收到函件或通知到達的時間，應(yīng)留出合理的郵寄在途期間,，否則即使合同有明確約定解除日或解除通知載明有解除日,，但法院仍會根據(jù)解除的意思表示到達系雙方解約的前提為原則，將對方實際收到解除意思之日確定為提前解除日,。因我國意思表示采取到達主義,，故在通知解除合同的情形下，通知是否送達往往成為司法實踐中頻發(fā)的爭議焦點,，也是確認解除時間等事實的關(guān)鍵,。所以關(guān)于送達的方式，應(yīng)在租賃合同中予以明確,，一般較為常用的方式有郵寄書面文件,、發(fā)送電子郵件、于其經(jīng)營地進行張貼等,。書面形式為通知,、函件等最主要的形式，同時也更容易進行證據(jù)保存,。在租賃合同中明確約定采用書面形式寄送相應(yīng)通知,、函件時，需要對雙方的聯(lián)系地址,、送達時間（即類似發(fā)出XX日后視為送達的約定）,、地址變更通知義務(wù)進行詳細具體的約定，盡可能確保文書送達對于出租方的單方解除不存在司法效力認定的障礙,。在實踐中,，有以下幾點須注意的事項： ①為確保送達義務(wù)的完全履行，解約方除向?qū)Ψ铰?lián)系地址郵寄書面材料外,，應(yīng)同時向其法定地址郵寄送達（法人為其工商注冊地址或?qū)嶋H經(jīng)營地址,；自然人則為戶籍所在地或經(jīng)常居住地）； ②若涉及轉(zhuǎn)租等補充協(xié)議的,，在補充協(xié)議中也應(yīng)當(dāng)明確各方的郵寄地址,； ③對于一些比較常見的特殊情形,，應(yīng)當(dāng)提前約定，比如關(guān)于拒收或無人簽收的情形,； ④如上文強調(diào),，解除函或解除通知中約定了提前解除日的，該日期應(yīng)當(dāng)晚于對方可能簽收的日期,； ⑤在通過郵寄送達方式外，建議多渠道發(fā)出解除通知,，但不論什么形式,，均應(yīng)保存好相應(yīng)憑證。 （2）通過電子郵件,、微信,、QQ等電子途徑發(fā)出解約意思由于電子途徑的便利性和即時性，電子郵件以及微信和QQ等即時聊天工具成為了商事主體往來交流的首選工具,。因此,，建議在商業(yè)租賃合同中除了通常的聯(lián)系地址約定外，也應(yīng)明確約定聯(lián)系人的電子郵箱,、微信號,、QQ號碼等作為雙方間通知及溝通的聯(lián)系方式之一，并明確未及時變更的后果,，以便相關(guān)函件和通知能夠?qū)崿F(xiàn)多渠道送達,。例如：重慶市高級人民法院在(2019)渝民申2938號判決中認定：關(guān)于租賃合同解除時間的認定證據(jù)問題。博達公司舉示的微信記錄,、2018年5月24日作出的《通告》足以證明該公司已通知包括段益民在內(nèi)的出租人將解除租賃合同,，段益民雖否認收到上述通知內(nèi)容，但涉案商鋪微信業(yè)主群容納了所有業(yè)主,，段益民抗辯稱不知悉博達公司解除租賃合同明顯不符合生活經(jīng)驗,，故二審判決認定的租賃合同解除時間有相應(yīng)證據(jù)。（3）將解除通知文本在對方經(jīng)營場所進行張貼這種方式對于出租方而言更為便利,，但采用這種方式履行通知義務(wù)的,，需要在合同中提前約定和明確，并盡量在對方未實際搬離前進行,，張貼時也需要采取拍照,、錄像等方式取證。根據(jù)《合同法》第九十七條之規(guī)定：合同解除后,，尚未履行的,，終止履行；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失,?！睹穹ǖ洹返牡谖灏倭鶙l亦有相類似的規(guī)定。結(jié)合商業(yè)租賃合同的特征,，合同解除后,，將不再計算租賃物業(yè)的租金、物業(yè)管理費,、水電費等費用,；因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,；出租方有權(quán)要求騰空并交還租賃房屋,。應(yīng)提醒注意的是，商業(yè)租賃中一般都設(shè)定有免租期,，但站在商業(yè)運營管理方的角度,，授予免租期是以承租方按約定期限完整租賃并經(jīng)營使用租賃物業(yè)為前提的。若因承租方的原因提前解除租賃合同,，需要考慮免租期的租金計收規(guī)則,。 商業(yè)租賃合同糾紛中“三金”之區(qū)別及適用商業(yè)地產(chǎn)租賃中通常會同時約定有違約金、保證金（或者表述為裝修保證金,、租賃保證金,、履約保證金）和滯納金，我們統(tǒng)稱為“三金”,，以下將分別對商業(yè)租賃合同中三金的法律認定及綜合適用進行分析,。常見的（商業(yè)類）房屋租賃糾紛中，出租方因逾期支付租金起訴主張解除合同,，或起訴主張欠付租金,，通常會同時主張違約金；但承租方一般會抗辯違約金標(biāo)準(zhǔn)過高,，人民法院將根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條的規(guī)定,，進行衡平和調(diào)整。法院通常會兼顧合同的履行情況,、違約方給守約方帶來的直接損失,、逾期交付租金的過錯程度、及時止損義務(wù)等因素,，根據(jù)誠實信用原則和公平原則對違約金數(shù)額進行綜合考量和平衡,。《民法典》施行后，上述《合同法》及其司法解釋已廢止,，但《民法典》第五百八十五條亦體現(xiàn)了類似規(guī)則,。關(guān)于衡平后的裁判標(biāo)準(zhǔn),，參考渝北區(qū)人民法院在(2019)渝0112民初28028號判決中的認定：關(guān)于違約金，被告確存在逾期交納租金的違約行為,，原被告在《商業(yè)房屋租賃合同》中約定的違約金為100000元,，但該違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，被告也請求降低違約金,，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定,，在原告并未舉證證明被告拖欠租金給其造成其他損失的情況下，本院酌情將違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整,，根據(jù)被告拖欠租金的情況及雙方約定的租金支付方式,，以拖欠租金金額為基數(shù)，在2019年8月20日之前的時段按照中國人民銀行同期貸款利率1.3倍標(biāo)準(zhǔn)計算違約金,，在2019年8月20日之后的時段按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率1.3倍標(biāo)準(zhǔn)計算，據(jù)此,，前述違約金總額以不超過100000元為上限,。 2. 沒收保證金亦為商業(yè)租賃中常用的違約責(zé)任形式之一鑒于（商業(yè)類）房屋租賃的特性，租賃合同中一般會設(shè)計有“裝修保證金”,、“履約保證金”,、“租賃保證金”等保證金，該等保證金的存在是為了擔(dān)保承租方履行合同約定的專項義務(wù)（比如統(tǒng)一的裝修規(guī)范）,，或者為保證履行合同及其附件所約定的各項義務(wù),。（商業(yè)類）房屋租賃合同通常會明確約定保證金不應(yīng)被作為預(yù)付的租賃費用，僅為承租方履行租賃合同約定義務(wù)的保證,。但當(dāng)承租方出現(xiàn)逾期交租,、逾期交付管理費及其他費用的情形下，出租方有權(quán)將該保證金用于沖抵承租方欠付出租方的租賃費用,、管理費及其他約定費用和應(yīng)由承租方賠償?shù)膿p失,，且此行為不影響出租方行使任何違約責(zé)任條款。雖然,，有些（商業(yè)類）租賃合同中同時存在保證金,、違約金、滯納金等多種概念和條款設(shè)計,，或者有些商業(yè)租賃合同中并未約定違約金,，僅約定有發(fā)生某種情形不退還保證金；但在法律意義上,，它們都是違約責(zé)任的表現(xiàn)形式,。例如重慶市第一中級人民法院(2020)渝01民終5372號判決：被告作為承租人，按時足額向出租人支付租金是其主要合同義務(wù),，但其自2019年6月8日起未按約繳納租金,，且在合同期限屆滿前提出解除合同,，未完全履行合同義務(wù)，屬于違約,，致使原告的預(yù)期利益受到了損失,。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定,，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。雖然合同未明確約定違約責(zé)任，但合同附注1約定“如因乙方到期未履行合同條約,，合同保證金不予退還”,，原告要求將保證金66000元轉(zhuǎn)化為違約金的理由正當(dāng)，一審法院予以支持,，被告應(yīng)當(dāng)支付原告解除合同的違約金66000元,，與被告交納的保證金66000元品迭后，原告不退還李媛所交66000元保證金,。被告要求返還保證金的主張一審法院不予支持,。商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中約定的“滯納金”，一般是指承租方不及時繳納租金,、物業(yè)費,、管理費、水電費等費用時,，應(yīng)按日向出租方以一定比例支付的貌似帶有懲罰性質(zhì)的款項,。通過對2020年度裁判文書的研究可發(fā)現(xiàn)，司法實踐往往將滯納金認定為逾期交付款項違約行為對應(yīng)的一種違約責(zé)任,，即當(dāng)事人就遲延履行合同義務(wù)所約定的單項違約金,。需補充說明一點，行業(yè)慣例中常用的每日千分之三或千分之五的滯納金,，一般會被認定該計算標(biāo)準(zhǔn)過高而很難得到支持,。司法實踐中，有當(dāng)事人會同時主張“三金”,，法院的主流裁判思路將“三金”均認定為違約金,，再統(tǒng)籌判斷其主張的違約金是否過高。例如：重慶市渝北區(qū)人民法院在(2020)渝0112民初13980號判決中認定：關(guān)于解除合同違約金,、不退保證金,。被告存在直接停業(yè)、要求解除合同、搬離案涉房屋的違約行為,，原告有權(quán)解除合同并主張解除合同的違約金,，但在解除合同基礎(chǔ)上不退還保證金亦具有解除合同違約金的性質(zhì)，故應(yīng)一并予以處理,，不應(yīng)重復(fù)主張,。違約金的主要功能在于彌補損失，解除合同違約金主要是彌補原告的房屋空置損失,，原告已于2020年6月1日將房屋另行出租,，另被告逾期支付租金給原告造成的主要是資金占用利息損失，故本院酌情將上述兩項違約金的總金額調(diào)整為29062元,，該金額足以彌補原告合同提前解除的損失和逾期支付租金的損失,。保證金中的29062元作為該違約金不予退還，被告無需再向原告支付違約金,，剩余保證金13171元應(yīng)予以退還,。在實踐中,，租賃關(guān)系的解除必然導(dǎo)致房屋的交接退還和費用結(jié)算,，而其中承租方返還并交接房屋的時間節(jié)點，也就成了出租方結(jié)算應(yīng)付未付租金和占用損失的事實依據(jù),，但不論是合同到期解除、還是因一方履行單方解除權(quán)提前解除,，把握好房屋返還和交接的時點控制,，都會成為商業(yè)租賃糾紛中爭取到更多利益的關(guān)鍵。具體分為以下幾種情況：1. 承租方實際搬離房屋,，但未辦理交接手續(xù)的承租方實際搬離了房屋,，但未與出租方協(xié)商退租事宜，并不能認定為雙方已就解除租賃合同事項達成合意,，承租方仍需要履行租賃合同中約定的租金給付義務(wù),。在此情形下，法院會審查出租方是否有實際控制房屋的事實,，若無證據(jù)證明出租方已經(jīng)收回房屋,，一般認定承租方繼續(xù)占用房屋，在認定雙方合同解除時間時,，會以出租方按照合同約定發(fā)函解除的提前解除日為準(zhǔn),。司法實踐中，接收鑰匙的事實就常理而言會被認定為實際控制房屋的表現(xiàn),，繼而在實踐中對于出租方主張的租金損失計算產(chǎn)生影響,。如出租方依然保持房屋空置并要求承租方支付租金，承租方可以移交鑰匙抗辯,。例如：沙坪壩區(qū)人民法院在(2018)渝0106民初14485號中的認定：案涉房屋絕大部分面積均已騰空,，且一審法院已經(jīng)判決合同解除,，被告已交還鑰匙，原告應(yīng)當(dāng)及時交接房屋,，如其認為轉(zhuǎn)租部分未完全騰空,，也應(yīng)當(dāng)及時采取止損措施，將其中的冰箱冰柜等及時搬出予以倉儲,。事實上,，在2020年5月9日，原告也是采取了自行將上述設(shè)備搬離的方式解決該問題,。故本院對原告主張的案涉房屋直至2020年5月13日才交還的意見不予采納,。2. 承租方實際搬離且已辦理交接手續(xù)，但仍未搬離物品或仍未恢復(fù)原狀的在此情形下,，出租方可選擇向承租方繼續(xù)發(fā)函警示,，要求承租方限期將房屋中的物品搬離，將房屋恢復(fù)原狀并交還,，否則應(yīng)由其承擔(dān)房屋占用費,；若承租方回復(fù)并后續(xù)搬離的，則雙方的租賃解除日將會以其實際搬離日為準(zhǔn),；由此也可更大限度的合法保障出租方的權(quán)益,。雖然承租方可能已經(jīng)實際搬離，但并不意味著其已經(jīng)完成合同約定的將房屋恢復(fù)原狀的義務(wù),，出租方仍可就此要求承租方承擔(dān)損失賠償?shù)呢?zé)任,。例如渝中區(qū)人民法院在(2019)渝0103民初13951號判決中的認定：解除合同后，被告負有將房屋恢復(fù)原狀的義務(wù),，被告未履行該義務(wù),，原告為收回涉案房屋產(chǎn)生恢復(fù)原狀費用1933.33元，該費用由被告承擔(dān)符合合同約定,，本院依法予以支持,。再例如重慶市第一中級人民法院在(2020)渝01民終7986號判決中的認定：合同解除后，被告也沒有向原告明示放棄案涉房屋內(nèi)的物品,，并就物品取回進行了約定,。交回房屋是被告作為承租人的義務(wù)，其未及時騰空并交回案涉房屋,，反稱原告未自行收回房屋是擴大損失,，于法無據(jù)，本院不予支持,。3.承租方未實際搬離,，且未辦理退還交接手續(xù)的此情形具體可表現(xiàn)為承租方實際停止經(jīng)營，房屋內(nèi)物品未搬離、未騰空,，且未完成任何退還交接手續(xù),，甚至?xí)樯焕U納應(yīng)付租金及物業(yè)費等違約行為。在此情形下,，出租方依法依約訴至法院要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任的,，承租方被認定違約，并計租至出租方單方解除之日,，同時追究承租方的違約責(zé)任并無障礙,，然仍有下列問題需要加以注意，以避免造成租金和預(yù)期利益的損失,。關(guān)于可否在租賃合同解除前采取斷水,、斷電等措施催繳應(yīng)付未付的租金或其他款項這一問題。筆者建議出租方謹慎采取斷水,、斷電,、鎖門等可能致使承租人無法正常經(jīng)營的舉措；如果基于實際狀況不得不采取上述做法的,，應(yīng)在租賃合同事先有明確約定的情況下,，先履行通知義務(wù),，再在合理限度內(nèi)采取行動,，比如臨時性停水停電，以給予警示等,。原因在于：《民法典》第七百零八條規(guī)定出租方應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租方,，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。通過研究既往案例,，出租方單方的斷水?dāng)嚯姷刃袨榭赡軙徽J定為未提供可適租房屋的情形，也可能被認定交叉違約,，甚至被認定為存在單方解除租賃合同的意思表示,，可能對提前解除時間的確定產(chǎn)生影響。例如：重慶市第五中級人民法院在(2020)渝05民終4214號判決中認定：原告在未按合同約定依法行使解除權(quán)的情況下,，使用私力救濟對案涉商鋪采取斷水?dāng)嚯姷拇胧?，?dǎo)致被告無法繼續(xù)使用涉案商鋪，原告的該行為也存在過錯,。一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人各自的過錯程度,、違約情形，認定雙方各自承擔(dān)50%違約責(zé)任,。 （商業(yè)類）房屋租賃合同解除后,，若承租人自解除日未搬離，便會產(chǎn)生房屋占用的事實，因此應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用損失,。一般商業(yè)租賃合同中的占用損失都會高于租金，通常為雙倍租金標(biāo)準(zhǔn),。出租方應(yīng)在解除通知中或單獨發(fā)送的損失警示函中,，給予承租方一定的搬離期限。如承租方在被明確告知后仍逾期未搬離的,，則出租方有權(quán)依約結(jié)合其繼續(xù)占用房屋的時間計算占用損失。面對前述情形,，出租方應(yīng)注意對房屋占用狀態(tài)進行有效的取證。需注意的是,，在承租方并未繼續(xù)在租賃房屋內(nèi)經(jīng)營，甚至已搬離部分物品的情形下,，如出租方基于承租方未交還租賃房屋和／或復(fù)原租賃房屋而主張房屋占用損失的,，應(yīng)結(jié)合個案的具體情形,，固定占用事實及證據(jù),。例如：南岸區(qū)人民法院在(2019)渝0108民初545號判決中認定：被告于2016年2月至2017年9月30日期間,，曾實際占用涉案房屋,，并將涉案房屋分別出租于第三人，獲取租金,。被告在此期間,，實際占用涉案房屋并向他人獲取租金，給原告造成損失,，應(yīng)當(dāng)向原告支付房屋占用損失而非租金,。（3）商租租賃糾紛主張恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)與判斷實踐中，（商業(yè)類）房屋租賃合同會對恢復(fù)原狀至何種程度,、恢復(fù)期限,、出租方代為恢復(fù)時恢復(fù)費用如何承擔(dān)，以及恢復(fù)期間造成的房屋損害如何分擔(dān)等問題進行明確約定,，但因合同約定的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不同,，以及恢復(fù)的具體程度差異，也會造成實踐中可操作性和司法層面可執(zhí)行性的不同,。有些租賃合同根本未對恢復(fù)原狀進行約定,；有些租賃合同中僅對復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)“有或無”進行約定；也有部分租賃合同除了約定具體且具有操作可行性的復(fù)原內(nèi)容外,，還會提前約定代為恢復(fù)原狀的裝修公司以及代為恢復(fù)的用料標(biāo)準(zhǔn)及費用,，由此可以更加全方位保障出租方以及涉案房屋的權(quán)益和價值。因此,，該條款如何約定以及約定后如何適用和操作,，就會成為商業(yè)租賃糾紛中的突出爭議焦點。因此,，在商業(yè)房屋租賃中,，為避免不必要的損失和爭議，承租雙方在簽訂租賃合同時應(yīng)對恢復(fù)原狀的義務(wù)和責(zé)任進行詳細,、具體約定,，該約定的形式盡可能的流程化和標(biāo)準(zhǔn)化，同時也應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目特點,、承租方特點以及單位特點而設(shè)置不同情形下的復(fù)原義務(wù),。例如：高級人民法院在(2020)渝民申1568號判決中的認定：《租房合同》、《補充協(xié)議》,、《合同補充協(xié)議書》中均有約定,，合同期滿后返還能正常經(jīng)營的門面。2018年3月19日,，被告出具的《聲明》中也載明了合同解除或終止之后,，在15日內(nèi)歸還能正常經(jīng)營的門面。因此,，案涉房屋的返還條件是滿足正常經(jīng)營需求,，而不是出租方所稱的需“恢復(fù)原狀”。根據(jù)一審法院現(xiàn)場勘驗的情況,，案涉房屋的中間隔墻已恢復(fù),，墻體已粉刷，房屋內(nèi)部已經(jīng)吊頂,，前,、后門均已安裝，地面已貼木地板,。從常理判斷，案涉房屋已經(jīng)能夠達到雙方約定的“正常經(jīng)營”的標(biāo)準(zhǔn),。在案涉房屋滿足返還標(biāo)準(zhǔn)的情況下,，承租方以打電話、發(fā)信息,、張貼通知的方式要求出租方接收房屋,，已經(jīng)履行了作為承租人的還房義務(wù),，并不存在違約行為。 通過上述大數(shù)據(jù)和突出爭議焦點案例分析,，筆者僅站在商業(yè)地產(chǎn)運營管理主體的角度思考,，并對（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛特征作如下歸納總結(jié)：通過觀察過往三年商業(yè)類房屋租賃合同涉訟案件的數(shù)據(jù)，并未體現(xiàn)出逐年遞增或逐年遞減的趨勢,，總體裁判數(shù)量趨于平均,。再進一步分析案例發(fā)現(xiàn)，每個租賃合同糾紛的爭議焦點均有不同,，但基本可見商業(yè)租賃合同糾紛多因物業(yè)經(jīng)營狀況不好,，不能實現(xiàn)盈利，逾期交付租金而引發(fā),。和（商業(yè)類）商品房買賣合同糾紛不同的是,，鮮有同一項目出現(xiàn)類案群訴的現(xiàn)象。 2. 爭議標(biāo)的相對小,，一般集中由商業(yè)地產(chǎn)所在地基層法院管轄通過對上述商業(yè)類房屋租賃合同涉訟案件數(shù)據(jù)進行分析,，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房屋租賃合同糾紛涉訟爭議標(biāo)的普遍偏低，爭議標(biāo)的在50萬以下的案件達到85.81%（其中爭議標(biāo)的在10萬以內(nèi)的達54.03%,；爭議標(biāo)的在10-50萬之間的達31.78%）,；過往三年發(fā)生的租賃合同糾紛案件80.89%由商業(yè)房屋所在地基層法院管轄，81.1%的案件集中在一審程序解決,。通過分析上述裁判法條引用情況和歸納4296個案件的爭議焦點,，發(fā)現(xiàn)（商業(yè)類）房屋租賃合同糾紛的訴訟請求較為集中，主要體現(xiàn)解除合同的相關(guān)問題,；合同解除后的違約責(zé)任條款適用問題,；合同解除后未搬離或返還的房屋占用損失主張；合同解除后的房屋返還問題等四個方面,。綜上,，我們不難發(fā)現(xiàn)（商業(yè)類）房屋租賃既適用租賃的一般性法律規(guī)則，同時也涉及諸多商業(yè)管理和經(jīng)營方面的考量因素,，根據(jù)民商領(lǐng)域意思自治原則,，商業(yè)運營管理主體有必要通過商業(yè)租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告了解（商業(yè)類）房屋租賃糾紛的特點，并針對商業(yè)租賃中突出的爭議焦點,，事先設(shè)計和規(guī)劃商業(yè)租賃合同條款,。也因此特別提示：商業(yè)地產(chǎn)項目的租賃合同，因便于管理的需要不可避免的會存在格式條款,，建議在商業(yè)租賃合同中以明顯的方式給予提示和說明,，并讓承租經(jīng)營方明確已經(jīng)閱讀該等條款并認可該條款的內(nèi)容，避免因格式條款而被法院判令無效,。業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與建設(shè)工程,、金融,、公司法律服務(wù)、家族財富管理和傳承
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