撰文\ 吳不知

編輯\ 藍(lán)山

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【這是銀杏財(cái)經(jīng)第361篇原創(chuàng)文章】

“那美好的仗我已經(jīng)打過了,當(dāng)跑的路我已經(jīng)跑盡了,所信的道我已經(jīng)守住了?！?/span>

——Timothy

往年,，一下雪，北京便成了北平,；一過年,，魔都便成了空都。

今年,，受疫情影響,，雖一億人選擇了就地過年，但大城市的年味卻只少未增,。

不論在哪里過年,，我們都很難體會到那個物質(zhì)匱乏時期，人們對過年的渴望和欣喜,。隨著城市化移民和社會財(cái)富增長的加速,，年味加速凋敝，財(cái)富分化加劇,，如今很多中國老百姓思考的已不是去哪里過年,，而是手上的錢去哪里更能保值增值。

新年伊始,，“基金”已經(jīng)數(shù)次登上熱搜,。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2月19號,，今年新基金規(guī)模已經(jīng)超過7,600億元,，比去年同期增長了2倍多。牛年開工后宣布進(jìn)入發(fā)行的新基金已經(jīng)逼近100只,，目前最晚的募集起始日已經(jīng)排到了3月22號,，據(jù)測算,，后續(xù)或仍有超8000億元資金等待入市。

基金已經(jīng)成了吸納資金的大型蓄水池,，毫無疑問,，基金的大年“又”來了。

“已有的事,，后必再有,；已行的事，后必再行,。日光之下,，并無新事?！比缃竦氖r像極了2007年和2015年的瘋狂,。

2007年是A股乃至整個基金行業(yè)最輝煌的歲月。

當(dāng)年8月交銀藍(lán)籌股票基金,、中郵核心成長基金,、華安策略優(yōu)選基金、光大保德信優(yōu)勢基金分別募集資金117.44億,、149.57億,、111.26億、99.06億,。到9月,，中國公募基金業(yè)持股占A股流通市值29％，基民人數(shù)比2006年底增長558%,，達(dá)2400萬戶,。

盡管時任證監(jiān)會主席尚福林親自出面提醒風(fēng)險(xiǎn)，卻依然抵擋不住老百姓買基金的熱情,。千萬基民都抱著純真而堅(jiān)定的信念——買基金怎么可能虧呢,？

那段瘋狂的歲月隨著A股從牛到熊，戛然而止,，從2007年高點(diǎn)6124,，一路跌至1664點(diǎn)。

當(dāng)時,，很多人在5000點(diǎn)左右買的滬深300指數(shù),，一直熬到2015年才解套?？珊镁安婚L,，6月A股大跌，基金行業(yè)遭遇前所未有的贖回潮,，爆發(fā)嚴(yán)重的流動性危機(jī),，投資者損失慘重,。

上投摩根亞太見證了這段起落。

2007年,，創(chuàng)下記錄的上投摩根亞太優(yōu)勢,，最低跌到了0.3元左右。也就是說,，每認(rèn)購成功1萬元,，就要虧損7000元。一直到2020年11月,，上投摩根亞太優(yōu)勢凈值終于回到1元,，按照2月5日凈值1.2222計(jì)算，年化收益不足1.5%,。

坦率的說,，散戶炒股不如買基金，機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是投資市場走向成熟很重要的必經(jīng)之路,。

基金規(guī)模并不是越大越好,，錢太多，想要靈活配置,，追逐超額收益就越難。普通投資者只問一年收益多少,，但沒人說一年賠個50%能不能承受得住,。

例如，很多人追捧的易方達(dá)張坤旗下的基金,，一年的最大回撤超過了40%,。15年漲了20倍的富國天惠成長，最大回撤甚至達(dá)到了58.9%,。管理這支基金的朱少醒曾經(jīng)分析過,，為什么他的相當(dāng)一部分客戶其實(shí)沒怎么掙到錢甚至賠了，因?yàn)樗麄冏窛q殺跌,。

理性的投資者們首先需要有正確的心態(tài)和正確的投資理念,，從歷史上看，絕大多數(shù)采用波段操作的基金投資者難以獲得基金的收益,，反而容易產(chǎn)生虧損,。

春節(jié)過后，當(dāng)全社會都在問買哪支基金的時候,，過去經(jīng)歷已經(jīng)告訴人們,，風(fēng)險(xiǎn)將至,。誠如巴菲特所言：別人恐懼的時候我貪婪,，別人貪婪的時候我恐懼,。

太陽底下從來就沒有新鮮事，都是人性的一個個輪回,。當(dāng)萬民搶“基”之時,，多家基金公司開始給市場降溫。

易方達(dá)基金分別在1月8日,、28日連續(xù)下調(diào)旗下藍(lán)籌精選混合型證券投資基金的大額申購,、大額轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)入業(yè)務(wù)金額限制，申購上下也從100萬上限下調(diào)至5000元,。

富國天惠精選成長混合也在2月18日起,，對單個基金賬戶大額申購每日累計(jì)金額，由此前的不超過30萬元調(diào)整為不超過1萬元,。

公募基金經(jīng)理們?yōu)榱藢ν顿Y者負(fù)責(zé),，不得不出手降溫，何況隨著大盤回落,，基金收益率迅速下降,。

截至2月19日，超50只今年新成立的基金凈值為負(fù),，其中3只基金收益率跌超1%,，跌幅最大的新基金凈值回撤為3.22%。頂流基金經(jīng)理們已經(jīng)開始用限購行動告訴他們的客戶,，現(xiàn)在市場風(fēng)險(xiǎn)較高，追漲要適度,。

表面看,，最近基金的瘋狂來自以A股為代表的二級市場升溫，但疫情期間大多企業(yè)盈利能力并沒有改善,，很多專家認(rèn)為，二級市場繁榮的根本原因并非市場預(yù)期企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn),，反倒是刺激政策擴(kuò)大了企業(yè)負(fù)債規(guī)模,。

說白了，大家賺的并不是企業(yè)成長的錢,，而是流動性帶來的估值溢價。

與此同時，后疫情時代主權(quán)債與公司債規(guī)模大幅增加,。去年,，國際金融協(xié)會（IIF）發(fā)布最新報(bào)告指出，隨著各國政府與企業(yè)繼續(xù)在抗擊新冠疫情方面投入巨額資金,，預(yù)計(jì)到年底,，全球債務(wù)規(guī)模將飆升至創(chuàng)紀(jì)錄的277萬億美元。

各國政府為了應(yīng)對疫情持續(xù)加碼財(cái)政刺激力度,，全球債務(wù)規(guī)模正以驚人速度迭創(chuàng)新高,。2021年全球金融市場很可能也會加劇動蕩。流動性與債務(wù)處于“恐怖平衡”狀態(tài),，投資者將面臨不小挑戰(zhàn),。

在如此錯綜復(fù)雜的環(huán)境下，老百姓的錢既要跑贏通脹保證本金安全,，又希望穩(wěn)健增值,，越來越難。

時至今日,，資本規(guī)模最大的還是房地產(chǎn)。

目前,，全球的股票,、債券、黃金,、房地產(chǎn)等資產(chǎn)加起來大概是340萬億美元,，單房地產(chǎn)一項(xiàng)就達(dá)168萬億美元，占了將近一半,。縱觀全球,，房地產(chǎn)仍是家庭財(cái)富的最主要來源,。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，伴隨著國家的經(jīng)濟(jì)增長,，房地產(chǎn)都出色的完成了分享國家經(jīng)濟(jì)增長紅利,、抵抗通貨膨脹的任務(wù)。

北大金融教授香帥說,，一個國家一個城市的“房地產(chǎn)”就是這個國家和城市的股票,，它的漲跌代表了市場對這個國家和城市增長潛力的預(yù)期。

近20年,，中國幾乎所有城市的房子都在上漲,，特別是一、二線城市，隨便買一套房子就能戰(zhàn)勝幾乎所有理財(cái)產(chǎn)品,。毫不夸張地說,，中國普通老百姓通向財(cái)務(wù)自由，最可行的途徑就是買房,。

可惜近兩年,，國內(nèi)很多地區(qū)房市遇冷。不僅房價增速下降,，且成交稀疏,，過去10多年動輒兩位數(shù)的增長勢頭難以再現(xiàn)。

受此影響,，過去五年房地產(chǎn)股票連續(xù)5年跑輸大盤,。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年,，top30的上市房企中有24家股價下跌,，其中，最大跌幅達(dá)到48%,，平均跌幅約21%,。50家上市房企市值縮水超8000億。中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科,，13年前市盈率高達(dá)100倍,，現(xiàn)在市盈率僅8.5。

中國房地產(chǎn)的黃金時代真的過去了嗎,？

從業(yè)20多年的地產(chǎn)大佬馮侖給出了明確答案：未來5-10年,，房地產(chǎn)將進(jìn)入剛需主導(dǎo)的買房時代。

中國的房子還值不值得買,？馮侖直言道：錢如果是撿來的就可以繼續(xù)買房投資,，如果是自己辛辛苦苦賺的，不建議再投身于炒房投資事業(yè),。因?yàn)槿司鵊DP在3000-8000美元時,，住宅成長最快，是賺大錢的時候,。所以今天你要找轉(zhuǎn)型的方向,，就去人均 GDP 三千美元開始往上的地方。

從各個發(fā)達(dá)國家的歷史軌跡來看,，確實(shí)印證了馮侖的結(jié)論,，當(dāng)一個地方的人均GDP超過8000美元時，城市化進(jìn)入尾聲,，這一階段房價上漲的趨勢也將隨之結(jié)束,。

而我們國家從2019到2020年,，連續(xù)兩年超過1萬美元，早已告別了那個閉眼買房,，躺著賺錢的年代,。

以上海為例，人均GDP已經(jīng)超過了2.31萬美元,，達(dá)到發(fā)達(dá)國家平均水平,。要想買到有投資價值的房子，機(jī)會和難度都已今非昔比,。

此外,，房產(chǎn)投資還有兩個關(guān)鍵影響因素——人口和供給。

我國出生人口連續(xù)數(shù)年下跌,。從1990年到2020年,，十年之間新增人口規(guī)模都分別為2391萬、1771萬,、1588萬,、1003萬，去年甚至創(chuàng)下新中國成立以來新低,。人口老齡化似乎已經(jīng)不可避免,，未來也許出現(xiàn)如馬云所說“房子比人還多”的情況。

需求不濟(jì),，供給卻尤其旺盛,。以上海為例，據(jù)《上海市建筑業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2020年）》披露的信息,，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)37.2平方米,，超過了日本人均住房面積。上海商品房存量已達(dá)780萬套,，而上海的常駐人口為2400萬人,。

供需關(guān)系導(dǎo)致租售比不斷走低,，以上海為例,，商品房的平均租售比僅僅為1.5%,，在全球城市來看,，這樣的租金收益都是倒數(shù)的了。

馮侖說要找下一個房產(chǎn)投資的方向,，就去人均GDP三千美元開始往上找。香帥說，一個國家和城市的房子就是它的股票,。

“國家經(jīng)濟(jì)增長快、人均GDP處于3000-8000美元,；人口規(guī)模大,、出生率高；土地和房產(chǎn)供給量少”，能滿足這三個條件的地方,，就是下一個15年前的北上廣,。

菲律賓的首都馬尼拉，近乎完美符合“下一個上?！钡哪Ｐ停?/span>

1.菲律賓經(jīng)濟(jì)高速增長,，領(lǐng)跑東南亞，GDP增速連續(xù)多年超過6％,，而且人均GDP為3250美元,，正處于“房價上漲黃金期”。

2.菲律賓人口過億,，馬尼拉人口高達(dá)2400萬人,，與上海一樣，但生育率連續(xù)多年是中國的兩倍以上,，平均年齡僅24歲,。

3.馬尼拉土地面積僅638平方公里，每平方公里生活著3.9萬人,，是上海人口密度的十倍,。而已開發(fā)的住宅僅35萬套，甚至還不到上海的5%,。

雖然種種跡象都表明馬尼拉是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，但對于普通投資者而言，將想法變成現(xiàn)實(shí)還存在一些巨大的溝壑,。

比如海外投資最大的痛點(diǎn)是信息不對稱,，買貴了怎么辦？大部分機(jī)構(gòu)缺乏信用積累與過往業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支撐,。而且購房流程和購后管理麻煩,，找不到經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)成熟的一站式管理的平臺,。若投資者并不了解長期價值投資,，而是被中介忽悠投機(jī)短期炒樓花，那么如同短期炒基金一樣很難賺到錢,。

其實(shí)并非國內(nèi)沒有人看到菲律賓房產(chǎn)市場的價值,，只是懂得菲國房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律并擁有成熟操盤經(jīng)驗(yàn)的人太少了。

據(jù)悉,，菲律賓甜蜜區(qū)資本是目前唯一設(shè)立了菲律賓地產(chǎn)研究院的公司,，近年來已操盤了馬尼拉核心CBD的11個住宅項(xiàng)目、累積投資規(guī)模超過30億元,。對此,，我們采訪了甜蜜區(qū)資本CEO張博,。

Q：如何看待今年的菲律賓房產(chǎn)投資市場？

A：第一,，雖然2020年受疫情影響菲律賓經(jīng)濟(jì)下降了不少,，但人均GDP仍然達(dá)到了3300美元，尤其是2020年第四季度GDP實(shí)現(xiàn)了環(huán)比增長5.6%,。今年全球經(jīng)濟(jì)回暖,，加之疫苗的普及，菲律賓官方預(yù)測2021年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為6.5%-7.5%,。

第二,，房產(chǎn)投資長期看人口、中期看土地,、短期看金融,。從人口和土地方面看，影響菲房產(chǎn)價值的中長期因素并沒有什么變化,，住宅缺口仍然非常之大,；而短期因素方面，菲政府推出了史詩級的《企業(yè)復(fù)蘇和稅收激勵法案》,，顯然會刺激到房地產(chǎn)市場的新一輪增長,。

Q：甜蜜區(qū)能成為菲律賓市場頭部投資機(jī)構(gòu)有什么成功的經(jīng)驗(yàn)？

A：從解決客戶買房最頭疼的三大難題入手,。第一,、選錯了房子怎么辦？第二,、價格買貴了怎么辦,？第三、買了之后沒人管理怎么辦,？

要解決這三大難題就要具備兩個基本素質(zhì)——專業(yè)性和價值觀,。我們最早在菲律賓成立了專業(yè)的房產(chǎn)投資研究院，價值觀我們就不自賣自夸了,，等客戶來親自感受吧,。

分享一件有趣的事：甜蜜區(qū)的銷售總監(jiān)曾任某地產(chǎn)公司高管，運(yùn)營總監(jiān)曾任某獨(dú)角獸高管,，CMO曾任某A股上市公司VP,，CFO曾任某美股上市公司CFO。他們有一個共同的特點(diǎn)就是因?yàn)閰⑴c買房而結(jié)識了甜蜜區(qū)公司,，不僅感受到了商業(yè)價值還找到了共同相信的價值觀,，最終選擇allin一起創(chuàng)業(yè)。而我本人也是甜蜜區(qū)的客戶,，后來投資了公司,，成為公司的CEO?？梢哉f這是一家由客戶共同管理的公司,，客戶最了解客戶的痛點(diǎn)和需求。

Q：最近基金熱消退,，股市震蕩頻繁,，如果要投資菲律賓不動產(chǎn)，您有何具體建議,？

A：第一,，堅(jiān)持投資核心地段、大開發(fā)商,、小戶型,、價格相對有安全邊際的房子。

第二,，長期規(guī)劃,，至少做好3年以上投資計(jì)劃，不動產(chǎn)流動性畢竟不如股票基金,，不做短期炒樓花,。

第三，量力而行,，不要靠借錢去投資,。交房前零利率分期付款，已具備相當(dāng)不錯的杠桿,。

第四,，多比較，找自己信任的頭部投資機(jī)構(gòu),。

以近期菲律賓首富財(cái)團(tuán)維斯塔和甜蜜區(qū)資本共同推出的馬尼拉時代公館·天璽為例：地處核心地段CBD奧迪加斯,，緊鄰各五百強(qiáng)企業(yè)總部和香格里拉大酒店，地鐵輕軌交通便利,，大開發(fā)商維斯塔地產(chǎn),，1-2房的小戶型，價格低于周邊20%以上,，零首付,、超長分期付款，月供三千元,?？梢躁P(guān)注我們公司公眾號咨詢了解。

Q：投資風(fēng)險(xiǎn)方面您有哪些看法嗎,？

A：任何投資都是機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并存的,，普通投資人學(xué)會獨(dú)立思考和承擔(dān)責(zé)任是尊重契約精神的基本,。房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有三方面：第一，市場風(fēng)險(xiǎn),，包括政策風(fēng)險(xiǎn),、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn),、購買力風(fēng)險(xiǎn); 第二,，流動性風(fēng)險(xiǎn)，投資人著急用錢時房子無法像股票一樣馬上賣出; 第三,，信用風(fēng)險(xiǎn),，主要是購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，無法按時支付月供及房款,。

過去我們在業(yè)內(nèi)第一家承諾堅(jiān)持不做過度承諾,、不做夸大宣傳，但今年我們又是第一家制定了房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)揭示書,，充分披露風(fēng)險(xiǎn)可能會讓我們失去很多短期炒樓花的客戶,，但我們寧可失去一個客戶的合同，也不愿失去一個客戶的信任,。

我們有三個堅(jiān)持,，堅(jiān)持正確的價值觀，堅(jiān)持專業(yè)的價值投資,，堅(jiān)持長期主義,。才有可能在變幻莫測的市場中守住客戶的信任、投資的信心和自己的責(zé)任,，從而肩負(fù)起更多人的信任,，一起成為時間的朋友。

2021年,，全球資本繼續(xù)寬松,，雖然刺激股市走高，但若把大量家庭資產(chǎn)配置于股票風(fēng)險(xiǎn)過高,，放在銀行跑不過通脹,，全部放基金又擔(dān)心過熱。

日前,，國家外匯管理局資本項(xiàng)目管理司司長葉海生在答《中國外匯》有關(guān)2021年工作計(jì)劃的提問時指出,， 2021年外匯局將研究外匯管制有序放寬。

政策開始研究利好個人境外投資,，財(cái)經(jīng)作家吳曉波說中國要用人民幣泡沫去淹沒全世界,，在風(fēng)險(xiǎn)與增值之間，菲律賓置業(yè)不偏不倚，也許正當(dāng)其時,。