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毫不夸張的說，這可能是近兩年蘇州樓市經(jīng)歷最坎坷的一個樓盤…… 先后遭遇了規(guī)劃商業(yè)改住宅,，然后產(chǎn)權(quán)年限重新計算……
值得一提的是,，這可能是目前蘇州市場上最便宜的純新盤！ 5-11F的低密洋房社區(qū),，打造了85㎡和96㎡三房戶型,，三開間朝南，動靜分離,，功能性強,，首付40萬起。 這個純新盤正是位于太湖度假區(qū)的中海寰湖時代,，均價1.7萬/㎡,，在蘇州樓市均價已經(jīng)突破2.5萬元/㎡的今天，該樓盤具有一定的價格優(yōu)勢,。 
/項目效果圖 房觀踩盤獨家了解到：
1,、項目預(yù)計本月底開盤，均價1.7萬/㎡,。 2,、項目風波不斷，此前規(guī)劃為商改住后,，產(chǎn)權(quán)年限縮水十幾年備受爭議,，如今中海in蘇州官宣，產(chǎn)權(quán)年限重新計算,，使用期限截止到2090年4月29日,。
3、項目位于度假區(qū)最南面,，雖不靠近地鐵5號線,，但居住環(huán)境優(yōu)越,，生活配套較為完善。距離太湖約500米,，一路之隔是香山實驗小學,，北面約500米正在新建一所社區(qū)醫(yī)院，且目前已經(jīng)封頂,。 
/周邊配套示意圖 
/社區(qū)醫(yī)院實拍圖 最關(guān)鍵是,，項目自帶約7萬方商業(yè)+幼兒園，便利生活一步到位,。 4,、項目打造的是純洋房社區(qū)，得房率很高,，在82-85%之間,，產(chǎn)品戶型功能性極強。 5,、首次開盤推5棟11F洋房,，樓間距42-45米，采光保證2樓以上房源不會受到影響,，戶型面積小,，全是方正三房，所有戶型的飄窗面積全部贈送,，以及北房間+陽臺的面積贈送一半,。 6、首開260套房源,，目前項目預(yù)約驗資100組左右,，帶我講解項目的銷售手里有15組客戶，可能等到月底開盤前驗資人數(shù)會和項目首開房源基本持平,。也就是說,，首次開盤大批購房者是抱著觀望的心態(tài)，不急于上車,。 7,、購買客群主要以地緣性為主，木瀆,、新區(qū)和胥口也有一些,，都是以剛需自主為主，投資偏少,。并且很多本地人只認總價,，配套、戶型等反而是其次，會傾向于在同等價位樓盤中做比較,，買性價比最高的,。 中海寰湖時代位于吳中太湖度假區(qū)伍相路南，香山南路西,。 
/實拍圖 早在2006年,，中信地產(chǎn)以5.7億價格競得，當時的土地用途是做五星級酒店,。 在2016年,，中海并購中信地產(chǎn)并接手該地塊，今年4月份才把這塊地從商轉(zhuǎn)為住,，緊隨其后就有媒體報道,，使用年限縮水，引來買房人一片熱議,。 不過,，近日中海官微已經(jīng)發(fā)出聲明，項目土地年限重新計算,，不存在產(chǎn)權(quán)年限縮水。 
據(jù)悉,，中海寰湖時代目前僅城市展廳已經(jīng)公開,，在太和廣場，預(yù)計8月份才會對外公開售樓處和樣板間,。 
/實拍圖 在城市展廳銷售的介紹下,，我們了解到項目預(yù)計6月底入市開盤，開盤房源位于28#,、29#,、30#、31#,、32#樓,，260套，均是11F洋房產(chǎn)品,，戶型面積約85㎡,、96㎡，均價1.7萬/㎡,，總價140萬起,。 
/項目首開樓幢位置圖 先看項目本身，總占地13萬方,，整體擬建29幢1300套洋房,、商業(yè)以及1所幼兒園，現(xiàn)在正在建的售樓處后期就是幼兒園,。 1#,，2#,，3#：5F洋房 6#：6F洋房 5#、7-13#,、15-23#,、25-32#：11F洋房 
/實拍圖 一共有建面約85㎡、96㎡,、120㎡三種戶型,，其中120㎡不在本次開盤房源內(nèi)。 毛坯交付,，預(yù)計明年年底后年年初交房,。 容積率1.5，屬于低密純洋房社區(qū),，是目前太湖度假區(qū)板塊內(nèi)容積率最低的樓盤,。 
/效果圖 房觀最看好的就是項目北面自帶約7萬方商業(yè)，地上4層地下2層,，對于商業(yè)匱乏的太湖度假區(qū)來說,，無疑是填補了大型商業(yè)空白。這勢必也是項目最大的核心價值之一,！ 值得一提的是,，這個商業(yè)中海負責承建，政府負責招商,，恒泰管理運營,。 
/效果圖 除此之外，項目南面是約5000㎡私家公園,，且直供未來中海業(yè)主使用,。 一邊是建籃球場、羽毛球,、網(wǎng)球等運動場地,，另一邊則是種植楊梅、枇杷之類的果樹,，宜動宜靜,，自由切換。 果然,，項目自身優(yōu)勢明顯,，我們再來看看首次開盤戶型。 建面約85㎡,，三房兩廳一衛(wèi) ▽▽▽
建面約85㎡,，三房兩廳一衛(wèi) ▽▽▽
建面約96㎡，四房兩廳兩衛(wèi) ▽▽▽
三開間朝南，房間分布四角,，私密性很強,，其次餐廳、客廳,、陽臺連成一線,，形成南北通透，每個戶型的空間都利用到極致,，功能性自然無可挑剔,。 要注意的是： ①85㎡戶型的北房間很小，面積只有約8個平方,，只能放下1.2米的床 ②85㎡和96㎡客廳開間一樣,，都是3.6米，96㎡多出來的面積就是把廚房,、北房間做大了一點,，加一個衛(wèi)生間。 整體來說,，96㎡居住舒適度和空間感更高,，85㎡功能性和性價比更高，稍微有點顯擁擠,。 還有,，由于項目展示區(qū)做的比較少，沒有售樓處和樣板間,，所以進到城市展廳里只有模型可看和戶型尺寸，給客戶的體驗感較差,。 了解行情的人都知道,，吳中太湖度假區(qū)是蘇州難得的“一字頭”板塊，其新房房價在1.7-1.9萬/㎡,，可以說是剛需客群大熱之地,。 目前板塊內(nèi)在售和待售樓盤一共有7個，其中在售樓盤有5個,，可想而知,，競爭并不小。
/太湖度假區(qū)板塊樓盤 我在現(xiàn)場與銷售交流得知,，目前項目最大競品是蔚藍四季花園,，剛剛加推了毛坯高層，均價也是1.7萬/㎡,，總價區(qū)間101-217萬,。 在兩盤的價格幾乎是持平，加上項目還沒開盤，具體價格要等預(yù)售,，所以客戶存在一定的流失現(xiàn)象,。 再拿周邊幾個另外幾個樓盤來說，北辰觀瀾府因為拿地價高,，又是地王,，毛坯房價1.9萬/㎡，當前88㎡小戶型都買完了,，但120㎡以上的戶型根本買不動,。 銷售還調(diào)侃了一句，地王就是燃燒自己,，照亮別人,，完美襯托其他樓盤的性價比。 碧桂園伴山瀾灣地理位置既不靠近太湖又不靠近地鐵5號線（在建）,，且約83㎡是戶型不好,，兩開間朝南，還有客戶看碧桂園是抱著疑問的態(tài)度,，擔心產(chǎn)品品質(zhì),，首開和加推賣得一般。 還有,，限價倒掛盤x湖x景,，雖然均價1.32萬/㎡，但這個項目含有家電包,，據(jù)中海銷售透露,，家電包要3萬多。 相比之下,，中海寰湖時代產(chǎn)品都是洋房,，又自帶約7萬方商業(yè)+幼兒園，如果取證后均價是1.7萬㎡,，總價140萬起,，這對于購房者來說，具備一定的競爭力,。 走出城市展廳,，我在門口撞見了幾位渠道人員，龍湖,、碧桂園,、中海都有分銷。并稱只要有一個成交客戶,，傭金就有8000塊,。
/項目工程進度實拍圖 最后,，我又去看了一下項目地塊的工程進度，目前地塊周圍都被綠網(wǎng)包圍,，正處于打地基階段,，整體進度較慢。 踩盤之后,，我認為,，最適合購買中海寰湖時代的人群是資金有限的剛需。
蘇州的限價老盤已經(jīng)快被市場消化完,，越來越多的高價地項目正陸續(xù)入市,，剛需樓盤越來越少。 對于在周邊工作,，手里資金又有限的自住型剛需來說,，總價140萬起置入一套低密洋房，是個不錯的上車選擇,。 中海寰湖時代地理位置雖然沒有明顯優(yōu)勢,，但靠近太湖又自帶約7萬方商業(yè)，即使未來再次置換,，也是有保障的,。 前面提到，項目展示區(qū)太少,，沒有售樓處和樣板間,，首開房源只能看戶型模型和尺寸，這是需要買房人注意的一點,。同時給人一種趕鴨子上架,、急于求成的感覺，可能是擔心剛需客群都被周邊樓盤搶走了吧~ 至于房子好不好,，由購房者說了算,，坐等項目開盤！
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