房企通過發(fā)債融資的渠道似乎已關(guān)閉,。6月15日,，上海證交所網(wǎng)站顯示，北京金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元小公募公司債,，狀態(tài)顯示為“中止”,。恰在此前的5月，合生創(chuàng)展31億元私募債,、富力地產(chǎn)60億元私募債,、碧桂園200億元小公募，目前均還為“中止”狀態(tài),。

房企發(fā)債渠道受阻,，這被業(yè)內(nèi)視為是融資收縮的信號。在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，國內(nèi)總體融資環(huán)境在日益收縮,。對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，公司債作為房企融資的手段之一,，若公司債發(fā)行受阻,，房企總體融資情況正變得愈加不容樂觀。

而我們認(rèn)為,，房企業(yè)總體融資難度和成本上升已成事實(shí)：一方面,，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元,，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%,，是近一年來的最低額。

另一方面,，房企融資成本也在不斷上升,，2016年國內(nèi)房企發(fā)債成本在4%至5%,，而2017年普遍的成本已經(jīng)在6%,，而現(xiàn)在的融資成本要達(dá)到7-8%。

現(xiàn)在除了企業(yè)債券融資受阻,、銀行放貸收緊,，就連房企通過更高成本的房地產(chǎn)信托融資的要求也更高了。多家信托公司都表示,，目前我們只做符合“432”條件的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,。即指四證齊全、30%為自有資金投入,、二級開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商,，此外，還有道紅線是前50強(qiáng)房企,。

近期,，除了房企發(fā)行企業(yè)債被喊停,、信托計(jì)劃難度上升之外，還有上市房企因資金危機(jī)而被監(jiān)管部門問詢,。今年,，上交所對華夏幸福發(fā)出了18個(gè)問題進(jìn)資金情況的追問。而后,，中信銀行向其提供的315億元授信額度,，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

現(xiàn)在問題來了，過去房企們?nèi)兆舆^得很滋潤,，向外融資根本不是個(gè)事兒,，但為啥現(xiàn)在會(huì)集中發(fā)生融資難、融資貴的問題呢,？今年難道是國內(nèi)多數(shù)房企的劫難之年嗎,？我們認(rèn)為，國內(nèi)房企能走到今天,，是內(nèi)外因素交織在一起的結(jié)果,。

首先，國內(nèi)房企的還債高峰期在今年下半年集中到來,。2014年底,，我國央行放寬了貨幣政策，到了2015至2016年國內(nèi)房企開始不顧后果的舉債搞開發(fā),，多數(shù)為3+2,、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)。

也就意味著從2018年起至開始進(jìn)入集中到期,?！敖栊逻€舊”是房企的必然選擇，但是出于風(fēng)險(xiǎn)的考量,，很少有人在這個(gè)時(shí)間段再借錢給房企,，替房企還清前面的負(fù)債的。

與此同時(shí),，海外債券到期規(guī)模也開始上升,。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年,，中國地產(chǎn)企業(yè)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平,，2019年到期規(guī)模增長到1436.95億元人民幣。由于國內(nèi)房企的海外債券也開始集中到期,，所以房企在海外發(fā)債融資的難度也在不斷上升,。

再者,，房企的負(fù)債率過高，已經(jīng)影響到其融資能力,。因?yàn)榉科蠖际秦?fù)債拿地?cái)U(kuò)張,，其擴(kuò)張速度越快，負(fù)債越重,。目前房企的負(fù)債已經(jīng)創(chuàng)下了新高,。在高負(fù)債的情況下，融資難度和成本當(dāng)然會(huì)上升。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年136家上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn),，平均負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到79.1%,，為13年來的最高位。事實(shí)上,，像融創(chuàng)中國,、綠城等房企的負(fù)債率超過100%，甚至達(dá)到150%以上都不稀奇的,。

最后,，在當(dāng)前的債券市場已經(jīng)有多家企業(yè)違約，房企雖然不多,，但并非一個(gè)都沒有,。中弘6月13日晚發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)達(dá)36.9億元,。

眼下,，中弘只能尋求積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務(wù)問題,，并在后期計(jì)劃尋求重組,、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等,。市場擔(dān)心中弘絕對不會(huì)是違約房企的最后一家,。隨著企業(yè)債違約事件不斷出現(xiàn)，房企發(fā)債違約并不會(huì)是罕見的,。

面對融資難、融資貴問題,，各大房企也只能被迫“生產(chǎn)自救”：在外部融資趨緊的情況下,，加速現(xiàn)金回流。在保證現(xiàn)金流量的前提下,，適度降低對利潤的預(yù)期,，通過降價(jià)促銷，來快速提高樓盤的周轉(zhuǎn)率,、快速回籠資金,。

由于房企前幾年的過度擴(kuò)張,，大肆舉債，結(jié)出今日之苦果,。2018年乃是中小房企的“生死劫”?，F(xiàn)在對于房企來說，根本不允許企業(yè)在資金問題上出現(xiàn)任何閃失，只有加大銷售力度和資金鏈不斷,，這樣才能安穩(wěn)的度過這場劫難,。所以，下半年房企很可能通過降價(jià)促銷的方式回籠資金,，剛需購房可以等到下半年或明年初,。