7月16日，銀保監(jiān)會(huì)給民生銀行,、浦發(fā)銀行,、交通銀行幾家金融機(jī)構(gòu)下了一張大大的罰單。

這幾家銀行被罰的眾多原因之中,，有一條是“為房地產(chǎn)市場(chǎng)或地方政府違規(guī)提供融資的情形依然存在”,。

今年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)頻頻針對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)重罰,，理由基本圍繞“違規(guī)提供涉房類融資”這條,。

但實(shí)際上，打擊只是金融監(jiān)管層面的一部分動(dòng)作,，為房貸設(shè)置“兩道紅線”則是又一關(guān)鍵一環(huán),。

在今年的陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的一句話上了熱搜,，他指出“像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不跌的人終會(huì)付出沉重代價(jià)”,。

郭主席還有另一句名言：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”,。

資金端的風(fēng)聲鶴唳真實(shí)地投射在地產(chǎn)融資端,，根據(jù)貝殼研究院近期發(fā)布的報(bào)告，1-7月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元,，同比下降13%,，累計(jì)增速達(dá)2018年后低點(diǎn)。

上半年融資規(guī)模較2019年,、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。

但另一邊,，艷姐團(tuán)隊(duì)也發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象,，不少房企融資的成本顯著下降,，一些房企近期發(fā)債創(chuàng)下了企業(yè)融資成本新低，還有一些過(guò)去動(dòng)輒6%,、7%成本拿錢(qián)的房企,，如今利率打到了3%以下……

一邊是融資端面臨嚴(yán)控，房企發(fā)債規(guī)模驟降,，另一邊確是部分房企融資成本驟降,，怎么看都是矛盾的兩端，為什么會(huì)同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上,？

前段時(shí)間，艷姐團(tuán)隊(duì)曾發(fā)布過(guò)一篇文章（房企的融資成本，一夜之間降到3%以內(nèi)了,？）,，文中提到，7月份,，濱江的一筆公司債利率為3.96%,，再創(chuàng)新低；遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行一筆3.2億美元綠色票據(jù),，利率僅2.7%,；碧桂園計(jì)劃發(fā)行的一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率僅2.7%,。

事實(shí)上,，并不是所有房企都那么幸運(yùn)。

在已經(jīng)發(fā)美元債的房企之中,，兩極分化的現(xiàn)象非常突出,，一邊是碧桂園、旭輝,、遠(yuǎn)洋等美元債利率處在低位,；另一邊是鑫苑置業(yè)、佳源國(guó)際,、華南城等企業(yè),，發(fā)債利率突破了10%。

這種尖銳的分化背后,，也在反復(fù)論述這樣一個(gè)事實(shí)：

即便在環(huán)境較為寬松的美元債市場(chǎng),，房企的信用評(píng)級(jí)和背后的企業(yè)實(shí)力，仍然是支撐低利率發(fā)債的核心,。

艷姐團(tuán)隊(duì)整理了今年1-7月部分發(fā)債房企的融資成本,，按照利率將其分為三個(gè)檔：

對(duì)比一目了然，房企借錢(qián)的成本,，已經(jīng)能拉開(kāi)十個(gè)點(diǎn)了,。

華泰證券就在日前發(fā)布的一份研報(bào)指出，房企債權(quán)類融資監(jiān)管趨嚴(yán),，不同債務(wù)負(fù)擔(dān)的房企融資能力和償債能力有所分化,。

長(zhǎng)期來(lái)看，房企信用資質(zhì)分化是趨勢(shì),，房企自身稟賦如股東背景,、土儲(chǔ)質(zhì)量、拿地能力和融資能力將成為房企分化的關(guān)鍵,。股東背景優(yōu),、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng),、財(cái)務(wù)安全度高的房企信用風(fēng)險(xiǎn)較為可控，且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望持續(xù),。

貝殼研究院的報(bào)告中也在強(qiáng)調(diào)一個(gè)事實(shí)：在融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀態(tài)下,，下半年房企融資分化還將持續(xù)。

未來(lái)或許我們將越來(lái)越習(xí)慣這樣的現(xiàn)實(shí)：

一邊是那些財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異的房企將獲取更高的融資額度,，進(jìn)一步調(diào)整企業(yè)融資成本和結(jié)構(gòu),，從而在未來(lái)的發(fā)展和集中供地中受益；

一邊是債務(wù)狀況較差或高杠桿房企,，在“三道紅線”緊箍咒下融資量增長(zhǎng)受限,，同時(shí)新增融資成本也在上升。

或許有人會(huì)問(wèn),，14%成本的資金,，為什么仍要借？

事實(shí)上,，對(duì)于那些拿著高達(dá)十幾個(gè)點(diǎn)資金,、和別家房企融資成本差了好幾倍的房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)燙手山芋卻是不得不拿,，依賴美元債這一融資途徑,。

因?yàn)閷?duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，能發(fā)出來(lái)債就已經(jīng)是萬(wàn)幸了,！

房企發(fā)債的背后，有一個(gè)不容忽視的大背景：2021年,，房企債券將迎來(lái)歷史的最高到期潮,。

不止一位業(yè)內(nèi)人士提到，今年房地產(chǎn)行業(yè)償債壓力非常大,。

這波債務(wù)大潮是怎么來(lái)的,？

回顧地產(chǎn)行業(yè)周期，2016年和2017年,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪以高周轉(zhuǎn)推動(dòng)的快速發(fā)展,，累積了大量的代償債務(wù)，推高了整個(gè)行業(yè)的償債壓力,。