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地產(chǎn)人言

昨天,，是開年的第一個(gè)工作日,，華夏幸福董事長王文學(xué)在內(nèi)部經(jīng)營會(huì)議上對(duì)今年工作發(fā)表了計(jì)劃和展望：

他分析了華夏幸福面臨的困境——流動(dòng)性問題帶來的經(jīng)營困難。

雖然面臨困難,，但王文學(xué)說華夏幸福處在積極的窗口期,，華夏幸福將推進(jìn)三件大事：

綜合化債、債委會(huì)推進(jìn),、業(yè)務(wù)經(jīng)營,。

在王文學(xué)發(fā)表這則講話前,，市場(chǎng)對(duì)于華夏幸福一直處謹(jǐn)慎態(tài)度，這也體現(xiàn)在了今早市場(chǎng)對(duì)于華夏幸福復(fù)牌的反應(yīng)上：

今早華夏幸福復(fù)牌跌停,，截至發(fā)布本文前,，華夏幸福報(bào)8.51元。

雖然在過往的發(fā)展中,，華夏幸福因?yàn)閼?zhàn)略誤判,、激進(jìn)擴(kuò)張、管理粗放等問題引來了企業(yè)危機(jī)的“炸彈”,，如今王文學(xué)穿上了“防爆衣”,，主動(dòng)去“拆彈”。

但不得不承認(rèn),，任何的“拆彈”都是生和死并存的事情,，能否成功拆彈，靠的是經(jīng)驗(yàn),、是預(yù)判,、是實(shí)力，還有運(yùn)氣的成分,。

時(shí)間會(huì)告訴我們答案,。

首先將王文學(xué)在經(jīng)營會(huì)上講話全文附上：

通篇讀下來，結(jié)構(gòu)清晰,，思路明確,，可以說這就是一個(gè)完整的全年工作計(jì)劃綱要。

王文學(xué)還是那個(gè)說大實(shí)話的王文學(xué),，他一上來就說了公司確實(shí)存在問題：

“公司的流動(dòng)性問題,，確確實(shí)實(shí)帶來了經(jīng)營性困難?！?/span>

這里所說的流動(dòng)性困難,，就是債務(wù)償付問題，2021年到期需償付金額高達(dá)千億元,。截止到2021年1月31日,，公司貨幣現(xiàn)金僅240億，且基本上都是受限資金,。

債務(wù)對(duì)于華夏幸福來說,，不可謂是一個(gè)引爆進(jìn)一步危機(jī)的“炸彈”，如何拆彈,、以怎樣的方式進(jìn)行拆彈是王文學(xué)必須要思考的問題,。

王文學(xué)表達(dá)了自己的決心：

“我們不得不刮骨療毒、向死而生,，重走一遍艱苦創(chuàng)業(yè)路,?！?/span>

為了贏得更多的拆彈時(shí)間，華夏幸福有三大“外援”來化解整體風(fēng)險(xiǎn)：

第一,，去年華夏幸福緊急向河北省委省政府,、廊坊市委市政府求助，各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班,，與華夏幸福保持全天候,、全方位對(duì)接溝通，直接指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)化解工作,。

其次,，中國人民銀行及中國銀保監(jiān)會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門開展了大量指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作,，幫助華夏幸福穩(wěn)定了局面,。

最后，在2月1日,，華夏幸福債委會(huì)組建會(huì)議暨第一次會(huì)議已經(jīng)順利召開,，同時(shí)，司法集中管轄也已得到批復(fù),，為保障公司經(jīng)營創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境,。

能同時(shí)做到債務(wù)展期和司法集中管轄，也就是說華夏幸福短期內(nèi)不會(huì)有資產(chǎn)被查封,，流動(dòng)性被凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn),，華夏幸福留出了寶貴的拆彈時(shí)間。

在接下來的時(shí)間,，華夏幸福將積極推動(dòng)“綜合化債,、債委會(huì)推進(jìn)、業(yè)務(wù)經(jīng)營”三件大事,。

在綜合化債,、債委會(huì)推進(jìn)方面，華夏幸福成立了風(fēng)險(xiǎn)化解領(lǐng)導(dǎo)小組,、綜合風(fēng)險(xiǎn)化解小組,、債委會(huì)推進(jìn)及債權(quán)人溝通小組等六個(gè)專項(xiàng)工作組，主要負(fù)責(zé)與債權(quán)人的溝通對(duì)接,。

業(yè)務(wù)經(jīng)營則是重頭戲，經(jīng)營方面,，華夏幸福設(shè)定了以下三大目標(biāo)：

第一個(gè)目標(biāo)是“保農(nóng)民工工資,、保供應(yīng)商支付、保業(yè)主交房”,。

這個(gè)沒什么好說,，這是公司義務(wù)和社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn),，任何一家公司都不能違背行業(yè)規(guī)則和社會(huì)良知，所以華夏幸福將這個(gè)目標(biāo)放在首位,。

第二個(gè)目標(biāo),，華夏幸福提到的是“保開發(fā)權(quán)、保根據(jù)地”,。

很明顯,，“開發(fā)權(quán)”、“根據(jù)地”指的就是華夏幸福的對(duì)于土地的開發(fā)權(quán),，這是華夏幸福持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在,，任何一家房企，沒有充足的土地彈藥,，何談發(fā)展,？

第三個(gè)目標(biāo)，則是盡可能完成合理的財(cái)務(wù)指標(biāo),。

王文學(xué)也將指標(biāo)進(jìn)行了拆解：“抓住宅銷售,、抓各類回款、抓資產(chǎn)盤活”,，一切都是為了現(xiàn)金流回正,。

為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，華夏幸福主要將進(jìn)行以下4大動(dòng)作,，分為止血,、造血、增強(qiáng)造血能力三個(gè)過程,。

止血階段為1-3月,，主要有兩大動(dòng)作：

一個(gè)動(dòng)作是全面盤點(diǎn)家底、清產(chǎn)核資,。逐個(gè)區(qū)域,、逐個(gè)項(xiàng)目、逐個(gè)法人全面深入梳理各類資產(chǎn),，為后續(xù)的資產(chǎn)盤活,、變現(xiàn)做好準(zhǔn)備。

另一個(gè)動(dòng)作是封閉管理,、風(fēng)險(xiǎn)隔離,。各區(qū)域、各項(xiàng)目封閉管理,，回款優(yōu)先用于本區(qū)域或項(xiàng)目的投資及支出,，防止風(fēng)險(xiǎn)在不同區(qū)域或項(xiàng)目間傳導(dǎo)，保障各項(xiàng)業(yè)務(wù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn),。

這都是在穩(wěn)定經(jīng)營的層面,，防范之后華夏幸福在經(jīng)營方面出現(xiàn)各類風(fēng)險(xiǎn),。

造血階段為4-6月，在這個(gè)階段就要考慮現(xiàn)金流如何回正：

華夏幸福將加速經(jīng)營回款,、以收定支,，重啟項(xiàng)目融資功能，全力降本增效,、減稅延息,。

此外，其將進(jìn)行分類管理,，精準(zhǔn)施策：明確各業(yè)務(wù)最小管理單元,，分類施策。其中,，孔雀城以項(xiàng)目為單元,，一項(xiàng)目一策略；產(chǎn)業(yè)新城以區(qū)域?yàn)閱卧?，一區(qū)一策,。

增強(qiáng)造血能力階段為7月-12月，華夏幸福將全力推動(dòng)提升經(jīng)營：

最大化發(fā)揮經(jīng)營杠桿作用,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目封閉管理下的融資功能,；主動(dòng)加強(qiáng)股權(quán)類對(duì)外合作；以及探索“輕資產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)服務(wù)新模式等,。

王文學(xué)的這篇講話可以說思路很清晰,，目標(biāo)也很明確，但講話歸講話,，真正的是最終的落地和執(zhí)行效果,，時(shí)間會(huì)告訴我們答案。

王文學(xué)講話后的第一天,，資本市場(chǎng)對(duì)華夏幸福已經(jīng)有了它的態(tài)度。

19日早間,，華夏幸福開盤跌停,，報(bào)8.51元，相較于1月28日宣布停牌時(shí)的總市值369.8億元,，華夏幸福蒸發(fā)了36億市值,。

同樣在18日晚間，華夏幸福發(fā)布公告：大股東質(zhì)押股權(quán)被強(qiáng)制處置,，將減持近8千萬股股票,，占公司股權(quán)2%。

值得注意的是,，此次股票質(zhì)押遭遇被動(dòng)減持,，是因大股東華夏控股流動(dòng)性階段性緊張以及去年前三季度業(yè)績下滑導(dǎo)致。

華夏控股一直在積極籌措資金的同時(shí)與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商,，以盡快解決華夏控股目前的問題,。同時(shí)華夏幸福正與各方積極溝通協(xié)商，加快制定公司的短中長期綜合化解方案,，努力盡快解決公司目前的問題并實(shí)現(xiàn)公司有序正常經(jīng)營,。

華夏幸福指出，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)協(xié)商情況,、市場(chǎng)情況,、華夏幸福股價(jià)等具體情形，決定是否實(shí)施此次減持股份計(jì)劃,。因此,，該減持計(jì)劃的實(shí)際減持?jǐn)?shù)量、減持時(shí)間,、減持價(jià)格以及能否實(shí)施存在不確定性,。

此外，據(jù)海外媒體Redd報(bào)道,，華夏幸福目前在與多位境內(nèi)債券持有人接洽,，征求他們對(duì)其提出的早期償債計(jì)劃的意見。

目前華夏幸福擬為其合計(jì)469億人民幣的25只境內(nèi)債券提出一重組計(jì)劃：對(duì)其債務(wù)進(jìn)行展期,，對(duì)于債券的展期請(qǐng)求可能在3-5年之間,，而銀行貸款將會(huì)請(qǐng)求更久的展期。

如果該消息確實(shí)為真,， 那么這對(duì)于華夏幸福來說,，無疑是一大利好消息。

王文學(xué)對(duì)于華夏幸福存在的問題,，也有清醒的認(rèn)知,，在今年2月2日華夏幸福內(nèi)部核心員工會(huì)議上，他分析了華夏幸福流動(dòng)性問題的原因：

首先,，錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì),，投資過于集中，給資產(chǎn)盤活帶來較大困難,。

另外,，華夏幸福前期擴(kuò)張激進(jìn)，管理不夠精細(xì),。2014-2017年提出了三年百園,、三年百城、三年百鎮(zhèn)等計(jì)劃，超出公司自身能力,。

最后,，華夏幸福受到今年疫情沖擊，很大程度影響了銷售,。

其實(shí)從昨天王文學(xué)的講話中可以看到,，華夏幸福正在危機(jī)中尋找轉(zhuǎn)機(jī)，扭轉(zhuǎn)乾坤,。至少從目前來看,，華夏幸福短期“平安”已是大概率事件。

但其長期能否“幸?！蹦?？我們拭目以待。