德國(guó)市場(chǎng)是否有房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)？多年來(lái)一直含糊不清,，但是,，如今一個(gè)重要且公認(rèn)的重要指標(biāo)發(fā)出了明確的警報(bào)信號(hào)：該指標(biāo)就是租售比，也就是如果把房出租，那么多少年的租金才能抵消房?jī)r(jià),。而現(xiàn)在這個(gè)指標(biāo)表明德國(guó)住房市場(chǎng)明顯過(guò)熱,。

最新，德國(guó)房市的租金和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有了很大差異：去年第四季度全德范圍內(nèi)新租賃合同的租金下降,，而購(gòu)買價(jià)格的曲線繼續(xù)向上,。

根據(jù)F+B的數(shù)據(jù)，與上一季度相比,，新合同租金下降了0.1％,，全年的租金發(fā)展幾乎停滯。

柏林特別受影響

特別在最昂貴的50個(gè)城市中,，27個(gè)城市的新合同租金下降了：例如柏林比上一季度下降1.4％,，斯圖加特下降1.3％，漢堡下降0.4％,，美因河畔法蘭克福甚至下降2.1％,。特別是柏林，因?yàn)檎胃深A(yù),，與去年同期相比,，柏林的房客甚至能平均少付6.4％的房租。

相反,，購(gòu)買價(jià)格繼續(xù)急劇上升,。根據(jù)F+B的數(shù)據(jù)，對(duì)于公寓而言,，第四季度購(gòu)房者必須支付的費(fèi)用比上一季度高0.6％,，對(duì)于獨(dú)棟和雙戶家庭的住房，價(jià)格也比上季度增長(zhǎng)了0.7％,。

個(gè)別城市的增幅甚至更大,。如漢堡第四季度房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲了1.6％。而柏林,，即使有租金上限政策,，房?jī)r(jià)也繼續(xù)上漲。

這就是德國(guó)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新記錄的原因,。在漢堡,，租售比已經(jīng)高達(dá)40，而以前便宜的首都柏林現(xiàn)在的租售比也達(dá)到30,，排名第二了,。美因河畔法蘭克福則以38居第三。

價(jià)格與租金的脫鉤使人聯(lián)想到債券或股票等其他資產(chǎn)類別的情況,。股市也在廉價(jià)資金的推動(dòng)下,，估值大大提高,。

對(duì)于各種投資通常可以通過(guò)將預(yù)期利潤(rùn)與支付的價(jià)格的比例來(lái)衡量是否值得投資,，這就是所謂的市盈率(P/E),。對(duì)于房地產(chǎn)而言,，所謂的租售比(用購(gòu)買價(jià)格除以預(yù)期的年凈租金)就是物業(yè)的市盈率,。一般來(lái)說(shuō)市盈率越是高，越是不容易收益,。但是,，市盈率并不是絕對(duì)指標(biāo)。就和今天的房地產(chǎn)估值一樣,，科技股的市盈率也特別高,，但不等于投資科技股不會(huì)獲益。

但是,，如果比較這兩種房產(chǎn)和股票兩種資產(chǎn)類別,，目前如Dax，從市盈率來(lái)看,，房產(chǎn)比股票貴2到3倍,，似乎理性的投資者最好將資金投入股票。但是,，房地產(chǎn)被認(rèn)為是更穩(wěn)定的投資形式,。這是由于以下事實(shí)：房屋和公寓的價(jià)格不如證券交易所的股價(jià)是隨時(shí)可見的。此外,，房地產(chǎn)通常是通過(guò)房貸購(gòu)買的,，這會(huì)改變計(jì)算結(jié)果。如漢堡購(gòu)房,，如果首付80％,，那么租售比就減到16了，因此和Dax市盈率差不多,。

另外,，房產(chǎn)和股票還有一個(gè)很大的不同是必須要準(zhǔn)備首付，這就意味著大量低收入人口被排除在房地產(chǎn)投資之外,。