十九大前,，由于中國住房租賃市場政府的政策關注不多,，盡管這個住房租賃市場存在的問題很多，但房屋租金基本上是隨行就市,，甚至于由于商品房漲得太快,，市場往往會以房價租金比來證明國內(nèi)房價水平太高，很少會認為租金太高,。但是,，十九大之后，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略,，選擇的是建立起租售善舉的房地產(chǎn)市場體系,，政府希望發(fā)展住房租賃市場來化解十幾年來積累的房地產(chǎn)市場問題。因為,，前十幾年中國商品房銷售市場相當發(fā)達與繁榮,，但住房租賃市場沒有發(fā)展起來，甚至于嚴重滯后實際需要,。不過,，當居民手上持有大量的住房之后，居民持有的住房租賃市場早已經(jīng)形成規(guī)模,，只不過這個市場較不規(guī)范而已,。

所以，要建立起中國租售并舉的住房體系,，政府要發(fā)展的住房租賃市場,，最為主要的是兩個方面,。一個方面是完全政府財政支持建造的、具有保障性質(zhì)的,、公有產(chǎn)權(quán)的政府提供的公共租賃住房,。這類住房保障性公共租賃的住房，完全由政府財政資金建造,，建造完成之后,，以象征性租金分配給低收入特別是極低收入居民居住。至于低收入居民的標準完全由政府設定的規(guī)則來確定,。所以,，這部分公租房完全屬于保障性質(zhì)，政府收取象征性的租金提供給低收入的居民居住,。所以,，這類住房的租金完全由政府確定。

另一方面,，是由政府設定的特殊項目的商品性租賃住房,。這類租賃住房項目，政府在拍賣土地時就設定了租賃住房性質(zhì),、要求,、租金、建造與經(jīng)營該租賃性住房的利潤水平,，分配對象等,，以市場化方式讓外部企業(yè)建造與經(jīng)營。所以,，這類租賃住房的租金也完全由政府來確定,。在德國，其住房租賃市場之所以能夠發(fā)展與繁榮,，許多租賃性住房是通過這種方式來建造的。

最近,，深圳正在探索建立穩(wěn)租金商品房制度,，此次推出的穩(wěn)租金商品房將采取嚴格的租金管制，實行“一房一價,、一年一調(diào)”,，租金每年增長率最高不超過5%。所謂的穩(wěn)租金商品房,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并組織營運,，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府部門的租金管控或指導,，面向在深圳市工作的未購買住房居民出租的商品房,。

也就是說,，深圳對住房租金管制，主要是針對政府提供的公租房,，其適用范圍非常有限,。最早能夠入住的也只有248套住房，還得到2019年9月才能入住,。不過,，這也給市場一個清楚明確的信號，政府將對公租房將提供定價管制,，以此來引導整個市場的住房租金的變化,。

就目前中國建立起租售并舉的住房體系這個戰(zhàn)略目標而言，預計政府是希望建造更多這類公租房希望以此來解決當前不少城市住房問題,。特別是希望以此來解決那些高房價城市居民的居住問題,。但是就此而言，住房租金的價格完全可由政府來決定,，或政府對這個市場公共性租賃住房實施價格管制,，但政府要采取各種優(yōu)惠政策（土地及信貸優(yōu)惠政策）吸引企業(yè)進入這個市場，同時,，還得確定企業(yè)建造及經(jīng)營該類租賃性住房的利潤水平,，確立該類住房的分配機制，以此來保證這類住房真正能夠落實到低收入居民手上,。

但就目前的情況來看,，地方政府對支持這類租賃性住房建造與經(jīng)營力度都十分有限，所以,，這個市場與商品房銷售市場相比,，發(fā)展還是十分有限的。再加上政府不愿意以更大的財政投入建立起中低收入居民租賃住房的補貼與保障體系,，所以這類住房租賃市場發(fā)展還的十分緩慢的,。甚至于規(guī)則設定不到位，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商建造的具有保障性性質(zhì)的租賃住房完全成了純粹商品性的租賃住房,。比如萬科在北京的長租公寓,，就是一個對租客比較不利的租賃住房項目。所以,，這類的住房租賃市場不發(fā)展起來,，中國要建立起租賃并舉的住房體系是不可能的事情。

再就是以私人持有的住房租賃市場如何定價的問題,。對于這類住房租賃市場的租金,，一般來說，都是由市場價格機制來確定,。不過,，住房租賃市場與其他商品或服務市場有很大不同,，這不僅在于在住房租賃市場的租客在這個市場中完全處于十分弱勢地位，而且如果沒有相關的制度安排來限制,，住房的租金很容易形成壟斷性定價,，或房屋租賃公司很容易操縱價格。

所以,，在許多發(fā)達的國家住房租賃市場,，基本上都設有對租客權(quán)利絕對得以保護的制度安排，甚至于有租客協(xié)會等組織來保證租客的利益,。比如說,，一個建筑項目所建造的住房有住房可出租的住房，租客協(xié)會的意見要納入其中,。租客收入占租金比重,、每年租金的上漲幅度、租約退出市場時間等都制度安排設定,，從而使租客的利益很難受到侵害,。由于中國的住房租賃市場發(fā)展時間不長，這些相關的制度安排還是不完善的,。所以,，在個人持有的住房租賃市場，是完全由市場定價,，但其前提條件要求對租客利益絕對保護的制度安排,。

最近，國內(nèi)一些城市的住房租賃市場的房租突然間快速飚升,，很大程度上就是與相應的制度安排不到位,、不完善，及與長租公寓的“租金貸”經(jīng)營模式以價格操縱的方式嚴重侵害租客的利益有關,。所以,，對主要是解決中低收入居民的住房租賃市場，政府要下大力氣加大政府的財政投入,，下大力氣加快相應的基礎性制度建立,，確立住房租金定價方式及水平，以此才能絕對地來保護所有的租客利益,。這樣中國的住房租賃市場才能夠健康持續(xù)發(fā)展。