作者/ 江婷

出品/ 博志成地產觀

1. 資本市場表現(xiàn)

2018年以來,，香港融資市場漸趨低迷,，在公開發(fā)行股票的地產開發(fā)公司中，除正榮地產,、美的置業(yè),、景業(yè)名邦得到超額認購外，其余在香港均遭到認購不足,；物業(yè)服務公司的股票則普遍得到超額認購,，其中，雅生活服務,、奧園健康,、保利物業(yè)在香港得到了極大幅（20倍）,、踴躍（6倍）和非常大幅（223倍）超額認購,。

從上市融資額看，盡管地產開發(fā)公司的體量（根據市值,、營業(yè)收入判斷）普遍大于物業(yè)服務公司,，但融資額并無顯著差異。從市盈率看,，13家地產開發(fā)公司中,，有10家的市盈率不足10倍；物業(yè)服務公司的市盈率則普遍在30倍以上,。從股價表現(xiàn)看,，僅有2家地產開發(fā)公司上市以來的股價漲幅超過10%，4家出現(xiàn)負增長,；物業(yè)服務公司股價則普遍高增長,，其中新城悅上市一年半以來股價漲幅接近6倍，去年11月,、12月上市的銀城生活服務,、保利物業(yè)和時代鄰里的股價漲幅則接近或超過1倍。

可以看到,，從上市伊始至今,，盡管身處類似的宏觀經濟環(huán)境和資本環(huán)境，地產開發(fā)公司普遍不受資本市場看好,，物業(yè)服務公司則受到高度追捧,。

2. 財務業(yè)績表現(xiàn)

雖然地產開發(fā)公司和物業(yè)服務公司的2019年的營業(yè)收入增長率平均值總體相差不大，但是地產開發(fā)公司的收入增長主要受幾家“黑馬”公司的拉動,，各公司的增長情況有顯著差異,；而物業(yè)服務公司總體增長均衡，大部分增長率在30%-60%之間,，呈現(xiàn)出穩(wěn)健,、健康的增長態(tài)勢,。

兩類公司的毛利率無明顯差異，基本在30%左右,，但凈利率差異明顯,，地產開發(fā)公司凈利率顯著低于物業(yè)服務公司，且內部分化明顯,，多數房地產開發(fā)公司凈利率低于10%的,，而物業(yè)服務公司凈利率較均衡，多數超過10%,。

受宏觀經濟和政策影響,，地產開發(fā)一端是成本不斷上升，另一端是收益提升空間受擠壓,，導致利潤空間不斷縮?。欢飿I(yè)服務則一端通過標準化建設,、科技化升級,、行業(yè)集中化產生的規(guī)模效應等方面降低成本，另一端因為政策支持,、業(yè)務意識的提高和服務能力的提升獲得更強收益能力,，行業(yè)仍有利潤上漲空間。

成功上市的物業(yè)服務公司
“業(yè)務畫像”是什么樣子,？

1. 業(yè)務結構

上市物業(yè)服務公司都脫胎于地產開發(fā)公司,，主要深耕住宅物業(yè)，同時積極拓展對多種業(yè)態(tài)的管理,，包括商場,、寫字樓、學校,、政府樓宇,、產業(yè)園等。旅游大盤,、城市地標性公共建筑（如廣州中山紀念堂,、青島奧林匹克帆船中心）是雅生活的重要服務領域；永升更是將業(yè)務拓展到了高速公路服務站,、軌道交通及輪渡碼頭,。從管理業(yè)態(tài)面積看，雅生活所管理的非住宅業(yè)態(tài)超過了40%,。

雖然上市物業(yè)服務公司都脫胎于地產開發(fā)公司,，但除了管理集團所開發(fā)物業(yè)外，皆進行集團體系外業(yè)務的拓展,。從所管理的物業(yè)建筑面積看,，雅生活,、永升所管理的第三方開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)達到73%，鑫苑所管理的第三方物業(yè)也達到37%,。

2. 業(yè)務類型

上市物業(yè)服務公司的主要業(yè)務類型包括：

（1）物業(yè)管理服務：安保,、清潔、綠化,、園藝,、維修保養(yǎng)等。

（2）社區(qū)增值服務：家居生活服務（房屋裝修,、上門維修,、社區(qū)團購、拎包入住,、家政服務等）,、停車位管理及租賃服務、物業(yè)經紀服務（公寓及停車位的代理銷售）及公用區(qū)域增值服務（公用區(qū)域的租賃,、管理）,。

（3）非業(yè)主增值服務：以案場管理為主的協(xié)銷服務（為案場提供保安,、清潔,、綠化、禮儀接待等服務）,、額外專項定制服務,、前期規(guī)劃及設計咨詢服務、房修服務以及交付前檢驗服務,；此類服務為2B業(yè)務,，主要面向的是物業(yè)開發(fā)商。

從收入占比看,，物業(yè)管理服務仍是物業(yè)服務公司的主要收入來源,。從毛利率看，社區(qū)增值服務在三類業(yè)務中效益最為顯著,；根據中指院報告,，社區(qū)增值服務因滿足業(yè)主及居民的需求而具有巨大的市場潛力，截至2018年12月31日,，社區(qū)增值服務的市場容量已達人民幣0.9萬億元,，且預計將于2025年增至1.8萬億元。面向物業(yè)開發(fā)商的非業(yè)主增值服務也是值得關注的開源渠道,。

3. 通過并購實現(xiàn)規(guī)?；洜I、多元化布局

物業(yè)管理行業(yè)增長勢頭強勁,，擴張規(guī)模成為頭部公司的首要任務,，通過強強聯(lián)合,，行業(yè)集中度加速提升，“馬太效應”日益明顯,。

2019年,，雅生活以1.5億收購蘭州城關51%的股權；以1.3億收購青島華仁90%的股權,；以1.1億收購哈爾濱景陽60%的股權,；以2億收購廣州粵華51%的股權，為公共服務板塊奠定基礎,；以15.6億收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%的股權,，達到跨越式規(guī)模增長，實現(xiàn)全業(yè)態(tài)全產業(yè)鏈布局,。

永升以4.6億進行了對青島雅園物業(yè)管理有限公司55%股權的并購,。

鑫苑在2019年尚未有并購動作，但在2億人民幣的上市融資額中,，其披露將1.2億用于“拓展物業(yè)管理服務,、尋求戰(zhàn)略收購及投資機會”。

4. 信息化與標準化建設

根據中指院報告,，近年來,，信息技術在物業(yè)管理服務中發(fā)揮著越來越重要的作用，物業(yè)服務公司利用信息技術解決方案,，以實現(xiàn)關鍵業(yè)務運營自動化,。信息解決方案為物業(yè)服務公司提供統(tǒng)一的標準化程序及質量標準，最大程度減少人為失誤,，從而降低其對人工勞動力的依賴,，并降低人力成本以及分包費用。同時,，集中化信息技術使物業(yè)服務公司實現(xiàn)內部管理運營的精細化,、標準化和高效化，實現(xiàn)中高層管理人員管控幅度的擴大,，有效解決了規(guī)?？焖僭鲩L過程中管理衰減的問題。

2019年,，永升成功實現(xiàn)財務共享中心試點上線,、S-HR系統(tǒng)全面上線、PMS系統(tǒng)全面推廣,，并啟動了財務中臺系統(tǒng),、內控系統(tǒng)、法務合規(guī)系統(tǒng)的建設，并聘請IBM為主數據系統(tǒng)的設計方,。今年,，永升將繼續(xù)提升標準化、集中化,、數字化及自動化水平：進一步投資升級內部管理系統(tǒng),；建立大數據信息共享平臺，包括客戶關系管理云等管理工具,，以展開業(yè)主,、雇員及業(yè)務伙伴間的信息互聯(lián)；建立集中指揮中心以遠程監(jiān)控運營,、減少中間物流及提升管理精確度及效率,。

5. 智慧社區(qū)建設

以住戶需求為核心，“智慧社區(qū)”旨在通過整合線上線下信息資源,、反映社區(qū)特征,，使用物聯(lián)網、AI技術,、云計算,、智能硬件等技術，實現(xiàn)生活服務的數字化,、自動化,、現(xiàn)代化和協(xié)同效應。政府也強烈鼓勵發(fā)展社區(qū)增值服務和智慧社區(qū),。

根據中指院報告,，物業(yè)服務公司不斷通過O2O整合信息資源,，對社區(qū)進行智能管理,，并向業(yè)主提供一站式服務平臺。一方面,，智慧硬件在社區(qū)的投入大大解放了一線員工的勞動量,，提升了員工效能，并給予了客戶更好的服務質量呈現(xiàn),；另一方面,，及時精準的在線數據反饋系統(tǒng)讓總部和區(qū)域能精準把握組織運行狀態(tài)并作出快速決策，從而為開展精準的社區(qū)服務提供有效支撐,。物業(yè)服務公司將加強增值服務的擴張及多元化（例如家政,、社區(qū)零售、老年人護理,、托兒及咨詢服務）,。

鑫苑圍繞智能安防、智慧出行、智慧物業(yè),、生活服務,、智能家居、設施設備等六大維度搭建智慧體驗場景,，在2019年完成“智慧社區(qū)1.0,、2.0、3.0”整體規(guī)劃和落地,，對所有在管小區(qū)的智能硬件進行了整體升級,，構建起以人臉特征作為身份識別的依據，以此為基礎并借助視頻技術,、深度學習技術等,，實現(xiàn)社區(qū)信息化和身份識別的統(tǒng)一認證管理，與社區(qū)無縫鏈接,，貫穿社區(qū)所有生活場景,。

修煉物業(yè)業(yè)務

還看內外部提升

國家政策的支持、社會意識和需求的提高使得物業(yè)管理業(yè)務擁有巨大發(fā)展?jié)摿?，穩(wěn)定的現(xiàn)金流預期是這一業(yè)務的顯著價值,，使其成為值得中小房企發(fā)力的領域。輕資產的運營模式,，使行業(yè)進入者和參與者可以輕裝上陣,，尤其可以在融資困難環(huán)境下以小投入換取大效益。但也可以看到,，上市物業(yè)服務公司大多經歷了20年左右的積累,，這個行業(yè)很難借助任何東風實現(xiàn)爆發(fā)式增長和爆炸式盈利，而是慢工細活,，要求從業(yè)者心懷謙卑,，以匠人之心去經營。同時要開動腦筋,，觀察行業(yè)的技術趨勢和市場需求,，以提升服務能力；積極尋求與頭部公司的戰(zhàn)略,、資本層面的合作,，以拓寬市場渠道，并實現(xiàn)安全長遠發(fā)展,。

若無特殊說明,，本文所用上市公司之上市相關數據來自于招股書，財務,、業(yè)務之相關數據來自于2019年年報,。文中表格所列市值、市盈率、股價統(tǒng)計于2020年6月23日,、24日,。

上市地產公司即港股恒生行業(yè)分類中的“地產建筑業(yè)-地產-地產發(fā)展商”類公司，上市物業(yè)服務公司即港股恒生行業(yè)分類中的“地產建筑業(yè)-地產-物業(yè)服務及管理”類公司,。