但SOHO距離勝者仍然不近：

第一,、需要及早打破自有物業(yè)的邊界,，將SOHO品牌輸出到并非SOHO中國開發(fā)的物業(yè)；

第二,、竭盡全力,，盡可能增加給創(chuàng)業(yè)者和中小公司服務(wù)的內(nèi)容，創(chuàng)業(yè)人士需要的不僅是吃一個蘋果,，還需要和政府部門的溝通,，人員招聘，IT技術(shù)支持等,；

第三,、竭盡全力，增加可供選擇的物業(yè)點和形態(tài),。如果選擇SOHO平臺而不是其他平臺，首先希望看到的是這個平臺具備較多的辦公地址選擇,；物業(yè)形態(tài),，也不應(yīng)該只是寫字樓，類似咖啡店那種底層空間也可以考慮,。

第四,、分層收費的體系。目前的3Q業(yè)務(wù)沒有形成WeWork那種分層收費會員體系,，今天所謂的3Q會員更多還是租客身份,。當然，要建立收費體系,，首先還是要提供更高的服務(wù)質(zhì)量,，較豐富的辦公地點選擇和較多內(nèi)容的增值服務(wù)包；

第五,、更靈活的回報機制,。或許分享入駐企業(yè)的成長紅利是一個好想法,，在國際上確實也有投資于會員企業(yè)的聯(lián)合辦公空間提供商,。

和社區(qū)深服務(wù)不同，聯(lián)合辦公這個行業(yè)的客戶目前基本沒有粘性。他們可以隨時搬走,，也可以馬上搬來,。而且這個行業(yè)，或許創(chuàng)意可以迅速顛覆既有優(yōu)勢—畢竟締造一個物業(yè)管理品牌的口碑很難,，但包租下幾層寫字樓并加以改造很容易,。

中國寫字樓的供應(yīng)雖多，適合于創(chuàng)業(yè)者的工作環(huán)境卻少,。寫字樓售價雖高,，需要改造和提升品質(zhì)的空間原始租金卻少(甚至有免費的可能性)。想要學習WeWork的大佬雖多,，能夠整合各種資源為創(chuàng)業(yè)者提供便利的公司卻少,。行業(yè)目前進入門檻很低，領(lǐng)先者唯一的優(yōu)勢,，也就是稍快一步,。

一旦平臺出世，歷史又將進入全新紀元,。

第三,、從野蠻成長的物流地產(chǎn)到貨車版滴滴打車的空間配套

中國的物流產(chǎn)業(yè)占GDP的比例不高，很大原因是效率低,。中國的物流體系,，前后端發(fā)達而中間環(huán)節(jié)落后，由于信息不對稱,，大量貨車空駛,，貨物運不出去，司機找不到活,，這為互聯(lián)顛覆這個行業(yè)提供最好的機會,。于是，你有可能做夢夢到自己設(shè)計一款滴滴貨車軟件解決問題,。小明通過嘀嘀貨車下了一個舒適型單,，司機郝師傅搶到訂單，已經(jīng)準時在路邊等候,。

這時候夢醒了,，因為不知道，小明是將2噸的貨物扛上去呢,，還是拎起來呢,？

所以，顛覆傳統(tǒng)的物流配送,，必先顛覆傳統(tǒng)的物流地產(chǎn),。如何設(shè)計一個匹配互聯(lián)時代的,，高效的“物流服務(wù)站”成為未來行業(yè)的挑戰(zhàn)。人人都喜歡輕資產(chǎn),，喜歡從線上顛覆線下,，但這個行業(yè)確實是需要從線下做起。而且,，這個行業(yè)在初期投入大,，見效慢。如果你只建立起一個物流服務(wù)站,，由于沒有對接方,，就很難形成新的收費模式。如果你建立兩個服務(wù)站,，也就只能提供兩點之間的服務(wù),。可如果服務(wù)站+互聯(lián)真能代表未來,，當建立5個服務(wù)站時,，就有能提供10條線路的服務(wù)；建立50個服務(wù)站,，就能提供1225條線路的服務(wù),。大量服務(wù)站建立起來的時候，互聯(lián)就可以大顯身手了,。在海量大數(shù)據(jù)面前,，“神馬”低效都是浮云，會員制的貨車司機哼著歌滿載返程,，再也看不到焦急等待訂單的大貨車司機,。當這個行業(yè)的效率提升時，本身的服務(wù)品質(zhì)也就提升,，大貨車不再是高速殺手，司機的收入和企業(yè)的物流成本負擔都在降低……

應(yīng)該說,，物流行業(yè)壁壘是很高的,。誰先建立起物流服務(wù)站絡(luò)(要求貼近商貿(mào)集散中心發(fā)展，要求企業(yè)有大面積圈占物流用地能力,，要求企業(yè)有專業(yè)管理能力和互聯(lián)思維),，就很難有企業(yè)撼動其物流地產(chǎn)平臺位置。騰訊入股華南城后,，華南城雖無顛覆性產(chǎn)品橫空出世,，但卻很可能是未來企鵝帝國重要的一部分。即便以物流一項而言,，華南城的事業(yè)也前途遠大,。

第四,、從遍地開花的工業(yè)區(qū)到人氣聚集的新城鎮(zhèn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已有華夏幸福這樣龐大市值企業(yè)為投資者熟知,。改革開發(fā)初期,，為發(fā)展經(jīng)濟，地方設(shè)立工業(yè)區(qū)招商引資,，靠優(yōu)惠政策吸引企業(yè),，推動地方經(jīng)濟發(fā)展?？傻浇裉?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已不稀缺，我國相對于東南亞也不再具有勞動力成本優(yōu)勢,，地方政府更是很難通過特殊政策吸引企業(yè)入駐,。即使是自貿(mào)區(qū),，也只是一種可以復(fù)制的實驗,。

如果說20年前，是物理空間滯后于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,，那么今天,，則是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景跟不上物理空間增長的速度,。于是,，各地掀起了搶人、搶企業(yè)的浪潮,。每個城市都想方設(shè)法避免變成鬼城,，都喜歡產(chǎn)業(yè)集聚。只有產(chǎn)業(yè)和人流聚集,，地方才可能獲得持久優(yōu)勢，地富民強,。

如何才能吸引到人流和企業(yè)呢,？

第一、靠天吃飯,。產(chǎn)業(yè)集群和地理位置有關(guān),，目前而言最佳潛力集群,，可能出現(xiàn)在深圳樓盤前海,。深圳是中國最年輕的一線移民城市,，是國內(nèi)規(guī)劃水平最高的大都市。一系列科技巨頭和金融企業(yè)云集,，城市產(chǎn)業(yè)布局逼格很高,。如果香港未來競爭力下降，那深圳有可能成為南中國最重要的金融中心和創(chuàng)新基地,；如果香港保持東方之珠的競爭力,，那深圳也有受益深港協(xié)同，有成為中國硅谷的潛質(zhì),。

第二,、改變收益模式。如果以賣地為模式,，企業(yè)就會全身心立志于吸引開發(fā)企業(yè)拿地,，哪怕落地一些工業(yè)項目，或許也只是運氣,。這樣一來,，園區(qū)的實心化只能是被動等靠要。而如果不以賣地為收入模式,，也不依賴于一二級聯(lián)動純以房價來實現(xiàn)收益,，企業(yè)就會從一個聚焦資源的主體，演變?yōu)橐粋€聚焦人氣的主體,。你會發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)不再熱衷于談?wù)撓∪钡耐恋刭Y源,，而是熱衷于吸納各行各業(yè)優(yōu)秀人才，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)圈,。

第三,、更高水平的規(guī)劃和服務(wù)。規(guī)劃水平的低下在國內(nèi)隨處可見,，而配套服務(wù)也是一般工業(yè)園區(qū)比較缺乏的東西,。

第五、從和面游戲到金融玩法

金融行業(yè),，能夠在收入規(guī)模上遠超地產(chǎn),，發(fā)展空間也極為遼闊。房地產(chǎn)開發(fā),，本來就是一種“面多了加水，水多了加面”的游戲,。不少優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè),，都起家于組合金融資源和土地資源。具體說,，就是找到最好的面粉(土地),，在最合適的時間,，加入最適量的水(最佳的杠桿利用度和融資渠道)，盡心盡力和出面來(開發(fā)流程控制),。所以,，中國的地產(chǎn)開發(fā)從廣義上就屬于大金融板塊，地產(chǎn)企業(yè)更像一家金融企業(yè),，而不是制造業(yè),。制造業(yè)的公司本質(zhì)上都是從資產(chǎn)決定負債安排的，沒有資產(chǎn)就沒有負債,，房地產(chǎn)和金融業(yè)都是從負債出發(fā)決定資產(chǎn)配置的,，沒有負債就沒有資產(chǎn)。

轉(zhuǎn)型金融,，對很多地產(chǎn)企業(yè)而言,，似乎順理成章。最簡單,，地產(chǎn)商可以去當財務(wù)投資者收購金融企業(yè)的股權(quán),，但如果投資者要買一家企業(yè),，理當更信賴具備經(jīng)營能力者,，而非財務(wù)投資者。相比一般金融企業(yè),，房地產(chǎn)企業(yè)可能在開發(fā)行業(yè)融資層面更加熟悉,，開發(fā)資金來源眾籌或許是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融的最好起點,。一旦起跑，房地產(chǎn)企業(yè)能夠進入的領(lǐng)域包羅萬象,。短期而言,，牌照，資本金規(guī)模是限制企業(yè)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的因素,；但中長期而言,，對風險的識別和定價，人才和體系的建設(shè),，才是企業(yè)轉(zhuǎn)型成功關(guān)鍵,。

金融是一種需要信用支撐的生意，所以這或許是幾個大地產(chǎn)公司最適合的探索方向,。綠地在這個領(lǐng)域想法最多,，走得也較快。保利的金融業(yè)務(wù)雖小,，卻也穩(wěn)健高增長,。這個階段，重要的是能力和戰(zhàn)略眼光,，而不是金融業(yè)務(wù)本身的規(guī)模,。如果真的重要的是后者,，那今天大商業(yè)銀行應(yīng)該享受遠高于小企業(yè)的估值。綠地和保利還有一點特質(zhì),，那就是兩者雖然身為國企(混合所有制企業(yè)),，但其經(jīng)營領(lǐng)域往金融業(yè)靠基本沒有行政阻力，不存在集團旗下兄弟公司業(yè)務(wù)邊界的沖突,。

第六,、從地產(chǎn)品牌形象到生活品牌形象

在越來越逼仄的增量發(fā)展空間面前，地產(chǎn)品牌本身可以橫向拓展,。恒大地產(chǎn)探索礦泉水,，糧油，健康等方向,，試圖將品牌和管理能力復(fù)制到其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域,，并尋找新的盈利增長點。不建議以盲目多元化來評價有益的新業(yè)務(wù)探索,。房地產(chǎn)行業(yè)將迎來短期全面復(fù)蘇,，但無法迎來長期增長空間的突破(除非證明中國地產(chǎn)企業(yè)的跨國經(jīng)營能力極強，或證明中國可以成為成功的國際移民目的地國家,，這兩點目前很難),。不能苛求企業(yè)死守陣地，應(yīng)當鼓勵企業(yè)做好主業(yè)時探索全新方向,。

當然,，恒大地產(chǎn)的多元化業(yè)務(wù)距離成功還有距離。最關(guān)鍵,，是在短期證明某項多元化業(yè)務(wù)是可盈利的,。要達到這個目標，則爭取將管理優(yōu)勢發(fā)揮到最大,，兼容地產(chǎn)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的管理團隊至關(guān)重要,。

第七、最后的可能性

上面提到了六種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的可能,，但仍然有一種可能—不轉(zhuǎn)型,。世上沒有不散的筵席?；蛟S不少地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型最終是夢,，聚焦資源、ROE和現(xiàn)金流的企業(yè)或許不能適應(yīng)互聯(lián)時代的競爭,。長期而言,，開發(fā)面積衰減可能并不伴隨金融風險，企業(yè)也沒有惡性資產(chǎn)負債表問題，政策極得當,。但一些企業(yè)越來越找不到新投資方向，杠桿率越來越低,，ROE越來越低,，業(yè)績增速越來越慢。