有觀點認(rèn)為,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照指導(dǎo)意見要求，依據(jù)房產(chǎn)管理部門依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓,、抵押等相關(guān)買賣信息進(jìn)行登記,。若不動產(chǎn)登記部門不按指導(dǎo)意見要求認(rèn)可房產(chǎn)買賣監(jiān)管部門同步傳輸?shù)拇媪糠烤W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，給網(wǎng)簽購房人造成的經(jīng)濟損失,，有可能需要進(jìn)行經(jīng)濟賠償,，甚至有可能被檢察機關(guān)認(rèn)定為玩忽職守。指導(dǎo)意見下發(fā)后國土資源部辦公廳在回復(fù)山東省國土資源廳《關(guān)于如何執(zhí)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)和國土資發(fā)〔2015〕90號文件的請示》的復(fù)函中明確,，法律,、行政法規(guī)和部門規(guī)章的效力高于部門規(guī)范性文件，對部門規(guī)范性文件的理解和執(zhí)行,，應(yīng)當(dāng)符合法律,、行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定。沒有法律法規(guī)依據(jù)而設(shè)置的前置條件,，不得納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程,。可以認(rèn)為是否定了這種理解,?！秶临Y源部關(guān)于印發(fā)<不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）>的通知》（國土資規(guī)〔2016〕6號）進(jìn)一步明確,，“要認(rèn)真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（國辦發(fā)〔2015〕86號）‘堅決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)，凡是沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié),，原則上一律取消’的規(guī)定,，對于沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明、審核,、備案,、批準(zhǔn)、核準(zhǔn),、蓋章等手續(xù)和材料,，不得要求當(dāng)事人提供，不應(yīng)作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程,?！?/span>

在不動產(chǎn)登記職責(zé)和機構(gòu)整合中，有部分縣市考慮到便民利民,、方便申請人,，同時也是為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后做好買賣監(jiān)管的需要，將房產(chǎn)買賣管理職能一并劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記機構(gòu),。鑒于住建部連續(xù)兩次復(fù)函,，明確要求不得將買賣等房地產(chǎn)監(jiān)管職能一并劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的必須予以糾正,。目前全省大部分地區(qū)不動產(chǎn)登記機構(gòu)和交易管理機構(gòu)分開,。在此情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無權(quán)要求登記申請人必須先到房產(chǎn)管理部門辦理存量房買賣合同網(wǎng)簽備案才能進(jìn)行登記,，房產(chǎn)管理部門希望不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)其出具的買賣告知單或網(wǎng)簽數(shù)據(jù)辦理不動產(chǎn)登記也缺乏依據(jù),。在目前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺和房屋買賣管理信息平臺尚未實現(xiàn)實時互通共享，尚未明確互通共享方式的情況下,，依據(jù)指導(dǎo)意見要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記前要查詢并依據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)登記,，是“不可能的任務(wù)”，不僅在法律上站不住腳,，還增加了審查的時間成本,，加重了登記機構(gòu)的審查責(zé)任。

2015年北京市大興區(qū)法院判決,，北京市住建委由于在抵押登記審查時未盡到審慎的注意義務(wù)，未通過網(wǎng)簽系統(tǒng)核查到涉案房屋此前已經(jīng)出售的事實,，在涉案房屋存在財產(chǎn)爭議的情況下,，未對該事實進(jìn)行必須的核查就作出的涉案抵押登記行為無效。有觀點認(rèn)為這說明法院認(rèn)可不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)管理部門的存量房買賣合同網(wǎng)簽數(shù)據(jù)登記,。筆者認(rèn)為這樣判斷不妥,。北京市建委于2008年10月發(fā)布了《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》,，在存量房的買賣中開始全面推行網(wǎng)簽。通知規(guī)定,，自2009年1月1日起,，當(dāng)事人須持網(wǎng)上簽約的《存量房買賣合同》申請轉(zhuǎn)移登記。北京市住建委可以在自身建立的網(wǎng)簽系統(tǒng)很便利的查詢到申請人的網(wǎng)簽信息,，卻沒有按照自身出臺的文件審查網(wǎng)簽狀況,，自然要承擔(dān)審查不周的責(zé)任。而在買賣和登記分設(shè)的情形下,，登記機構(gòu)不應(yīng)由于沒有考慮和審查存量房買賣合同網(wǎng)簽數(shù)據(jù)而承擔(dān)責(zé)任,。

可以看出,，存量房買賣合同網(wǎng)簽備案制度在促進(jìn)房產(chǎn)買賣信息公開,，保護(hù)買賣安全方面起到較大作用，特別是在房地產(chǎn)買賣法律制度不完善的情況下,，有助于阻卻賣方人一房二賣,。從不動產(chǎn)登記便民利民和節(jié)約行政成本的角度考慮，如果房產(chǎn)買賣管理職責(zé)一并劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記機構(gòu),，延續(xù)之前的做法是一種較為方便和合理的模式,。這種方式延續(xù)多年，也容易被群眾接受,。但是這種模式的法律風(fēng)險不容忽視,。考慮到群眾的法律知識和維權(quán)意識日益提高,，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法行政的要求越來越高,，既有的管理模式需要重新接受法律的檢驗，不能一成不變的照搬,。君不見,，南京江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局由于要求遺囑必須公證才能辦理房產(chǎn)登記，被相對人告到法院,，法院判決原告勝訴,。執(zhí)行了24年的《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定被一紙判決否定,，該案例還被最高法院作為公報的典型案例,。而司法部也于2016年專門發(fā)文取消了這個規(guī)定?？梢姴荒苡捎诙嗄暌詠硪恢蓖菩械淖龇]有出現(xiàn)大的問題就照搬沿襲,。

若存量房買賣合同網(wǎng)簽備案制度一直無法上升到法律、行政法規(guī)的層面,，沒有明確的內(nèi)涵和效力,，那么其作為行政行為的地位是不穩(wěn)固的,，我們也有理由懷疑是否需要繼受這樣一個效果不明的制度。筆者認(rèn)為,，即使存量房買賣合同網(wǎng)簽備案制度最終彌補了立法上的硬傷,，但鑒于前述的種種不足，作為行政管理的手段,，他的使命已經(jīng)完成,，我們可以用預(yù)告登記制度來取代他，并且更能發(fā)揮保障買賣安全的作用,。作為繼受自普魯士,、德國的制度，預(yù)告登記制度有著完備的法學(xué)理論支撐和大量的法律實踐案例,，并且已被列入《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》,，具有明確的法律依據(jù)。預(yù)告登記制度內(nèi)涵明確,，法律效力大大高于模糊不清的存量房買賣合同網(wǎng)簽備案制度,，可以產(chǎn)生物權(quán)保護(hù)的效力，得到法院和金融機構(gòu)的認(rèn)可,?！蛾P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條、26-29條規(guī)定,，金錢債權(quán)執(zhí)行中,，預(yù)告登記能夠阻止執(zhí)行，“受讓人提出停止處分異議的,，應(yīng)予支持,。”最高院紀(jì)要明確,，變更登記,、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)，登記權(quán)利人或占有人的權(quán)利不能對抗預(yù)告登記權(quán)利人,。這是存量房買賣合同網(wǎng)簽備案無法企及的,。

由于存量房買賣合同網(wǎng)簽備案的存在，特別是作為法治制度的“舶來品”,，預(yù)告登記需要一定的本土化時間,，在德國、瑞士等大陸法系得到廣泛應(yīng)用的預(yù)告登記制度并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,。因此下一步應(yīng)重新構(gòu)建預(yù)告登記制度的流程,，大力宣揚其效果和作用，以彌補取消存量房買賣合同網(wǎng)簽備案制度后所留下的制度空白,，更好保護(hù)交易安全,。

本文發(fā)表于《中國不動產(chǎn)》2017年第7期

專注房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)領(lǐng)域登記問題,。

已在省部級刊物發(fā)表論文21篇,。