三,、商品房買賣合同簽訂后，出賣人雖已交付房屋,，但未在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)變更登記,，買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年提出請(qǐng)求的，是否超過訴訟時(shí)效期間

（一）交付的法律地位

     （本文所提“交付”僅指移轉(zhuǎn)占有,。在買賣關(guān)系中,，交付本身應(yīng)當(dāng)被賦予移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)涵，這也是其與借用,、租賃中之交付的分野之處,。基于此,，《合同法》第133條才規(guī)定標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,。但在不動(dòng)產(chǎn)情形，不動(dòng)產(chǎn)交付是否即可充分了所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件（或者說完成了所有權(quán)移轉(zhuǎn)的過程）,，應(yīng)有所區(qū)分,。從《合同法》第133條后段以及第135條136條的規(guī)定內(nèi)容看，在不動(dòng)產(chǎn)買賣法律關(guān)系中,，“交付”的真實(shí)含義應(yīng)為移轉(zhuǎn)占有,。此種交付屬于出賣人向買受人移轉(zhuǎn)所有權(quán)意思之實(shí)施的一部分）。   

所有權(quán)的取得以及變更屬于物權(quán)變動(dòng)的一種,?！睹穹ㄍ▌t》（第72條）以及《合同法》（第133條）均規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（標(biāo)的物）所有權(quán)自財(cái)產(chǎn)（標(biāo)的物）交付時(shí)移轉(zhuǎn),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。兩種除外情形中，前者主要應(yīng)當(dāng)考察有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定,，而后者主要是指當(dāng)事人對(duì)交付形式以及效果的特約,。因我國(guó)尚無統(tǒng)一的《物權(quán)法》，對(duì)前者的考察主要體現(xiàn)在一些特別法之中,，如《房地產(chǎn)管理法》。在《房地產(chǎn)管理法》中（第60條），規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,。此規(guī)定是否意在確立登記要件主義,，學(xué)界存有爭(zhēng)論。       

從學(xué)界對(duì)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采何種模式的探討情況看,，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)采登記要件主義（限于本文所要討論的問題,，下文對(duì)登記要件主義下對(duì)登記制度的要求與我國(guó)目前登記制度現(xiàn)狀的差距以及我國(guó)應(yīng)采何種（單一或者復(fù)合）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的問題不予涉及。另,，本文所涉物權(quán)變動(dòng)均指依法律行為所生的情形）,。    

登記要件主義的前提是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)本身加以區(qū)分，而此種區(qū)分的邏輯前提則是區(qū)分請(qǐng)求權(quán)與支配權(quán),、負(fù)擔(dān)行為與處分行為,、債權(quán)關(guān)系變動(dòng)與物權(quán)關(guān)系變動(dòng)。以登記為要件的正是物權(quán)變動(dòng)本身,，而登記是否做成與債權(quán)合意的效力無關(guān),。商品房買賣中不獨(dú)為負(fù)擔(dān)行為，其中購(gòu)房款的支付,、房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)等就屬于處分行為,。

區(qū)分原則告訴我們，物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的真正根據(jù)并不是不動(dòng)產(chǎn)登記,，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記的法律行為,，即當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記來完成物權(quán)變動(dòng)的意思表示。這種意思表示通?？梢栽诋?dāng)事人之物權(quán)行為中得以體現(xiàn),，亦即，兩者一般是一致的,。因此說,，以登記作為確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)一般也是正確的。但實(shí)踐中遂出現(xiàn)了一種“只有登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)”的觀點(diǎn),，將登記作為決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效絕對(duì)化,，這種觀點(diǎn)是否正確或者說妥當(dāng)是值得商榷的。  

      1.大量“事實(shí)（未登記）物權(quán)”的存在,，要求不能將登記作為決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效之效力絕對(duì)化,。登記行為需要符合一定程序，也需要一定時(shí)間,。如果絕對(duì)地認(rèn)為登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的依據(jù),，那么在占有移轉(zhuǎn)之后至登記做成之前，勢(shì)必產(chǎn)生物權(quán)尚未變動(dòng)的結(jié)論,。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方仍得以物權(quán)人身份向他人移轉(zhuǎn)該物之所有權(quán),。這對(duì)受讓人顯失公正,。

       2.不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上不是行政管理權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的公示方式,，換言之,，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為的表現(xiàn)方式。物權(quán)法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系只不過是物權(quán)變動(dòng)的意思合致與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系（孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》,，法律出版社1997年版,，第63頁以下）。買賣合同當(dāng)事人之間移轉(zhuǎn)房屋占有（交付）的行為足以表彰當(dāng)事人就移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)心真意,，這種交付屬于法律行為之一種,，理應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。

       3.不論學(xué)界如何看待我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇問題,，但房屋交付完畢,，買受人實(shí)現(xiàn)并繼續(xù)維持對(duì)該房屋之占有使用卻未辦理登記領(lǐng)證的事實(shí)是大量存在的（在城市和農(nóng)村的房屋買賣中，此類“事實(shí)物權(quán)”大量存在的原因是極其復(fù)雜的）,。一概否認(rèn)這些權(quán)利人對(duì)房屋的所有權(quán),，在立法政策角度而言無疑是不客觀的。即便是常為我國(guó)民法學(xué)者凡舉的《德國(guó)民法典》,，其第873條之立法理由書也不采對(duì)此類“事實(shí)物權(quán)人”之物權(quán)地位絕對(duì)否定的立場(chǎng),。

      所以說，對(duì)房屋的實(shí)際交付在法律上的重要意義不能被否定,，應(yīng)當(dāng)肯定其可以產(chǎn)生一定的物權(quán)變動(dòng)的效果,。但如下問題值得提出：

     1）此種交付應(yīng)當(dāng)具備要式法律行為的基礎(chǔ)。房屋的交付應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)事人關(guān)于引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)意思,。對(duì)交付的把握應(yīng)當(dāng)具備一定要素：一是受讓人取得了對(duì)物的占有,，而讓與人徹底脫離了對(duì)物的任何關(guān)系；二是出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)）移轉(zhuǎn)給了取得人,；三是該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)是當(dāng)事人之間“故意”的結(jié)果,，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果（Deutsches Rechtslexikon, Verlag C. H. Beck, Seite 709.轉(zhuǎn)引自孫憲忠：“確定物權(quán)歸屬的方法以及法理問題”一文，載《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第17期））,。   

     2）因交付引發(fā)的物權(quán)變動(dòng),，對(duì)登記權(quán)利人以外的第三人可以產(chǎn)生排斥力，但不得排斥登記權(quán)利人,。而大量無法排斥登記權(quán)利人的“權(quán)利”存在,，無疑是不安定的，因此應(yīng)當(dāng)盡可能地為這些權(quán)利向登記權(quán)利轉(zhuǎn)化提供途徑,。

（一）買受人此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì),。  

買受人請(qǐng)求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的依據(jù)是買賣合同，其目的是要求出賣人履行一定的作為義務(wù),，從而實(shí)現(xiàn)買受人的合同目的,，即取得具有完全排他效力的所有權(quán),。移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)主要體現(xiàn)在出賣人與買受人協(xié)力促成房屋權(quán)屬的變更登記。盡管《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)“協(xié)助”買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù),，但不能認(rèn)為其此項(xiàng)義務(wù)僅僅就是協(xié)助義務(wù),。因?yàn)椤逗贤ā返?30條、第135條和第138條的規(guī)定,，移轉(zhuǎn)房屋的占有和所有權(quán)是出賣人的主要合同義務(wù)。此請(qǐng)求權(quán)雖基于合同產(chǎn)生,，但并不能簡(jiǎn)單地說它就屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，詳言之：

       1.如前所述，買受人依出賣人交付而實(shí)現(xiàn)之對(duì)房屋的占有,，屬于合法占有,。盡管現(xiàn)行立法并無對(duì)占有的規(guī)定，但占有作為一種事實(shí),，是不容無視的,。占有作為所有權(quán)之權(quán)能之一已成定論，大陸法系國(guó)家或者地區(qū)民法大多在其物權(quán)編中單列章節(jié)予以規(guī)定,。占有制度的應(yīng)有之義就是占有的權(quán)利正當(dāng)性推定,。買受人請(qǐng)求出賣人完成房屋權(quán)屬變更登記并獲取權(quán)利憑證的目的只不過是在于取得具有完全排他效力的圓滿的所有權(quán)。因此,，該請(qǐng)求權(quán)與一般之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)異其情形,。更直接地說，此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有極強(qiáng)的物權(quán)性傾向,。

       2.登記在我國(guó)仍然具有較強(qiáng)的行政權(quán)行使的特征和痕跡,，而基于復(fù)雜的然而卻是眾所周知的原因，登記行為現(xiàn)狀與大量的登記需求之間存在巨大的反差,。效率不高,、制度不健全，甚至無相關(guān)登記制度的情形均有之,。修正對(duì)登記制度性質(zhì)的模糊認(rèn)識(shí),，建立起科學(xué)完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，還需要時(shí)間,。房屋權(quán)屬登記的變更（登記作成）以及權(quán)利憑證的獲取,，是需要登記法律、制度的不斷完備,。如果是這種原因?qū)е碌怯洘o法作成（實(shí)踐中,，多年無法辦理相關(guān)登記、領(lǐng)證的情況絕非罕見）,，而又將買受人此請(qǐng)求權(quán)納入訴訟時(shí)效調(diào)整范圍,，對(duì)買受人更屬不公,。

        若持應(yīng)適用訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)，則買受人的選擇只有兩種：一是解除合同,；二是預(yù)防性地不斷通過主張權(quán)利造成時(shí)效的中斷,。

        情形一的弊端是將導(dǎo)致大量的履行程度較深的買賣合同解除。買受人對(duì)房屋已經(jīng)有了較長(zhǎng)時(shí)間的占有使用,，其對(duì)房屋不僅投入了大量的物質(zhì)添附,，甚至還有可能基于該房屋建立起一定的社會(huì)交際網(wǎng)絡(luò)并產(chǎn)生相當(dāng)?shù)那楦新?lián)系。盡管買受人可以得到損失賠償,，但這種權(quán)利行使怎么樣也談不到是經(jīng)濟(jì)的,。

當(dāng)然在理論上，買受人還可以重新進(jìn)行有效益的交易,。但大量的合同被解除后,，出賣人相應(yīng)的支付能力勢(shì)必面臨極大考驗(yàn)，買受人拿回已付購(gòu)房款及損失賠償?shù)某晒β示蜁?huì)大大降低,。此外,，“登記慢、登記難”的問題具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，一個(gè)新的交易是否就能夠以順利的登記作成而告終,，不無疑問。由此,，所謂新的交易能否就是有效益的,，頗值懷疑。情形二的問題則是,，如何證明權(quán)利主張的存在,。從已知的相關(guān)類型案件的情況可知，確定訴訟時(shí)效是否中斷是案件處理的難點(diǎn)之一,。

       3.如果原因存乎出賣人方面,，那么賦予其時(shí)效利益的弊端更加明顯。一是導(dǎo)致持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)久的“事實(shí)物權(quán)”大量存在,，這不僅會(huì)損害權(quán)利人的利益而且對(duì)登記制度的健全和有效率運(yùn)轉(zhuǎn)不利,。因?yàn)橛袡?quán)占有具有對(duì)抗本權(quán)的效力。二是很可能由此引發(fā)出賣人為不誠(chéng)信行為的激情,。

       4.從訴訟時(shí)效之制度目的看,，大多數(shù)在“兩年后”起訴出賣人的買受人并非屬于權(quán)利睡眠者。其與出賣人以及登記機(jī)關(guān)之間就相關(guān)事宜的溝通和磋商是存在的,，只不過涉訟后很難證明而已,。此外，買受人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的占有使用并可能持續(xù)了較長(zhǎng)的時(shí)間,，在該房屋之上不會(huì)出現(xiàn)訴訟時(shí)效制度意欲保護(hù)的其他的“既存的穩(wěn)定的社會(huì)秩序”,。在尊重已經(jīng)實(shí)現(xiàn)占有之買受人利益的基礎(chǔ)上,，為其疏通獲得具有完全排他效力的所有權(quán)的渠道，恰恰有利于維護(hù)穩(wěn)定的社會(huì)秩序,，也有利于發(fā)揮物之效用,。所以說將買受人此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)別除于訴訟時(shí)效制度的適用范圍不會(huì)害及他人以及社會(huì)的利益。

        一種請(qǐng)求權(quán)是否應(yīng)當(dāng)罹于訴訟時(shí)效,，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律的規(guī)定,，但通過訴訟時(shí)效制度調(diào)整買受人此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的必要不明顯，后果不積極且與訴訟時(shí)效立法的目的不甚相符,。實(shí)踐中的確不排除存在權(quán)利睡眠的情形,，這些人可能永遠(yuǎn)不會(huì)行使此請(qǐng)求權(quán)，那么,，其理應(yīng)自負(fù)其權(quán)利的瑕疵狀態(tài)導(dǎo)致的后果。另外,，買受人此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有某些明確其為登記權(quán)利人的性質(zhì),，而法理肯認(rèn)確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)罹于訴訟時(shí)效，借鑒相關(guān)法理思考問題至少是很有必要的,。因?yàn)樵谌〉脮r(shí)效制度尤付闕如的情況下,，相反的立場(chǎng)等于使買受人永久喪失了遞進(jìn)為登記權(quán)利人的機(jī)會(huì)，并可能導(dǎo)致大量的有實(shí)無名（反之則為有名無實(shí)）的“變態(tài)權(quán)利”存在,。

       綜上所述,，作者認(rèn)為如果出賣人已經(jīng)將房屋交付買受人，則買受人請(qǐng)求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)（辦理房屋所有權(quán)登記）不僅有買賣合同的依據(jù),，亦有其作為房屋合法占有人的基礎(chǔ),，故該請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)受訴訟時(shí)效制度調(diào)整。