《民法典》第七百二十六條[1],、第七百二十七條[2],、第七百二十八條[3]賦予了承租人對租賃房屋同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),。承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要體現(xiàn)為三個方面：（1）出租人應(yīng)當(dāng)在出賣/拍賣租賃房屋前通知承租人；（2）承租人對租賃房屋享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利,；（3）出租人損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。在司法實踐中，承租人對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)因具體情況的不同而有細化的裁判規(guī)則,，如不定期租賃合同承租人的優(yōu)先購買權(quán),，侵害優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先購買權(quán)的例外與排除,，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體范圍等等,。本文，我們將從具體的案例出發(fā),，解析法院對承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體裁判規(guī)則,。一、不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的承租人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)在人民法院案例選總第124輯刊登的山東省濟南市中級人民法院（2016）魯01民終4094號案件中,，承租人與出租人為不定期租賃關(guān)系,，出租人未舉證證明其在出賣房屋前向承租人發(fā)出過解除租賃合同的通知，因此,，雙方的不定期租賃關(guān)系一直存續(xù)至出租人將租賃房屋出賣給第三人,。出租人在不定期租賃合同仍然履行時出賣房屋，未通知承租人,，損害了承租人的優(yōu)先購買權(quán),，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償承租人相應(yīng)的損失。不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的承租人同樣享有優(yōu)先購買權(quán),。侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)造成其損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的,，承租人的損失系購買所承租房屋的機會利益,，其經(jīng)濟損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)綜合考量房屋的實際成交價與承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，該房屋的市場價之間的差價損失,、租賃期限的長短,、購買機會的大小、承租人如參與購買形成的競價可能等因素予以確定,。二,、承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害的，應(yīng)以爭議發(fā)生時房屋市場價格與實際售價差額確定賠償額在河南省漯河市中級人民法院審理的（2016）豫11民終1504號案件中,，法院認為,，出租人在拍賣房屋過程中未盡到法定的通知義務(wù)，導(dǎo)致承租人不能參加競拍,，喪失了優(yōu)先購買權(quán)的機會,，承租人享有損害賠償請求權(quán)。案涉房屋在部分承租,、整體拍賣的情況下,，并不妨礙優(yōu)先購買權(quán)的行使,。對于出租人違反法定義務(wù)，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為,，其損害賠償?shù)姆秶粌H包括侵權(quán)行為造成的直接損失,，即所受損害造成的現(xiàn)有財產(chǎn)因損害行為而減少，更應(yīng)包括侵權(quán)行為所造成的履行利益損失,，即讓財產(chǎn)權(quán)益回復(fù)到權(quán)利未受侵害之狀態(tài),。故應(yīng)參照評估的市場價格與拍賣均價的價差作為有關(guān)承租部分損失的計算依據(jù)。安徽省高級人民法院在審理的（2019）皖民申692號案件中,，天津市第二中級人民法院在審理的（2018）津02民終3166號案件中,，均認可優(yōu)先購買權(quán)的損失應(yīng)當(dāng)是優(yōu)先購買權(quán)可以行使時的行權(quán)價格與市場價值之間存在的差額，而不是優(yōu)先購買權(quán)可以行使時的行權(quán)價格與現(xiàn)在房屋市場價值之間的差額,。三,、特殊身份關(guān)系可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時,，也應(yīng)保障出租人的合法權(quán)益,，而并非犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場價格出賣租賃房屋,，而離開該特殊身份關(guān)系,，出租人則不愿出售房屋的，此時的承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求,，承租人一般不能行使優(yōu)先購買權(quán),。在新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院審理的（2015）烏中民二初字第243號案件中，法院認為,，對于“同等條件”的考量,，不僅僅是出售房屋的價格，還應(yīng)考慮對出賣人利益有影響的其他因素,，尤其是這種因素不能以金錢衡量或者處理的時候,。沒有同等條件的前提，不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題,。本案中,，購買租賃房屋的第三人為出租人的股東，出租人與該第三人在一定程度上是緊密聯(lián)系的利益體,，而承租人不具有如此特殊的身份關(guān)系及經(jīng)濟利益關(guān)系,，不是“同等條件”所能替代的。出租人與第三人基于這種特殊關(guān)系的房屋轉(zhuǎn)讓,，屬于投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，與承租人作為普通購買者的情形不屬于同等條件，承租人與第三人不具備“同等條件”,。四、優(yōu)先購買權(quán)為承租人的專屬權(quán)利,，不及于次承租人,，亦不得轉(zhuǎn)讓在江蘇省高級人民法院審理的（2019）蘇民申4152號案件中，法院認為,，次承租人與出租人沒有簽訂租賃合同,，面對承租人拖欠出租人租金而導(dǎo)致出租人擬向承租人行使解除權(quán)的情形，次承租人作為房屋實際使用人,，按照承租人與出租人約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付租金,，該行為應(yīng)視為代承租人履行合同，次承租人僅享有向承租人主張折抵租金或者向承租人追償?shù)臋?quán)利,，次承租人不能據(jù)此主張其與出租人之間存在直接的租賃合同關(guān)系,。在租賃合同中，次承租人的地位不是出租人的承租人,。法律賦予的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的法定權(quán)利,，并不能及于次承租人。租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的專屬權(quán),，亦不能轉(zhuǎn)讓,。次承租人僅從承租人處承租了出租人的兩間房屋，另兩間房屋由案外人從承租人處承租,，次承租人以案外人將其租賃另兩間房屋的優(yōu)先購買權(quán)讓渡給其本人為由,，主張其享有整個租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，亦于法無據(jù),。五,、出租人未實際轉(zhuǎn)讓且不再轉(zhuǎn)讓房屋的，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)在廣東省高級人民法院審理的（2018）粵民申12372號中,，法院認為,，房屋買賣合同是以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、買受人支付價金為履行內(nèi)容的合同,，向買受人交付房屋并將房屋所有權(quán)變更登記至買受人名下是出賣人的主合同義務(wù),。本案中，涉案房屋并未辦理過戶登記手續(xù),，出賣人（出租人）與買受人已明確表示不再履行并解除房屋買賣合同,。出賣人（出租人）與買受人之間的房屋買賣合同未繼續(xù)履行。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人在出租人出賣租賃物時在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利,，在出賣人（出租人）與買受人之間的房屋買賣合同未繼續(xù)履行,，且出賣人（出租人）亦表示不再出售涉案房屋的情況下，承租人要求以同等條件實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，缺乏事實與法律依據(jù),。六,、出租人雖未明確通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但承租人實際知道出租人轉(zhuǎn)讓房屋但未主張優(yōu)先購買權(quán)的,，視為自愿放棄優(yōu)先購買權(quán)在四川省高級人民法院審理的（2018）川民申5444號案件中,，出租人與承租人的的微信、短信交流中已談及案涉房屋的買賣,，并協(xié)商給出承租人四個月的騰退時間,，承租人表示同意。此時承租人并未就該房屋的買賣提出任何異議,，也未提出自己愿意優(yōu)先購買的打算,。同時，承租人與案外人簽訂了新的租賃合同,，亦表明其知曉案涉房屋將出售的情況后積極準(zhǔn)備搬遷,。此時，并無確切證據(jù)證明案涉房屋已經(jīng)出售給第三人,。法律對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護并非寬泛到房屋買賣時承租人不主張優(yōu)先購買,，而到交易結(jié)束后又要求承租人賠償未能行使優(yōu)先權(quán)的損失，本案中,，出租人出賣其租賃給承租人的房屋,，并未違反法律規(guī)定，侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán),。在四川省高級人民法院審理的（2019）川民申2882號案件中,，承租人在案涉房屋出售之前明確表示幫出租人進行居間介紹尋找買家，而未表明對案涉房屋的購買意愿,。且在案涉房屋出售之前有其他房屋中介人員為帶客戶看房,，向承租人索要案涉房屋鑰匙，故承租人對案涉房屋出售信息是清楚的,。出租人在案涉房屋出售之前發(fā)布公開信息,，以其行為表示其通知承租人案涉房屋即將出售，不存在出租人出售租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人的情形,，故承租人系自愿放棄其優(yōu)先購買權(quán),。七、抵押后的租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)人,，拍賣時應(yīng)當(dāng)滌除,，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)付清拍賣款在江蘇省高級人民法院審理的（2018）蘇執(zhí)監(jiān)790號案件中,，出租人已將案涉房地產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人,，而出租人之后才與承租人簽訂租賃合同不得對抗抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定,，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅,，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上,，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣,。故法院裁定除去出租人與承租人的租賃關(guān)系。案涉房地產(chǎn)流拍后,，申請執(zhí)行人愿意以拍賣保留價接受執(zhí)行標(biāo)的抵償其債務(wù),。執(zhí)行法院早已告知承租人可以優(yōu)先購買案涉房地產(chǎn)，承租人一直未將所涉款項匯入執(zhí)行法院賬戶,，其申請異議所主張的優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)得到支持,。租賃房屋一般是為了滿足實際生產(chǎn)生活的需要,，承租人在對房屋長時間居住,、使用后，受“安土重遷”觀念的影響,，會對其住所產(chǎn)生一定的情感,、社會和經(jīng)濟依賴，為維持基本社會秩序,、保障承租人對租賃房屋占有,、使用的穩(wěn)定性，法律賦予承租人對租賃房屋以優(yōu)先購買權(quán),。而在保障和行使優(yōu)先購買權(quán)的實踐中,，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：出租人在出賣房屋之前應(yīng)當(dāng)向承租人履行通知義務(wù),，通知的內(nèi)容為出租人和第三人協(xié)議的房屋出售條件,，承租人針對出租人和第三人談判的結(jié)果享有優(yōu)先購買權(quán)。一是出租人須在出賣之前的“合理期限”內(nèi)通知承租人,。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應(yīng)當(dāng)及時通知承租人,，在可合理期待的時間內(nèi),，給予承租人一定的考慮時間。出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下,，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受影響,，出租人應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。二是承租人應(yīng)當(dāng)在“十五日之內(nèi)”答復(fù)是否購買，否則視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。3. 承租人行使權(quán)利的前提是“同等條件”,。“同等條件”旨在平衡承租人和出租人之間的利益，因此強調(diào)承租人應(yīng)當(dāng)在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權(quán),。但“同等條件”不等于“同等價格”,，還應(yīng)當(dāng)考慮房屋交付方式、履行期限,，以及第三人是否提供擔(dān)保等影響出租人利益等實質(zhì)性內(nèi)容,。特別是出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場價格出賣租賃房屋，而離開該特殊身份關(guān)系,，出租人則不愿出售房屋的,，此時的承租人便難以符合法律規(guī)定的同等條件的要求。4. 限制承租人不能行使權(quán)利的“兩種例外”,。一種情況是,，如果房屋是數(shù)個共有人按份享有房屋所有權(quán)，其他共有人在同等條件下具有優(yōu)先購買的權(quán)利,。另一種情況是,，如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女,，那么承租人也不能主張優(yōu)先購買權(quán),。
[1]第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。[2]第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。[3]第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。但是,，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
|
