法律上雖然確立了房屋租賃合同中承租人對(duì)租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是,,由于法律條文沒(méi)有對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的條件和方式等作出具體規(guī)定,,使得司法實(shí)務(wù)中適用此條規(guī)定時(shí)存有不少疑問(wèn),并因此導(dǎo)致同類(lèi)案件在不同法院處理結(jié)果迥異。本文通過(guò)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì),、行使條件,、特例分析等進(jìn)行研究,就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行探討,。 一,、法律依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)合同法》(
1999年10月1日)第230條 2,、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)(1988年)第118條 出租人出賣(mài)出租房屋,,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),;出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,。 二,、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定性
理論界對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)存在很大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為,,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不應(yīng)具有物權(quán)的性質(zhì),理由如下: 2、筆者認(rèn)為,,應(yīng)該將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定位于形成權(quán),。形成權(quán)是物權(quán)與債權(quán)之外的一種特殊權(quán)利,是指僅依照權(quán)利人的單方意思表示就能使法律關(guān)系發(fā)生,、變更或者消滅的權(quán)利,。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于使法律關(guān)系發(fā)生的形成權(quán)?;谛纬蓹?quán)的認(rèn)識(shí),,只要出賣(mài)人出賣(mài)已租賃房屋,承租人就可以針對(duì)出租人出賣(mài)房屋所作要約或承諾的意思表示的條件行使作出承諾的權(quán)利,但是這種權(quán)利不能抗辯善意第三人,。 三,、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件釋義 《合同法》第230條規(guī)定的內(nèi)容并不十分明確,在理論和實(shí)踐中存在諸多不同理解,,因此,,有必要對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行釋義。 1,、什么是“出賣(mài)人出賣(mài)租賃房屋”,? 筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面去理解: 第一、出賣(mài)人必須是房屋所有權(quán)人,; 第二,、出賣(mài)的房屋必須是承租人正在承租的房屋; 第三,、只要出賣(mài)人有出賣(mài)租賃房屋的意思表示即可,,是否有買(mǎi)受人在所不問(wèn); 第四,、出賣(mài)的意思表示一經(jīng)做出,,即可通知承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 2,、如何認(rèn)定租賃期間,? 筆者認(rèn)為,租賃期間主要分三種情形: 第一,、出賣(mài)人與承租人簽訂的是定期租賃合同,,雙方對(duì)租賃期間有明確的約定,尚未到期,。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 第二、出賣(mài)人與承租人合同約定租賃期間屆滿,,但承租人已經(jīng)交納了屆滿后一定時(shí)間的租金,,應(yīng)視為雙方對(duì)租賃合同期間的變更,此時(shí)租賃期間應(yīng)以交納租金的時(shí)間為準(zhǔn),。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 第三、出賣(mài)人與承租人合同約定租賃期間屆滿,,承租人繼續(xù)承租,,按月交納租金,根據(jù)《合同法》第236條的規(guī)定,,應(yīng)該視為不定期租賃,,雙方可隨時(shí)終止租賃合同,。承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 3,、如何理解“在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”,? 雖然《合同法》沒(méi)有規(guī)定具體的期限,但《民通意見(jiàn)》第118條有提前3個(gè)月的規(guī)定,??墒牵?/span>3個(gè)月或合理期限的起算點(diǎn)應(yīng)如何計(jì)算卻沒(méi)有明確規(guī)定,,導(dǎo)致司法實(shí)踐中認(rèn)定和理解不同,。 筆者認(rèn)為,從《合同法》等法律及司法解釋的表述來(lái)看,,合理期限應(yīng)從出賣(mài)時(shí)起算,。主要包括兩種情況:一種是出賣(mài)人在向第三人作出出賣(mài)房屋的意思表示之前就提前3個(gè)月通知承租人;一種是出賣(mài)人向第三人作出出賣(mài)房屋的意思表示之后通知承租人,。兩種情況都是法律所允許的,。實(shí)踐中,法院可以從個(gè)案的具體情況出發(fā)確定合理的權(quán)利行使期限,。并且,,出賣(mài)人只需將出賣(mài)房屋的意思表示通知承租人,承租人就應(yīng)該積極行使權(quán)利,,如果超過(guò)合理期限不為意思表示,,則不能再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 4,、如何界定“同等條件”,? 筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾個(gè)方面界定: 第一,、承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能損害出賣(mài)人的實(shí)質(zhì)利益; 第二,,承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì),; 第三、同等不僅僅是指價(jià)格的同等,,還應(yīng)包括付款方式等其他雙方可以約定的條件,。
當(dāng)然,同等條件并不意味著絕對(duì)的等同,,如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件,,出賣(mài)人則不能拒絕其行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。只有當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人提供的條件足以減少出賣(mài)人的實(shí)質(zhì)利益時(shí),,才可排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使,。 《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。這與《合同法》關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定相違背,也與《物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度相沖突,。 出賣(mài)人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具備《合同法》的合同無(wú)效情形,,卻能因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而導(dǎo)致合同無(wú)效,這明顯違背了法律的本意,。如果第三人不知道出租人出賣(mài)的房屋上附有已經(jīng)出租的負(fù)擔(dān),,或者雖然知道房屋已出租,但不知道出租人未盡通知義務(wù),,根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,,就不能認(rèn)定為合同無(wú)效。特別是在出租人已經(jīng)將房屋過(guò)戶登記給善意第三人后,,如果依然允許承租人宣告合同無(wú)效,,將對(duì)交易安全和交易秩序造成十分惡劣的影響。因此,,《民通意見(jiàn)》第118條是否違反《合同法》,、《物權(quán)法》值得商榷。 2,、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生競(jìng)合,,如何處理? 《物權(quán)法》第101條和《民法通則》第78條規(guī)定,,按份共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。筆者認(rèn)為,共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。理由是共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的,,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,,共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是優(yōu)先的,。 3、損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后,,如何處理,? 《民法通則貫徹意見(jiàn)》第118條規(guī)定:“出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,?!辟I(mǎi)賣(mài)合同被法院宣告無(wú)效后,法院不能強(qiáng)制要求出賣(mài)人與承租人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,,也不能判決承租人直接取得房屋,。法院只能保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),,但不能讓承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)直接獲益,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要自己與出賣(mài)人進(jìn)行談判,,并不能完全因此得到受益,。 4、“房間”租賃和合伙租賃對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的影響,? 最高人民法院民一庭《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》【(2004)民一他字第29號(hào)】江蘇省高級(jí)人民法院:你院請(qǐng)示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)全的問(wèn)題,,目前,法律和司法解釋對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定,。經(jīng)研究認(rèn)為:目前處理此類(lèi)案件,,可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮:第一,從房屋使用功能上看,,如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的,、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的,則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋,;如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的,、使用功能整體性較明顯的,則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。第二,,從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的,,則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),;反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。請(qǐng)你院結(jié)合以上因素,,根據(jù)案件具體情況,,妥善處理。 筆者認(rèn)為,,特定房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能擴(kuò)大的及于整個(gè)房屋,,承租人只能就其所承租的“房間”享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。租賃的“房間”在法律和交易上能否獨(dú)立,,是行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提,。如果承租的“房間”是整體不可分割的一部分,則承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),;如果承租的“房間”能夠獨(dú)立,且出賣(mài)人允許單間購(gòu)買(mǎi),,則承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),;如果出賣(mài)人僅僅出售整體,不允許拆分,,則承租人依然沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 合伙租賃是指數(shù)人共同租賃一套房屋,,所有承租人可視為一個(gè)整體。對(duì)外,,所有承租人作為一個(gè)整體享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),;對(duì)內(nèi),每個(gè)承租人均有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。數(shù)個(gè)承租人愿意購(gòu)買(mǎi),,則形成按份共有關(guān)系。 5,、轉(zhuǎn)租情況下,,承租人和次承租人誰(shuí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)? 關(guān)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),,筆者認(rèn)為應(yīng)充分考慮出租人的意思,。 (1)如果轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過(guò)出租人的同意,次承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。此時(shí),,承租人和次承租人是否都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢??jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的設(shè)定是以占有,、管理,、使用房屋為目的,保護(hù)承租人的占有,、使用,、收益的權(quán)利,發(fā)揮房屋的最大效用,。相比之下,,次承租人比承租人更直接的占有、使用房屋,,因此,,筆者認(rèn)為此種情況下,次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),,承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 (2)如果未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的,承租人未實(shí)際占有租賃物,,說(shuō)明對(duì)租賃物依賴(lài)程度不高,,喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。次承租人因沒(méi)有得到出租人的同意,,更不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 6、公用征收,、征用租賃物的,,承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 依照公法手段實(shí)現(xiàn)租賃物的物權(quán)變動(dòng),屬于所有權(quán)原始取得,,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為一種繼受取得所有權(quán)方式,,兩者無(wú)可比性,因此承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。 7,、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除。 出賣(mài)人因贈(zèng)與,、遺贈(zèng),、繼承等非因買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)移標(biāo)的物時(shí),此種情況下基本都附有人身,、贍養(yǎng),、撫養(yǎng)等特殊義務(wù)關(guān)系,如果允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),,將使他人權(quán)利受到侵犯和過(guò)分干預(yù),,因此承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 8,、最高人民法院規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在,。 最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,,通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人,、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的,,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。第十六條 拍賣(mài)過(guò)程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受,,如無(wú)更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人,;如有更高應(yīng)價(jià),,而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人,。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的,,以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人。 9,、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之訴的當(dāng)事人法律地位,。 房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)訴訟中涉及出租人(出賣(mài)人)、承租人(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人)、買(mǎi)受人三方當(dāng)事人,,應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體案件情況確定各自的訴訟地位: (1)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系尚未成立的,承租人因主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與出賣(mài)人發(fā)生糾紛提起訴訟,。承租人為原告,,出賣(mài)人為被告; (2)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立的,,承租人作為原告提起訴訟,,出賣(mài)人為被告,買(mǎi)受人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟,; (3)出賣(mài)人與買(mǎi)受人因買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生糾紛,,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,承租人以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟,。 |
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