樓市拐點論每年都會出現(xiàn),，曾經(jīng)樓市的白菜價雖然一直受到人們的推崇但從來就沒有出現(xiàn)，我國樓市事實上一直在向上突破還是向下拐上反復并考驗著我們的神經(jīng),。

如今2021年已經(jīng)來臨,，人們在凜冽的寒風中迎接新的新春佳節(jié)的喜慶，這種神奇的尷尬讓人們對樓市又充滿了期待和糾結(jié),，根本的糾結(jié)在于：2021年會是我國樓市的“拐點”嗎,？我們主要關注三大因素：

第一大因素，疫情的反復和繼續(xù)控制的需要會在一定程度上抑制了需求的釋放,？無論是返鄉(xiāng)置業(yè)還是正常的購房需求,，都難以短期內(nèi)實現(xiàn)

有的人可能會說,，疫情的控制會進一步導致返鄉(xiāng)置業(yè)的降溫甚至返鄉(xiāng)置業(yè)的停滯。2020年春節(jié)受突如其來的疫情影響,，售樓處大量關閉,，房地產(chǎn)施工、交房,、貸款,、入籍等均按下暫停鍵，對于很多中小城市來說,，近幾年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)是帶動當?shù)貥鞘械闹匾α?。而受疫情影?020年的返鄉(xiāng)置業(yè)近乎停滯，前兩個月的住房銷售市場數(shù)據(jù)極其慘淡,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米,，下降39.9%,；商品房銷售額8203億元，下降35.9%,。

2021年本來大家以為進入了生活的正常軌道,，但今年面臨疫情的再次爆發(fā)期，春運期間如何防疫成為大家關注的重點,，鼓勵就業(yè)過年又一次成為熱點,。面對今年春運難題和防控疫情的關鍵時期，外地員工就地過年是非常必要的,。目前已有29省市建議市民“不返鄉(xiāng)過年”,，山西、河南,、山東,、河北、上海,、天津,、貴州、北京,、浙江等城市均在內(nèi),，提出沒必要不出省、外地打工者非必要不要返鄉(xiāng)等,，倡議企業(yè)做好離崗返鄉(xiāng),、彈性休假等制度。

雖然就地過年有利于疫情和經(jīng)濟生產(chǎn),，但是對于返鄉(xiāng)置業(yè)卻也有一個非常大的影響,，從而導致今年的房地產(chǎn)形勢在開年不僅難以實現(xiàn)開門紅,，更可能難以實現(xiàn)今年的銷售目標。

但實際上,，2020年疫情影響的不僅僅是返鄉(xiāng)置業(yè),，而是影響的整個房地產(chǎn)銷售。更重要的是,，曾經(jīng)的返鄉(xiāng)置業(yè)潮風光無限于一時,，在2018年春節(jié)出現(xiàn)的火爆返鄉(xiāng)購房潮，2019年春節(jié)期間已經(jīng)呈現(xiàn)出衰退的跡象,，2020年的抗擊疫情春節(jié)更是將所有的購房進入冰點,。返鄉(xiāng)置業(yè)潮在2019年已經(jīng)出現(xiàn)了下降的局面，預示著返鄉(xiāng)置業(yè)將在一段時間內(nèi)成為越來越弱的趨勢,。2019年春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)“只看不買”現(xiàn)象,，當時的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停,，三四線城市樓市從火爆轉(zhuǎn)向穩(wěn)定,。隨著我國房地產(chǎn)市場價格的回落和一二線城市房價的回歸，返鄉(xiāng)置業(yè)的投資意愿也出現(xiàn)下降,。2020年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)出現(xiàn)更大程度的降溫不可避免,，2021年即使沒有疫情的影響返鄉(xiāng)置業(yè)仍然并不樂觀。

疫情對買房需求的抑制卻可能是整體的和實實在在的,，對我國一季度乃至上半年的房地產(chǎn)銷售形成巨大的壓力,。2020年2月份，包括西安,、天津,、南京、深圳,、武漢、浙江,、上海,、無錫、南京等省市均發(fā)布了樓市相關扶持新政,，被稱為紛紛救市,。這些城市紛紛出臺的對房地產(chǎn)的松綁和輸血措施引發(fā)人們對房地產(chǎn)未來的關注，同時也引起樓市到底是冬天來臨還是春天到來的猜想,。但隨著官方“穩(wěn)樓市”聲音的出現(xiàn),，這些城市出臺的樓市松綁措施引發(fā)的我國房地產(chǎn)面臨大變局的幻想正式破滅。

第二大因素,，房地產(chǎn)企業(yè)融資的三道紅線和劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”,，都對房地產(chǎn)市場需求有非常大的影響,，但對房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大

2020年8月，央行與住建部約了12家房企,，監(jiān)管機構(gòu)明確了房地產(chǎn)企業(yè)融資的三道紅線,，被認為對所有的房地產(chǎn)企業(yè)未來融資和現(xiàn)金流管理都是一種非常大的威懾。

“三道紅線”的具體內(nèi)容是什么,？為什么對房地產(chǎn)企業(yè)有這么大的影響呢,？所謂的“三道紅線”主要是制定了明確的控制房企有息債務規(guī)模所設置的標準：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%,、現(xiàn)金短債比小于1倍,。再根據(jù)房企出線情況不同，分檔設定有息負債增速閾值,。

如果嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)融資的“三道紅線”,，大多數(shù)房企的融資將受到非常大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)融資受到限制的前提下,，房地產(chǎn)企業(yè)只能是加快銷售回流現(xiàn)金以延續(xù)生存和發(fā)展,。

2020年的最后一天，中國人民銀行,、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,，將銀行業(yè)金融機構(gòu)分為5檔，每一檔銀行都設置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限,。被稱為嚴控銀行涉房貸款比例房貸新規(guī)“兩道紅線”,，并被人認為是對房地產(chǎn)貸款再戴“緊箍”。

無論從哪個角度看,，兩大政策的出臺對房地產(chǎn)市場無疑都是一種非常大的從嚴約束威懾,，但兩者又完全不同，前者更大的意義在于約束房地產(chǎn)企業(yè),，后者則從房地產(chǎn)企業(yè)和購房者來說都面臨影響,。前者是影響是持續(xù)的，后者的影響更具有一種象征性意義,，短期內(nèi)的影響是有限的,。

第三大因素，房地產(chǎn)企業(yè)市值縮水面臨巨大的壓力,，2020年50家房企市值縮水超8000億,，前30強股價平均跌幅約21%

2020年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年，年初的疫情幾乎讓房地產(chǎn)暫停了所有的銷售活動,，年中的“三道紅線”限制房企融資,，這對于一些資本實力弱、回籠資金能力差的房地產(chǎn)企業(yè)形成了較大的沖擊,，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示,，2020年全國已有近400家房企發(fā)布破產(chǎn)公告,。有專家預言，今后十幾年中國房企數(shù)量會減少三分之二以上,。

面對房企融資渠道的持續(xù)收緊,，2020年的房企走勢可謂是“跌”字當頭，據(jù)NBD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，相較于2019年同期,，50家上市房企中僅4家實現(xiàn)市值的上漲，其余46家房企,，包括多數(shù)行業(yè)龍骨房企在內(nèi),，市值均有不同程度的下降，其中下滑幅度最高的為58.41%,。按照年末50家上市房企28767.1億元的市值總額計算,，相比2019年同期的36881.3億元，下跌幅度達22%,，縮水市值超過8000億元,。根據(jù)《華夏時報》記者的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年開年房企股價下跌情況雖然有所好轉(zhuǎn),，但仍然不容樂觀,，2021年1月11日至1月15日40家重點上市房企中股價下跌的數(shù)量為14家，最大跌幅為3.68%,。

另外一個非常重要的現(xiàn)象是,，臨近年底又頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高管離職潮。據(jù)報道,，在2020年的最后一周就有6家房企總裁接連離職,，包括剛剛上市19天的領地集團總裁許曉軍、桂林百強房企彰泰集團,、董事長兼總裁張巧龍,，還有禹洲集團總裁許珂、龍光集團執(zhí)行董事兼執(zhí)行副總裁吳劍,、實地集團總裁劉森峰以及三巽集團總裁王本龍,。

無論從以上三大因素的哪一個看，似乎都預示著2021年房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)來臨,。但是且慢，我們再看看三個因素：

一是房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的收緊,，再一次地說明房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要性,，如果真的已經(jīng)出現(xiàn)拐點，難道還需要繼續(xù)采取政策措施收緊嗎,？房地產(chǎn)政策的收緊再一次說明房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要性,，即拐點并沒有真正到來,，目前出現(xiàn)的一些現(xiàn)象應該是階段性現(xiàn)象的浮現(xiàn)。

二是從2020年的實際情況看,，房地產(chǎn)的價格仍然具有上漲的動能,。2020年全國房價排行榜出爐，深圳2020年12月底二手房均價達到87957元,，同比大漲34.25%,；東莞二手房均價達到23375元，同比上漲47.11%,，高居全國第一,。房價同比上漲的城市依然是大多數(shù)，多達241個,，占比接近八成,。2021年北方已經(jīng)下跌房價的城市仍然難以再現(xiàn)曾經(jīng)的風光，上揚的可能性微乎其微,；而南方如深圳,、東莞等房價上揚過快的城市如果不出臺新的調(diào)控政策大概率仍然會繼續(xù)上漲，這既是百姓愿意看到的,，也不一定是政策希望出現(xiàn)的結(jié)果,，但可能是現(xiàn)實。這肯定不是房價出現(xiàn)拐點的前奏,，而是繼續(xù)加大調(diào)控的基礎,。

三是我國2021年宏觀政策整體保持連續(xù)性、穩(wěn)定性,、可持續(xù)性以及貨幣政策要‘穩(wěn)’字當頭,，并不會對房地產(chǎn)形成新的刺激，而房住不炒政策的堅持需要保持房地產(chǎn)市場和房價的穩(wěn)定,。中央經(jīng)濟工作會議提出,，宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性,、可持續(xù)性,。2021年人民銀行的貨幣政策是保持對經(jīng)濟恢復的必要支持力度，貨幣政策要‘穩(wěn)’字當頭,，保持好正常貨幣政策空間的可持續(xù)性,。預測2021年貨幣政策對房價的助推作用有限，但抑制作用也十分有限,，房價的上漲與下跌仍然取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策,。而房住不炒的定位將對炒房者是一個打擊、對弱小的房地產(chǎn)開發(fā)商是一個打擊，但對房地產(chǎn)市場的拐點也許我們并看不到,。

目前我國樓市雖然面臨疫情沖擊,、房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)貸款政策限制以及房地產(chǎn)企業(yè)股價下跌的嚴峻態(tài)勢，但從房地產(chǎn)市場趨勢,、房價現(xiàn)狀以及未來貨幣政策趨勢看,，并不能得出樓市拐點的結(jié)論。（麒鑒）