學(xué)區(qū)房價(jià)格真的沒有天花板？

最近,，有消息稱深圳福田百花片區(qū)的國城花園,，44平方米房源成交價(jià)格達(dá)到1420萬元，折合每平方米32.27萬元,。由于該小區(qū)自帶深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)位,，多年來，備受家長和投資客追捧,。鏈家APP顯示,，該小區(qū)建成年代1995至1998年,，樓齡已超過20年。

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（國城花園 浩林?jǐn)z）

不過,，記者在百花片區(qū)實(shí)地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，多家房產(chǎn)中介門店的經(jīng)理均表示并不知曉有相關(guān)房源出售的消息,，記者在各大房產(chǎn)中介交易平臺(tái)查詢時(shí)也未發(fā)現(xiàn)該房源,。不過，這里的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房“高價(jià)”卻是不爭的事實(shí),，甚至一棟樓的”市價(jià)“堪比一家A股上市公司,。

關(guān)于學(xué)區(qū)房，一直是深圳乃至全國多個(gè)城市房地產(chǎn)市場中的一個(gè)“特殊存在”,。以往在農(nóng)歷新年之前,，深圳樓市會(huì)進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)著實(shí)讓許多家長高呼“看不懂”,。

一棟樓“市值”超半數(shù)A股上市公司

在深圳,，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房既有高大上的新小區(qū)，也有不起眼的獨(dú)棟高層,，當(dāng)然還有“老破舊”的低層住宅,。

“就是因?yàn)槊襟w報(bào)道了一則消息，說螺嶺教育集團(tuán)可能要辦初中,，這邊的房子誠心放賣的房源頓時(shí)減少,，掛牌價(jià)立馬大漲?！痹谏钲诹_湖區(qū)中興路從事房產(chǎn)中介的陳經(jīng)理告訴記者,，“兩個(gè)月前均價(jià)10萬出頭，現(xiàn)在有業(yè)主掛牌到14萬了,?！?/p>

因?yàn)橐恍皞餮浴被蛘咝陆５南?dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格大漲的情況還有很多，其中福田八卦嶺片區(qū)的房價(jià)變化在置業(yè)者心中堪稱“神奇”,。以八卦四路的翠馨居為例,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2019年上半年該小區(qū)接近31平方米的房源成交價(jià)是180萬元左右,，單價(jià)不足6萬,，而如今的掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米12萬元，總價(jià)突破372萬,。造成這種現(xiàn)象的原因,，正是“學(xué)位之爭”，特別是荔園小學(xué)東校區(qū)將建在八卦嶺，而荔園小學(xué)正是深圳的“名?！?。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度八卦嶺片區(qū)的成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到58.97%,，位居全市第三位,。

可以說，八卦嶺的房價(jià)隨著學(xué)位的變化而超前反應(yīng),，著實(shí)是深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場的經(jīng)典案例,。“即便是荔園小學(xué)東校區(qū),，但學(xué)校都還沒出地面,，具體招生范圍也沒確定，萬一哪個(gè)小區(qū)沒被劃進(jìn)學(xué)校招生范圍,，怎么辦,？“有購房者很是感慨。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房依然是深圳樓市里“最香”的硬通貨,。根據(jù)樂有家研究中心的統(tǒng)計(jì),，在50個(gè)深圳關(guān)注度較高的樓盤中，2020年四季度成交價(jià)格的同比漲幅,，其中羅湖區(qū)的金麗豪苑漲幅達(dá)到了66.58%,，站在了深圳二手房漲幅的最頂端，金麗豪苑帶的是深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)學(xué)位,。此外,，漲幅居前的中海陽光玫瑰園屬于深圳大學(xué)師范學(xué)院附屬中學(xué)及荔灣小學(xué)學(xué)區(qū)房范圍，世紀(jì)廣場屬于學(xué)府中學(xué)學(xué)區(qū)范圍,，都是比較典型的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,。

（2020年深圳二手住宅樓盤價(jià)格漲幅排行榜）來源：樂有家研究中心

提起深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，就不得不提到福田百花片區(qū),，這個(gè)片區(qū)擁有實(shí)驗(yàn)小學(xué),、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)以及實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)位,，雖然大多房屋建于上世紀(jì)八九十年代已，但售價(jià)頗高,，幾乎都是單價(jià)超過每平方米10萬元的“豪宅”,。

在這當(dāng)中，最常被市場拿來討論的要屬擁有“雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位”的國城花園,，特別是一種接近44平方米小戶型的“上車盤”備受追捧,，記者在小區(qū)周邊調(diào)查時(shí)，有房產(chǎn)中介告訴記者，有一套44平方米小戶型放賣,，但學(xué)位剛剛被占用,，盡管如此該房源叫價(jià)1280萬元，折合每平方米約29萬元,。

（國城花園 浩林?jǐn)z）

國城花園包括兩棟高層住宅,，根據(jù)房產(chǎn)中介提供的戶型圖，我們不妨做一個(gè)“有趣的對比”,。以國城花園其中一棟樓為例,，房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹說從2樓開始到31樓是居住區(qū)域，3梯8戶,，基本都是103平方米（4套）和127平方米（4套）的戶型,，還有幾套特殊戶型以及頂樓的幾套復(fù)式單位。房產(chǎn)中介經(jīng)理表示,，目前有一套127平方米的房源業(yè)主“不怎么誠心賣”,，要價(jià)2850萬元，折合每平方米22.4萬元,。記者在幾個(gè)主流房產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn),，國城花園的參考均價(jià)為22.64萬元。

以目前每平方米22.64萬元的價(jià)格，一層樓的總建筑面積920平方米來計(jì)算,，國城花園這棟樓的“市價(jià)”大約為62.5億元,。一個(gè)可供對比的數(shù)字是，目前滬深兩市4100多家上市公司中,，總市值的中位數(shù)約為52億元,，也就是說這棟樓的市值已經(jīng)超過半數(shù)A股公司。尤其是與國城花園一路之隔就有一家A股上市公司深賽格,，其A股市值約為64億元,，深賽格旗下最為有名的華強(qiáng)北地標(biāo)賽格廣場與國城花園的距離相當(dāng)近，可以說同屬“華強(qiáng)北”,。

（數(shù)據(jù)來源：Wind ）

數(shù)據(jù)顯示,，截至1月14日收盤，市值在62億元以下的上市公司超過2300家,，目前A股所有上市公司數(shù)量超過4100家,，也就是說國城花園這一個(gè)小區(qū)一棟樓的價(jià)值已經(jīng)超過目前50%的上市公司市值。

學(xué)位供應(yīng)量加大 “學(xué)區(qū)房熱”還會(huì)維持多久,？

“現(xiàn)在陽光天地有一套31平米的房源,，滿5年,，要價(jià)570萬元，這種房源放賣的很少,?！庇浾咴谏钲诹_湖區(qū)田貝四路調(diào)查時(shí)，有多位房產(chǎn)中介向記者推薦這套房源,，“入讀深圳中初中部和翠北小學(xué)的最低總價(jià)門檻,。”雖說總價(jià)最低門檻,，但算下來單價(jià)已經(jīng)超過每平方米18萬元,。與陽光天地小區(qū)一路之隔，記者發(fā)現(xiàn)許多不帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)學(xué)位的住宅,，均價(jià)基本在每平方米5萬到7萬,。

一路之隔的房子，卻因?yàn)閷W(xué)位不同而價(jià)格相距懸殊,。銀行對一些老舊的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房似乎也顯得很“寬容”,。一家外資銀行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產(chǎn)時(shí)會(huì)考慮物業(yè)的樓齡,，剩余產(chǎn)權(quán)年限等因素,，例如在1995年之前建成的物業(yè)，該行進(jìn)行評估時(shí)會(huì)適當(dāng)降低評估價(jià),，意味著置業(yè)者需要多給首付或者貸款年限會(huì)有所減少,。不過，記者將一套樓齡超過25年的老舊學(xué)區(qū)房小區(qū)的房產(chǎn)證復(fù)印件交給銀行經(jīng)理進(jìn)行評估,，對方告知該物業(yè)的評估價(jià)幾乎可以做到當(dāng)前的市場價(jià),，而且可以貸足30年。只要符合條件,，同樣就可以三成首付,。

就在去年，北京和廣州的學(xué)區(qū)房改革曾被迅速引爆,，特別是采取“六年一學(xué)位”,，實(shí)施“多校劃片”等措施為“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”降溫。事實(shí)上,，深圳早在2015年就在多個(gè)區(qū)小范圍內(nèi)試點(diǎn)“大學(xué)區(qū)制”以及“共享學(xué)區(qū)”,。此外，深圳正在加大力度增加學(xué)位供給,。日前,，深圳市委市政府印發(fā)《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于加快學(xué)位建設(shè)推進(jìn)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)發(fā)展的實(shí)施意見》（下稱《實(shí)施意見》）。深圳“教育大禮包”提出了一系列解決措施,，其中包括到2025年深圳市合計(jì)將新增基礎(chǔ)教育學(xué)位接近一百萬個(gè),；規(guī)劃新增100公頃教育用地；新增中小學(xué)教師5萬—6萬名等,。

盡管深圳在教育均衡化發(fā)展方面可謂不遺余力,，但對于學(xué)多家長來說，購買學(xué)區(qū)房還是在一定程度上為孩子入學(xué)提供了“保障”,。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示,，目前深圳比較熱門的學(xué)區(qū)房，背靠的是已經(jīng)取得好成績的學(xué)校,。雖然未來政府會(huì)大力增加基礎(chǔ)教育學(xué)位,，也承諾會(huì)平衡教育資源，但這是未來的事情,，存在不確定性,。因此有能力的家長會(huì)鎖定已有的優(yōu)質(zhì)教育資源，以減少孩子讀書的風(fēng)險(xiǎn),，這就是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房持續(xù)熱鬧的原因,。這股熱潮會(huì)持續(xù)多久，主要取決于補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)教育資源出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn),。

樂有家營銷副總裁孟凡振表示,，深圳一些片區(qū)的學(xué)校本來市場對其“預(yù)期”沒那么好，但只要一兩屆學(xué)生的考出好成績之后就會(huì)有家長“一擁而上”,，一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價(jià)格也被抬得很高,，絕大多數(shù)購房者也就是純粹為了學(xué)位需求，也不全是為了炒作或者投資用,。雖然學(xué)位供應(yīng)續(xù)會(huì)不斷增加,，但是教育和一個(gè)學(xué)校的發(fā)展還是需要時(shí)間，教育資源和師資力量也需要沉淀,。從學(xué)位供給角度來看,，未來會(huì)帶來分化和平抑的效果，但短期和中期內(nèi)難以改變當(dāng)前的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房熱的局面,。