世上很多事情無法解釋清楚,。

比如貓和老鼠，處好了,，就是Tom and Jerry,；處不好了，就是天敵,，吃了你,。

比如婆婆和媳婦，處好了,，就是媽媽和閨女,；處不好了，就是天敵,，有你沒我,，有我沒你。

比如房東和房客,，處好了,，就是閨蜜和朋友,；處不好了,，就是天敵，法庭上見……

今日,，咱們就來唱一出十問如何防范和處理房東房客糾紛,。

一旦房東和房客產(chǎn)生糾紛，雙方調(diào)解不成,，在安省,，民用房東房客的糾紛，由房東房客管理局來進(jìn)行聽證,。房東房客管理局的名稱是（Landlord and Tenant Board）,。

一問：租客拖欠房租，找律師還是自己解決,？

只要租客無法繼續(xù)交租,，無論是否惡意,，哪怕曾經(jīng)是好租客，遇到難解的困難,，無法繼續(xù)交租,，作為房東，都要盡快開啟驅(qū)逐行動(dòng),，盡量不能姑息,。

租客欠租，首先要做的就是先不要鬧僵,。畢竟租客還有一個(gè)月的租金已經(jīng)付清,。因?yàn)樽饪腿胱∏埃仨氁妒孜矁蓚€(gè)月租金作為保證,，這最后一個(gè)月的租金,，并不能作為租客違約延遲交租的鋪墊，其本意是為了租客在租約期滿,，不再續(xù)約時(shí)房東們可以有個(gè)準(zhǔn)備,，萬一租客欠水電費(fèi)什么的，房東可以提前讓租客繳清,，也可以防止租客不辭而別,。總之,，是合同期滿前最后一個(gè)月的租金,。

當(dāng)租客的支票不能兌現(xiàn)時(shí)，房東首先要做的是,，一邊軟硬兼施,，催租，一邊準(zhǔn)備驅(qū)逐行動(dòng),，而啟用驅(qū)逐行動(dòng)房東們是否要聘請律師呢,？

如果租客已經(jīng)付了幾個(gè)月的租金，突然無法繼續(xù)付租,，惡意欠租的可能性小些,，所以最好先理性溝通，爭取做到不撕破臉皮,。一旦溝通無法繼續(xù)下去,，或者租客一再搪塞，就要當(dāng)機(jī)立斷,，到了真正欠租的次日,，開始發(fā)出驅(qū)逐信件。

欠租驅(qū)逐信,，N4表格,，可以在網(wǎng)上下載,，房東簽字，發(fā)給租客,，這N4表格也可以到“安省房東租客委員會”去要,。

有三點(diǎn)需要知道：

一、加拿大的驅(qū)逐程序,，任何一個(gè)普通業(yè)主都可以親自去做,，并且，政府支持業(yè)主本人到場,。如果業(yè)主委托其他人出席聽證會,，這個(gè)被委托人也可以是普通人，而不必是律師或者經(jīng)紀(jì),。

二,、現(xiàn)在市面上有一些做驅(qū)逐租客業(yè)務(wù)的律師，這些律師多數(shù)是廣義的律師Lawyer,，嚴(yán)格說,，其實(shí)是律師助理，英文Paralegal ,?！爸怼币馕吨墑e，介于律師和助理之間的一個(gè)職位,，并不真是某位律師的助理,。

三、也有真正全牌律師手下有專門人負(fù)責(zé)租客驅(qū)逐,，應(yīng)該比律師助理更有力,。

所謂的“出庭”，就是聽證會hearing ,，并不是想象中的法庭,。所以，驅(qū)逐并不可怕,，也并不是非找律師不可,。

一直以來，安省房東們最大的困擾就是驅(qū)逐程序冗長,，累人。即使最后的判決下來,，房東們贏了,，如果租客不情愿主動(dòng)搬出去，房東們要拿著“房東租客委員會”的強(qiáng)令搬出去的判決,，到“高等司法執(zhí)行辦公室”,，申請強(qiáng)行驅(qū)逐的日期,。

很多房東們都抱怨，本來整個(gè)申請驅(qū)逐的程序就已經(jīng)非常冗長,；如果租客接到判決還不走,，需要啟動(dòng)強(qiáng)行驅(qū)逐，那時(shí)間拖的就更長,。

不僅驅(qū)逐程序之間發(fā)生的申訴,，強(qiáng)行驅(qū)逐艱難漫長，政府所收費(fèi)用也讓房東們很不滿,。

出席聽證會的首次開銷$175,，最后的強(qiáng)行驅(qū)逐費(fèi) $315，”地方強(qiáng)制驅(qū)逐官“ 到達(dá)被驅(qū)逐所在地的公里數(shù)都要按照每公里$0.58 由房東負(fù)責(zé),。

聽證通知上寫明聽證日期,，時(shí)間以及地址。同時(shí)也包括一份“房租委”的整個(gè)申請程序,。

看到這里,，作為房東的你，如果已經(jīng)開始心煩氣躁,，怒火中燒,。那好，您需要找律師了,，也就是我上邊提到的 Paralegal,。

驅(qū)逐律師的市場價(jià)，目前是$1000上下,，外加需要繳納給政府的費(fèi)用,。律師的收費(fèi)有兩種： 1. 政府費(fèi)用，外加服務(wù)費(fèi),。2. 政府費(fèi)用,，外加固定保證將租客成功驅(qū)逐費(fèi)用 $1500。

政府收費(fèi)很規(guī)范,，也透明,。唯一的區(qū)別是，如果您的租客接到驅(qū)逐信就搬走,，不需要聽證或進(jìn)一步手續(xù),，恭喜。如果租客一直堅(jiān)持到最后,，您需要交給政府的費(fèi)用至少要 $175 ＋$315＋$300 雜費(fèi),。外加律師的收費(fèi)。

第一種，是見機(jī)收費(fèi),，如果需要進(jìn)一步打,，可能要追加。第二種,，固定收費(fèi)很好,，無論達(dá)到何種程度，都是律師負(fù)責(zé),。如果租客立刻搬走,，律師大賺；如果打到最后強(qiáng)行驅(qū)逐,，律師也不賠,。

是否找律師？您最需要考慮的,，不是語言,，不是時(shí)間，而是您的心理承受能力,。律師專業(yè),，租客驅(qū)逐可以在最大程度上進(jìn)展順利。雙贏,。

二問：租房合同是否越長越好,？

房東們在和某租客簽訂了合同后，在合同有效期間,，想要合法漲租,，只有按照政府的漲租幅限來漲價(jià)，即使這樣的比例對于房東們?nèi)諠u增加的開銷來說,，并不十分合理,。

過去，房東們拼的是物業(yè)本身的升值,。租金只用來部分開銷,，有租客還可以打理房子。租金收入,，遠(yuǎn)非物業(yè)升值幅度可比,。

但是現(xiàn)在房地產(chǎn)冷淡，央行不斷漲息,，貸款負(fù)擔(dān)陡然開始沉重,；Condo 管理費(fèi)增加；物業(yè)稅更高,，等等,，這些都是要房東們消化的內(nèi)容。只依賴根據(jù)通貨膨脹計(jì)算得來的漲租幅度限制,，根本無法幫助涵蓋房東們的開銷,。目前安省大多倫多地區(qū)，除了Condo物業(yè)可以涵蓋房東們的開銷并有正現(xiàn)金流,，獨(dú)立物業(yè),，越大，越豪華,，越無法用租金覆蓋開銷,。

所以許多投資業(yè)主開始精打細(xì)算租金是否可以負(fù)擔(dān)日漸增加各項(xiàng)成本費(fèi)用，那么租約簽署期多久才合適呢,？

租約簽署期：最短1年,，最長2年。半年太短,，3年太長,。

個(gè)人傾向：1年。

半年太短,，租客負(fù)責(zé)水電煤氣費(fèi),，過戶，立帳,，好不容易辦好,，半年到期了。

為什么3年太長,？因?yàn)槟阄ㄒ豢梢愿鶕?jù)自己心意,，市場走向來既合理又合法漲租的機(jī)會，就是換掉現(xiàn)有租客,，重新上市出租的時(shí)候,。

合同之內(nèi)，租金只可以按照政府規(guī)定漲幅增加,。Condo為例,。3年前，多大附近1室,，1衛(wèi)公寓單位租金$1550到$1650 ,。按照每年平均1.7%的合法漲幅，到第三年,，你的租金也沒超過$1700 ?，F(xiàn)在的形勢是，1室1衛(wèi)多大附近的Condo已經(jīng)租到 $2300 ,。顯然,，簽訂長期租約的房東們很吃虧。

并且，長期租約,，即便您要賣房,，自住，您也只能等到租約到期前的60天,，才可以提前給租客發(fā)出通知,，要求解除租約。

雖然我說個(gè)人傾向1年,，對于Condo來說應(yīng)該很適合,，房東們每年都可能有機(jī)會通過換租客來合法漲租。對于Condo之外的物業(yè),，2年租約也很好,。畢竟現(xiàn)在的獨(dú)立物業(yè)并不像Condo這樣租金漲幅驚人，更未必如Condo這般好租,。

2年租約,，房東至少可以不必在1年后換租客，再重新上市出租,。放租期間的周折和耗時(shí),，即便自己租，也至少要空置一段時(shí)間,；如果不想費(fèi)心,，委托經(jīng)紀(jì)租，更要多交一個(gè)月租金作為經(jīng)紀(jì)報(bào)酬,。

所以房東簽訂租約前對租客的審查要慎之又慎,。同時(shí)，如果不確定自己的未來安排,，盡量不簽長期租約,。

最合適的租期是：最少1年，最多2年,。

三問：如何解除租約呢,？

過去，房東們?nèi)绻谧饧s到期,，租客仍然想繼續(xù)住下去時(shí),，想要收回出租屋，只要給出合理原因,，比如自己,，或親人住,；裝修改建,；上市出售等,，租客就要搬走。

但是現(xiàn)在,，房東雖然仍然可以給出上述理由解除合同,，但必須要給租客找到另外的出租物業(yè)，租客滿意才可以,?；蛘?，如果無法找到可替代的出租物業(yè),，房東要給租客補(bǔ)償一個(gè)月租金。

看似非常不合理的法規(guī),，然而政府這么做確實(shí)是有理由的,。過去這些年來，很多房東們以自住為理由,，將租客趕走,，其實(shí)是為了再次出租，然后漲租,。為了防止房東們鉆空子,，政府才出臺該項(xiàng)條例。

所以現(xiàn)在好房東們要為少數(shù)壞房東們的作為買單,。不僅要給租客一個(gè)月的租金,，自己或家人短期入住也不行，至少需要住滿一年才算真正自己住,。

政府稱有監(jiān)視手段,，一旦發(fā)現(xiàn)房東們并未像自己聲稱的那樣，自己或家人住,，并且住滿一年,，最高罰款$2.5萬。

安省政府本來對租客就非常偏袒,，房東們似乎無論如何,，都要至少損失一個(gè)月租金。

當(dāng)然,，唯一的例外是,，租客方面提出解約，房東自然可以不必多出一個(gè)月租金,。

四問：租客提供的信用報(bào)告造假怎么辦,？

安省有兩家最大，目前也是最具權(quán)威性的信用報(bào)告中心,，Equifax Canada,，TransUnion,。房東們不可以親自去信用機(jī)構(gòu)去查看租客的信用報(bào)告，因?yàn)椴缓戏ā?/p>

信用局明令,，任何個(gè)人的信用報(bào)告都只為該個(gè)人服務(wù),，第三方在未經(jīng)允許情況下，不可以私自查看,。聯(lián)邦政府的有關(guān)個(gè)人隱私法案,，也明確指出，凡是個(gè)人信用類的隱私信息,，查看人必須要有合法合理的證明,。

每個(gè)在信用機(jī)構(gòu)有信用記錄的人，都是信用機(jī)構(gòu)的成員,。作為成員,，如果你擅自查看別人的信用記錄，可能會受到別清除出信用機(jī)構(gòu)的懲罰,。

如果你委托自己的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),，貸款經(jīng)紀(jì)以及朋友去查看，也不行,。這些機(jī)構(gòu)和個(gè)人也必須要得到租客本人的簽字允許,。

但是房東們可以自己上網(wǎng)查看租客信用報(bào)告的機(jī)構(gòu)  Ontario Landlords Association。

最大的好處是,，作為房東,，你可以不用要求“第三方”去查驗(yàn)租客的信用報(bào)告，但必須要得到租客的簽字允許,，就可以通過這個(gè)房東協(xié)會的網(wǎng)站直接從Equifax調(diào)取租客的信用報(bào)告,。

每次有人查看你的信用記錄，信用公司都會留下記錄,，并明白無誤的寫在報(bào)告里,。

比如你用貸款公司，車行等機(jī)構(gòu)去查看租客的信用報(bào)告,，而后來這些人并沒有買房或借錢買車,，以后一旦真的要買房買車，他們會給人留下一個(gè)壞印象,，他們曾經(jīng)被拒絕房屋貸款和買車,。

房東如果把房子放在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站上，多數(shù)情況下租客有經(jīng)紀(jì)出面,，各種材料齊備,，并且不需要房東親自出馬去調(diào)取信用報(bào)告。那么,，如何知道這份信用報(bào)告是真的呢,？

首先是經(jīng)驗(yàn),。經(jīng)驗(yàn)的積累在此項(xiàng)很簡單，把自己的信用報(bào)告從網(wǎng)上調(diào)出一份,，注意上邊的格式,，尤其是名字，生日（通常會省略出生的日子,，年份和月份會有）,，過去住過的地方等。您看慣了自己的,，再看別人的,，自然會感到不同，或者,，類同,。

其次，仔細(xì),。要求租客提供全套報(bào)告，而不是第一頁,。有些租客只提供第一頁,，這本身就可疑；提供了全套報(bào)告,，才可以仔細(xì)研究真?zhèn)?。?dāng)然，首頁總是最重要,，客戶的個(gè)人信息都在首頁了,。

五問：租客也分三六九等么？

對于租客的好壞程度,，見仁見智,。正如那句話“ 幸福的家庭總是相似的，而不幸的家庭各有各的不幸,?！?租客也是如此。好租客的標(biāo)準(zhǔn)和表現(xiàn)總是那么一致,，而不好的租客才是五花八門,，各有糟點(diǎn)。

上佳租客自然不用說,，首先兩個(gè)基本點(diǎn)要具備：信用和工作都好,。

加拿大信用評級真是一面照妖鏡，這些年,，包括我自己身邊比較熟悉的人里邊,，都曾在這面照妖鏡下被暴露得體無完膚,。

凡是信用分?jǐn)?shù)不夠700分的，或多或少有問題,。

很多人以各種理由為自己糟糕的信用評級辯解,，諸如忘了付Rogers 最后一筆賬單，只有$90而已,，沒想到被追討,；又或者在家具店分期付款，搬家后收不到賬單,，導(dǎo)致家具店將欠款送到清債公司,；又或者，對信用卡某項(xiàng)收費(fèi)不認(rèn)可,，干脆不付款,，看信用卡公司怎么樣…等等。

但是仔細(xì)看看,，所有這些導(dǎo)致信用分?jǐn)?shù)下降的行為,，歸根到底，是不負(fù)責(zé)任的舉動(dòng),。這樣的人在實(shí)際生活中,，都不同程度得貪婪，自私,，沒有責(zé)任感,。這樣的人不可以做租客，也不能做朋友,。

有些信用評級確實(shí)出了差錯(cuò),，被人盜用身份等。這樣的事情一旦發(fā)現(xiàn),，很快會糾正,，少則15天，多則2個(gè)月,，不能作為信用不好的理由,。

說到三六九等，很多房東對于將房子租給單身媽媽很怕,。單親媽是弱勢群體,，受到來自各方的歧視也多些。然而,，我的一個(gè)出租物業(yè)就是租給單親媽,，帶一個(gè)讀高中的女兒，養(yǎng)了兩條大狗,，住了2年從未發(fā)生拖欠房租或者半夜雞叫去修下水道之類的事情,。去收房時(shí),，覺著即使是我自己住那里2年，爐頭和地板都不會保持那么光亮如新,。

也有房東們說,，最好不要把房子租給年輕夫妻帶小孩兒的。原因是剛走路的小孩子糟蹋房子,，年輕夫妻工作和生活相對不穩(wěn)定,。

我自己曾幫助房東找到這樣的一戶租客。租客表現(xiàn)確實(shí)差強(qiáng)人意,，沒有愛護(hù)房子,，小孩子的零食到處散落，導(dǎo)致家里居然出了蟑螂,，房東不得不空屋殺蟲,；墻壁也被涂鴉的很臟，房東也不得不部分粉刷才可再租,。然而,，這對租客租了小兩年，房租沒有拖欠過,。

如果是分租,，有小孩子可能會影響鄰居正常作息，引起投訴或者其它人退租,。

有時(shí)候想，把租客分三六九等不足取,，上等租客似乎并不存在,，有人的地方就有江湖，何況還有利益,。

什么是好租客,？按時(shí)交房租的租客就是好租客，其它都可視作浮云,。

（未完待續(xù),，坐等明天）

本文得到ReMax帝國地產(chǎn)資深經(jīng)紀(jì)Alice Chen 的專業(yè)意見指導(dǎo)，致謝,！