【編者按】

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過,，并以中華人民共和國主席令（第四十五號）的形式予以公布,，該法自2021年1月1日起施行?！睹穹ǖ洹返恼焦紝ξ覈ㄖ平ㄔO(shè)而言具有劃時代的意義,。

近期,，由美度社區(qū)服務(wù)中心資深社區(qū)治理專家王柏峰老師組建由法學(xué)專家,、政協(xié)委員、律師及街道社區(qū)三方從業(yè)者組成的《民法典》物權(quán)篇解讀小組,，聚焦業(yè)主大會發(fā)展困境,，剖析個中深層次原因，推出“物權(quán)篇”系列解讀,，其中對278條進行實操性的解讀,。以此支持業(yè)委會發(fā)展及供從事業(yè)委會事務(wù)的街道、社區(qū)及第三方從業(yè)者參考，共同推進業(yè)委會工作向好的發(fā)展,。

物權(quán)編

介于第278條的重要性,，我們先從這條開始解讀。

第278條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

（二）制定和修改管理規(guī)約,；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動,；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,，應(yīng)由專有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決,。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

本條源自《物權(quán)法》第76條規(guī)定：

“下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項（第一款）,。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（第二款）?！?/p>

通過《民法典》第278條與《物權(quán)法》第76條比較,，可以看出，業(yè)主大會的職權(quán)沒有發(fā)生大的變化,，但民法典對《物權(quán)法》此條表決門檻作出了重大修改,。

一方面，在決定的事項上：

1,、原物權(quán)法對第（二）項的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”,，民法典直接表述為“制定和修改管理規(guī)約”，進一步凸顯管理規(guī)約對人的行為調(diào)控，主要不是管物,。

2,、民法典將《物權(quán)法》第（五）項中的“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”分拆為“籌集”和“使用”兩項，前者才參與表決的“雙四分之三”,，顯然,，立法機關(guān)認(rèn)為業(yè)主大會成立之初一般不需要籌集，業(yè)主買房時都繳納了專項維修資金,。再次籌集資金性質(zhì)更重要,、更慎重；而后者為了解決專項維修資金的使用難問題,，才參與表決的“雙過半”,。

3、民法典第（八）項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為新增條款,，原物權(quán)法沒有,。物業(yè)管理條例有關(guān)于改變共有部分用途需要召開業(yè)主大會的規(guī)定，但沒有規(guī)定票權(quán)比例,。另外,，對于出租共有房屋是否需要業(yè)主大會表決的問題，原來存在爭議?，F(xiàn)明確規(guī)定需要開會,，且票權(quán)比例要求較高。該項表決的票權(quán)比例要求高于“雙過半”,。

另一方面,，在表決門檻上：

民法典最為重要的變革在于該條第二款的表決門檻大幅下調(diào)。

《物權(quán)法》采取的是以專有部分總面積和業(yè)主總數(shù)人作為基數(shù),，分別規(guī)定了“雙三分之二”（絕對大多數(shù)）和“雙過半”（絕對多數(shù)）兩檔門檻,。

而民法典進行了大幅度調(diào)整。

新法規(guī)定,，參與表決的票權(quán)比例超過兩個“三分之二”,，會議才有效，且面積比例只算專有部分,，不算總建筑物面積,；一般議題的支持率“雙過半”即獲得通過，重大議題超過兩個“四分之三”獲得通過,，支持率的票權(quán)比例計算均以參與表決的票權(quán)而非總票權(quán)為基數(shù),。理論上講，只要超過兩個“三分之二”的業(yè)主參與表決,，一般議題只需要獲總票權(quán)的三分之一支持即可通過，重大議題需要獲總票權(quán)的二分之一支持。具體分析如下：

首先,，第278條第二款第一句設(shè)定了會議的法定最低人數(shù)限制：由專有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決,。會議才有效。

其次,，第278條第二款第二句對第六項至第八項規(guī)定的重大事項,，設(shè)定了門檻：經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；由于其基數(shù)為“參與表決（的專有部分面積和人數(shù)）”,，因此,，屬于“相對大多數(shù)”。其實際通過門檻為：2/3 x 3/4 = 1/2,；

舉個例子：以900戶小區(qū)表決第六項至第八項規(guī)定的重大事項為例,，600戶以上參與表決為有效會議，通過議題則為：900*2/3 x 3/4 =450戶以上同意,。

第三,，對于其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(相對多數(shù)),，其實際門檻為：2/3 x 1/2=1/3,。

舉個例子：以900戶小區(qū)表決第一項至第五項議題為例，600戶以上參與表決為有效會議,，通過議題則為：900*2/3 x 1/2 =300戶以上同意,。

顯而易見，民法典大幅度調(diào)低了業(yè)主大會表決事項的表決門檻：民法典將《物權(quán)法》的絕對大多數(shù)（“雙三分之二”）調(diào)低為絕對多數(shù)（“雙過半”）,；而將《物權(quán)法》的絕對多數(shù)（“雙過半”）調(diào)低為相對多數(shù)（“雙三分之一”）,。

通過上面的分析，立法者應(yīng)當(dāng)是吸取了《物權(quán)法》實施后一些案例所出現(xiàn)的教訓(xùn)：因業(yè)主棄權(quán)或少數(shù)業(yè)主反對而使業(yè)主大會陷入癱瘓,，無法有效運行,。因此,，相對于業(yè)主大會決議的民主性,，立法者更注重決策的效率性。

但這一重大變革在未來所可能引發(fā)的后果,，值得后續(xù)這個領(lǐng)域從業(yè)者實操后進行深入分析,。

最后,，以上摘列未必全面，以上分析未必完全準(zhǔn)確,。僅供各位參考,，并請方家斧正。