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新中國第一部帶“典”的法律——《民法典》生效已經(jīng)四年了,。 從實踐的情況看，該法在物權部分頗有爭議的分別為“第二百七十五條”和“第二百七十八條”,。 前者是車位,、車庫。后者是參與表決,。
爭議大的原因是本身描述不清,，讓實法者各為己用。 先陳述一下個人的三點理解： 2021年1月1日之前出臺的所有相關的政策法規(guī),，若有與《民法典》相沖突的,，都應讓路。 第三點的理解,，是基于現(xiàn)實中常常出現(xiàn)這樣的情況： 同樣的車位,、車庫，同樣的參與表決,，其“權威”解釋和法院判決,，往往出現(xiàn)截然不同的結果。導致這種結果的原因是引用法規(guī)時“各取所需”,。 當模糊的法條沒有依《立法法》進行厘清時,，同案不同判的案例就在所難免。 第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,； （二）制定和修改管理規(guī)約,； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,； （五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金,； （六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金； （七）改建,、重建建筑物及其附屬設施,； （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動； （九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。 業(yè)主共同決定事項,，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項,，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 這是業(yè)主大會表決內(nèi)容和表決門檻的關鍵條款,。
模糊之處是“參與表決”,。如何確定參與表決沒有作具體說明。 于是：“送達即參與”,、“棄權從多”便應運而生,。 人們往往會從自己的立場和利益出發(fā)，充分利用或擅長運用法規(guī)上的模糊,。 根據(jù)不同的議題,，每個小區(qū)召開業(yè)主大會要滿足“雙2/3”的參與要求，相當困難,。 這是共識,，也是事實。 無奈我們很多的所有權人,，對自己花巨額的真金白銀漠不關心,，至今還有絕大部分小區(qū)無法實現(xiàn)法律賦予的業(yè)主自治。 小區(qū)難以設立業(yè)主大會,，召開業(yè)主大會,，很大的一個原因就是這道門檻。 于是乎,，責備立法的,、繳械投降的、尋求破局的,、呼吁修條的,，比比皆是。 對于第二百七十八條,，讀過數(shù)次,。
通俗地說，小區(qū)需要業(yè)主大會決定的大事有9條,，其中第9條是未知的大事,。 以100戶為例：決定前5條的要67戶（含面積67%）參與，34戶（含面積34%）同意,；決定后3條的要67戶（含面積67%）參與,，51戶（含面積51%）同意。只有達到了這個要求,，才能形成決議,。 實事求是地,、不帶情緒地講，立法者的這種設計并不是沒有道理,。 首先,，《民法典》是集中了國內(nèi)頂級專家學者經(jīng)過多年討論決定后集體作業(yè)完成的； 其次,，他們知道所有權人的身份不同于公民,、市民和居民（后三者分文不花，幾乎與生俱來）,，基于私權性質和地位，讓所有權人盡可能多地自己參與決策,，其實是對私權的一種尊重和保護,。或許是用心良苦,。 但他們的確忽視了一個事實：幾千年的無產(chǎn)者習慣了對財產(chǎn)的漠視,，面對到手的權利并不知道如何珍惜,。 事實上第二百七十八條在參與表決的描述上并沒有那么含糊,。該條最后出現(xiàn)了兩次“同意”二字,，已經(jīng)明確地表達了真實意思,，即無論是參與,、選擇還是投票,，均要有“同意”的意思表達,。 立法者及執(zhí)法者,，都在追求和講究當事人“真實意思表達”,。 但這種愿望與現(xiàn)實有悖,。 大眾的心態(tài)是：
我要好生活，但不要麻煩我,。 這就讓很多小區(qū)的組織者無可奈何,。
辦法和對策，永遠比困難和政策多： 將“送達即參與”,、“棄票從多”一開始就寫進小區(qū)《議事規(guī)則》里,，不失為一種破解辦法。 說實在的,，這套“組合”一經(jīng)使用,，沒有通過不了的議題，參與率可達100%,，通過率很容易超過1/2或3/4,。 舉一例：2700余戶，參與率100%,，同意率為98.52%,。 更有一些小區(qū)幾十人代替了幾百人,、幾百人代替了幾千人投票權利的情況發(fā)生。最后引發(fā)訴訟被撤銷,。
理論上講,，用此方法，一個3000戶的小區(qū),，可由3人完成業(yè)主大會,，且參與率和同意率遠超第二百七十八條之要求。 “送達即參與”,、“棄權從多”它是把雙刃劍,。 但凡雙刃劍，定有善意和陰險,。 此方法著掌握在好人手里,，小區(qū)及業(yè)主受益； 此方法若被壞人利用,，后果不堪設想,。 親眼見過武漢的幾個小區(qū)，被同一家“第三方”操辦,，授意“業(yè)委會”先將此法寫進《議事規(guī)則》,，成功地實現(xiàn)了一輪輪“物鬧”后的物企更換（更換后的業(yè)主苦不堪言）。 如何是好,？ 若要向往美好,，若要從長計議，只有動員和組織全體業(yè)主,，提高權利意識,，加強權益保護，尊重并慎重地用好手中那可決定自己小區(qū)命運的一票,。 這個過程雖然漫長,，但必須完成。 換句話說：當小區(qū)大部分所有權人的權益意識不到位,，合該被壞人鉆空子而集體遭罪,！ 事實上細讀《民法典》第二百七十八條，已經(jīng)明確了參與表決的業(yè)主,，只有“同意”方能生效,。 將未參與、未表態(tài),、已表示棄權的納入計票或“眾多”,，絕不是法律的本意。
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