2021年1月1日,，《中華人民共和國民法典》（簡稱民法典）正式實(shí)施。

而在此前,，2020年的最后幾天,，民政局爆滿，離婚人數(shù)幾乎是平時的三倍,，因?yàn)槊穹ǖ湟?guī)定離婚開始有30天的冷靜期,。

這個歷時5年編纂，共7編,，1260款條文,，總字?jǐn)?shù)逾10萬的《民法典》，終于來了,。它對我們的生命健康,、財(cái)產(chǎn)安全、交易便利,、生活幸福,、人格尊嚴(yán)等各方面權(quán)利平等進(jìn)行了保護(hù),。

其中，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的條例部分也進(jìn)行了較大改動,，包括土地使用權(quán)續(xù)期,、物業(yè)服務(wù)合同、居住權(quán),、抵押權(quán),、承租人優(yōu)先承租權(quán)等方面。

今天,，重慶房市為大家提煉出來了,，一目了然。

新增“居住權(quán)”,，買二手房需謹(jǐn)慎

民法典新增了一個“居住權(quán)”,，居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利,。

居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的,。租賃權(quán)仍是一種契約關(guān)系，居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性,，對房屋直接進(jìn)行管領(lǐng),、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。不難看出,，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán),。

簡而言之，房主可以通過合同或者遺囑,，賦予任意一個人居住權(quán),，這個人可以一直住在這套房，直到合約失效,，或者死亡,。

此外，帶有居住權(quán)的房子,，不能出租（另有約定的除外）,，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承,。

（圖/子木）

舉個例子：小劉有一套房,，給小王無償設(shè)立了這套房的居住權(quán)，然后小劉把房子賣給了小孫,。小孫成為新房主后,，小王仍然能夠住在這套房子里，直到小王的居住權(quán)到期,。

那么,，有了這個居住權(quán),，又會給我們帶來什么影響呢？

首當(dāng)其沖是二手房的購房,，有了一條必備的手續(xù)。

以前我們購買二手房,，只需查詢房屋的權(quán)屬,、司法查封、設(shè)立抵押等情況,，如今,，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。因?yàn)?，新房東不能趕走居住權(quán)人,。

因此，從2021年開始,，在二手房交易中,，交易前一定要先查明房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，更加細(xì)致和謹(jǐn)慎,，避免購房后不能入住的風(fēng)險,。

那么，問題來了,。設(shè)了居住權(quán)的房子,，上學(xué)和落戶的權(quán)利歸誰所有？如果買的還是稅房,，誰來交稅,？

重慶合縱律師事務(wù)所安寧律師表示，根據(jù)現(xiàn)有政策,，不管是上學(xué)落戶還是交稅,，都由產(chǎn)權(quán)人享有權(quán)利或支付費(fèi)用。但也不排除,，以后國家政策有變,。

房子七十年產(chǎn)權(quán)，屆滿自動續(xù)期

購房者一般都比較糾結(jié)房產(chǎn)的土地使用年限,，遇到項(xiàng)目爛尾,、開發(fā)商囤地等行為，土地使用權(quán)限就只有30,、40年左右,。

如今，民法典來了,，不用擔(dān)心了,。

民法典第359條規(guī)定,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期,。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬,，有約定的,，按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

不過目前只針對70年產(chǎn)權(quán)住宅,，公寓和商辦類暫未規(guī)定,。

（圖/子木）

房屋交易更簡單，在押房產(chǎn)可直接過戶

在此前,，有房產(chǎn)抵押的二手房交易一般是,，房子出售方結(jié)清銀行貸款（抵押），將房子過戶給房子買家,，買家再進(jìn)行貸款等流程,。

民法典實(shí)施之后，這個問題將迎刃而解,。

《民法典》第四百零六條規(guī)定,，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),。當(dāng)事人另有約定的,，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，抵押權(quán)不受影響,。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人,。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。

房東突然賣房，租戶可要賠償

對租房者而言,，在租住期間,，房東突然提出房子要賣,，被趕出去的情況也常存在。如今,，保護(hù)租賃者的民法典來了,。

根據(jù)民法典，租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

比如，租客與房東簽訂了3年的租房合同,，但房東在這3年內(nèi)提前把房子賣了,，房屋所有權(quán)產(chǎn)生變更，這并不影響與租客的租賃合同,。租客仍可以繼續(xù)居住,，直到租賃合同期滿為止。

買房找中介,，不能跳單,，要付報酬

很多朋友在進(jìn)行房子買賣時，通過房產(chǎn)中介接觸到買家/賣家后,，為了節(jié)省中介費(fèi),，會私下跟對方聯(lián)系直接進(jìn)行交易。

如今民法典對房屋中介也進(jìn)行了明文保護(hù),。

根據(jù)民法典第964條的規(guī)定,，中介人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定向中介人支付其從事中介活動支出的必要費(fèi)用,。

第965條規(guī)定,，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù),，繞開中介人直接訂立合同的,，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

多項(xiàng)約束,，物業(yè)管理也要講“武德”

不少物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系都是矛盾重重,，就連知名歌手李榮浩也在微博寫小作文吐槽自家物業(yè)。

如今,，民法典對物業(yè)管理進(jìn)行了多項(xiàng)約束,。

1,、民法典規(guī)定，業(yè)主有權(quán)依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員,。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,，依照法律、法規(guī)的規(guī)定,。地方人民政府有關(guān)部門,、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

2,、民法典加強(qiáng)了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù),，明確了公共收益的歸屬。小區(qū)內(nèi)的道路,、綠地以及其他公共場所,、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會報告,。

3、高空拋物找不到拋物者的,，由未能盡責(zé)的物業(yè)承擔(dān),，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；

4,、物業(yè)公司采取停止供電,、供水、供熱,、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi),，屬違法行為；

5,、炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意,，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意。

房子與愛情,、婚姻,、繼承，民法典也有規(guī)定：

1,、房子與愛情

婚前一方父母買的房,，是共同財(cái)產(chǎn)嗎？

民法典規(guī)定，男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有,、共同所有或者部分各自所有,、部分共同所有。

簡而言之,，就是房本上的名字很重要,。如果沒有和子女訂立書面或者公開的字據(jù)約定，那么結(jié)婚后男方在房本上加上女方名字,，離婚時會所謂雙方共同財(cái)產(chǎn),，平均分割；但如果房本上沒有加上女方名字,，將屬于個人財(cái)產(chǎn),，男女反之也是如此。

（圖/子木）

2,、房子與婚姻

離婚買房先冷靜30天,，婚姻過錯方要小心兜里的錢袋子。

在離婚方面,，民法典規(guī)定了三十天“冷靜期”,。自婚姻登記機(jī)關(guān)收到離婚登記申請之日起三十日內(nèi),，任何一方不愿意離婚的,，可以向婚姻登記機(jī)關(guān)撤回離婚登記申請。要注意,，遇到家暴等情況不用等對方同意,，可以直接到法院訴訟離婚。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，一方有隱藏,、轉(zhuǎn)移、變賣,、毀損,、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財(cái)產(chǎn)：

民法典還加大了對婚姻無過錯方的保護(hù),，規(guī)定如果對方有重婚,、實(shí)施家庭暴力、虐待家庭成員等重大過錯,，無過錯方有權(quán)請求損害賠償,。

3、房子與繼承

《民法典》與時俱進(jìn)地,，對遺產(chǎn)繼承人的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大和明確,。

因?yàn)槿缃駟紊砺剩】思易鍞?shù)據(jù)的居高不下，很多房產(chǎn)可能面臨,，無人可繼承的情況,，所以明確了以下幾種人，可以繼承遺產(chǎn),。

1,、出嫁的女兒，有平等的繼承權(quán),；

2,、胎兒有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割保留其份額,；

3,、侄子侄女可以繼承叔伯遺產(chǎn)；

4,、城鎮(zhèn)戶口子女,，能繼承農(nóng)村戶口父母的房子。

（重慶房市/藍(lán)婭莉 ）