這或許，是我國最“難產(chǎn)”的一部法律了,！

最早在1954,，制定一部民法典，成為立法的共識,；1957年初,，民法典初稿形成，但卻由于整風運動,，首版民法典不得已推延;1962年春天,，民法典再次被提上了日程。然而1964年四清運動,民典法再度擱淺...

直到60多年后,，歷經(jīng)5年的編纂,，《民法典》終于從2021年1月1日，開始正式實施,！真心不容易??！

這一部《民法典》,，總字數(shù)達10萬左右，共1260款條文,，是新中國第一部以法典命名的法律,；幾乎與每個人都息息相關(guān)，覆蓋了每一位公民的生老病死,。

但是,，老周發(fā)現(xiàn)不少小伙伴，仍還處于懵逼的狀態(tài),，而從網(wǎng)上看到的,，討論得最多的話題，還是最抓眼球和最八卦的“離婚冷靜期”！

但是，作為一個 不是 很專業(yè)的房產(chǎn)號,，怎么能蹭這個熱點呢,？！今天老周就來說一說,，那些藏在《民法典》里的房產(chǎn)真相,！

真相01、二手房交易過戶,，再也不用提前給銀行還款啦,！

《民法典》406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),。當事人另有約定的,，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，抵押權(quán)不受影響,。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人,。

啥意思,？

就是假如老周有套房，尚欠銀行30萬貸款,，房本抵押在銀行,；有一天老周看它不順眼了，想把它賣給老王,；

按原來的流程,，首先得把銀行貸款還清，拿到紅本,，再過戶給老王,，老王自己再找銀行申請二手房貸款；

這個墊付的30萬，要么老周出,，要么老王出,，要么中介出！而現(xiàn)在呢,，簡單多了：

只要抵押銀行同意,，不用提前還款,，不用注銷抵押，直接過戶賣給老王,，抵押物隨之相應轉(zhuǎn)移,！

這么一來，中介的作用,，將會減弱很多,！沒有了中間商賺差價，二手房交易變得簡單多了,，成交會變得更活躍,！

不過,，你先別高興太早了。老周今天特意電話咨詢了長沙不動產(chǎn)中心,，得到的答復是：

尚未收到文件,，具體操作細節(jié)未出，所以暫時還不行,！

同時,，也聯(lián)系了銀行方面的朋友，回復也是：暫時還不行,！

真相02,、你買的房子,，未必完全屬于你！

看到這個標題,，你可能要說老周又“標題黨”了,，其實真不是！

而原因,，都歸結(jié)到民法典里的一個新名詞——居住權(quán),！

《民法典》第366條規(guī)定：房主可以根據(jù)約定或者遺囑，為自己名下的房子,，給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán),，居住權(quán)人有權(quán)對他人的住宅,，享受占有和使用的權(quán)利,。

看到?jīng)],？

居住權(quán)人有權(quán)對他人的住宅,，享受占有和使用的權(quán)利！

有沒有很稀奇,？也就是說,，即便房本上只寫的你一個人的名字，但另一個擁有“居住權(quán)”的人,，可以大搖大擺地住進你的房子,，你還不能拿他怎么樣？

房子也不能賣,，也不能租給其他人,！哪怕他只是你家的保姆，或者你恨透了的所謂“小三”,；

還記得《都挺好》里的“蘇大強”嗎,？假如發(fā)生在2021年以后，他就可以把房子的所有權(quán)給兒子,，居住權(quán)留給保姆蔡根花,；

如果這樣，就算蘇大強過世后,，蔡根花也可以繼續(xù)住在這個房子里,，直到她自己也去世，居住權(quán)才會消失,！

居住權(quán)的設(shè)定可以通過兩種方式：合同約定或遺囑設(shè)定,。設(shè)立的對象可以是任何人,，它既獨立于產(chǎn)權(quán)，也獨立于租賃權(quán),，體現(xiàn)了房子的居住屬性,。

居住權(quán)的出現(xiàn)，涉及房屋的交易,、買賣,、繼承、過戶,、出租等多方面,。

對于出租，《民法典》第725條特別規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力,。

也就是所謂的：“買賣不破租賃”,！

這一點,，老周要敲黑板,，對買二手房，尤其是買法拍房的,，你們要多留個心眼：有些壞房東,，對小白買家隱瞞了出租事實；

甚至在法拍之前,，將自己的房子以極低的價格,，租20年給自家親戚（租賃合同最高20年）！你即便拿到了房本,，也拿不到房子,！錢房兩空！

不過,，你也不用太擔心,，怕你的長輩成為下一個“蘇大強”：

居住權(quán)，不是說房主口頭允諾,，或者私下簡單簽一個協(xié)議,，就能把房子的居住權(quán)給轉(zhuǎn)移出去了，而是要到相關(guān)部門結(jié)構(gòu)做正式的登記,！

結(jié)合《民法典》的規(guī)定,，居住權(quán)應納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，居住權(quán)的登記機構(gòu)應為縣級以上的不動產(chǎn)登記機構(gòu),。

不過,，據(jù)老周了解：

因為居住權(quán)是《民法典》新設(shè)的用益物權(quán)，目前在不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能中,，尚未列有此項登記職能,，有待后一步實施細則及相應的登記規(guī)范及細化標準出臺！

真相03、不是所有的房子,，產(chǎn)權(quán)都會自動續(xù)期,！

估計很多時候，很多賣公寓或商鋪的中介會這么忽悠你：

商業(yè)40年土地產(chǎn)權(quán),，有什么關(guān)系嘛,？民法典里都說了，使用期到了自動續(xù)期,！

沒錯,，民法典是有“自動續(xù)期”的條款，但不好意思,，原文是醬紫滴：

物權(quán)編第359條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,，自動續(xù)期，續(xù)期費用的繳納或者減免,，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。

看明白沒？說的是住宅用地,，而商業(yè)性質(zhì)的公寓和寫字樓,、商鋪，壓根沒說,！

買70年產(chǎn)權(quán)住宅,，產(chǎn)權(quán)到期了房子還是你的，但是需要繳納一筆費用,，費用多少暫時沒有目前說明,。

而公寓和商鋪要續(xù)期，大概率是不能減免的,。

真相04、物業(yè)公司給你家發(fā)紅包,，或?qū)⒊蔀槌B(tài),！

之前，我們看到說某某小區(qū)的物業(yè)公司,，給全體業(yè)主派發(fā)紅包,，是不是“羨慕嫉妒恨”？只能自嘲“又是別人家的小區(qū)”,！

但這次,，不一樣了！

民典法第二百七十四條：明確規(guī)定了共建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤,、收益分配等事項,，有約定的，按照約定,，沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

也就是說,，小區(qū)共有部分產(chǎn)生收益,，包括廣告收入、停車收入等,，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有,。

如果物業(yè)公司將這些收益作為自己的經(jīng)營收益，侵害全體業(yè)主權(quán)利的,，構(gòu)成侵權(quán)行為,，同時廣告收益應當及時向業(yè)主公示。

此外，《民法典》關(guān)于小區(qū)物業(yè)還有幾個規(guī)定：

高空拋物找不到拋物者的,，由未能盡責的物業(yè)承擔,，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；

物業(yè)公司采取停止供電,、供水,、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費,，屬違法行為,；

炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意,。

怎么樣,？是不是很熟悉,？是不是句句說到你心坎里了？,！

真相05,、老公在外面給小三買的房子,，你可以理直氣壯要回來！

這次《民法典》,，其實不少條款,，都對相對弱勢的女性，有一定的保護作用,！

比如針對全職媽媽,，如果離婚，可以要求丈夫給予補償,。

而且規(guī)定的夫妻共同財產(chǎn)范圍擴大了,，新增了將勞務(wù)報酬和投資收益明確列為夫妻共同財產(chǎn)，同時保留了夫妻雙方對夫妻共同財產(chǎn)享有平等的處理權(quán)。

如果在婚姻存續(xù)期間,，老公偷偷在外面給小三買了房子,。

作為受害方的妻子，完全可以起訴小三,，認定贈予無效,，要求小三返還財產(chǎn)；甚至直接起訴丈夫離婚,，要求他凈身出戶,。

真相06,、不能再繞過中介，偷偷私下交易了,！

也就是所謂的“跳單”,，相信不少人都干過！

尤其是剛畢業(yè)不久的年輕人,，手頭本身就羞澀,，租房的時候，想著還要支付半個月租金給中介,，心理就不平衡,；是和房東串通，繞開中介成交,！

《民法典》第964條的規(guī)定,，中介人未促成合同成立的，委托人應當按照約定向中介人支付其從事中介活動支出的必要費用,。

第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的,，應當向中介人支付報酬,。”

這一條,，怎么說呢,？其實大家都不容易，中介也是,，相互體諒吧,！

最后,，《民法典》中有關(guān)房子的其它全部條款,，老周全部幫列好了，拿走不謝：

①城鎮(zhèn)戶口,，也能繼承農(nóng)村父母的宅基地,；

②不是親兒子，侄子侄女,，也能繼承遺產(chǎn),；

③已出嫁的女兒，有平等的財產(chǎn)繼承權(quán),；

④未出生的胎兒,，也有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割必須保留份額,；

⑤不盡孝的子女,，少分或不分遺產(chǎn)；

⑥婚前你父母幫你買房,，還是屬于你的個人財產(chǎn),；但未經(jīng)你同意，父母不能幫你賣房,；

⑦停車位的最長租賃期,，只有20年，別被開發(fā)商忽悠了,！